가. 청구인은 2004.4.21. 최OO, 정OO과 함께 OOOOO OOO OOO 1244 OO메가타운 701호 1301.11㎡ 및 801호 1301.11㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 분양(각 공유지분 : 청구인 34%, 최OO, 정OO 각 33%)받아 2007.1.2. 우OO에게 양도한 후 2007.3.22. 쟁점건물의 전체 양도가액을 4,000,000천원(실지거래가액)으로 하여 청구인의 공유지분에 대한 양도소득 과세표준 예정신고(취득가액 1,703,772천원, 양도가액 1,360,000천원)를 하였다.

나. OO세무서장은 2008.5.13. ～ 2008.8.5. 기간 동안 청구인에 대하여 세무조사를 실시한 결과, 청구인이 신고한 쟁점건물의 양도가액을 실지거래가액으로 보기 어렵고 양도가액이 불분명한 경우에 해당한다고 보아 과세자료를 통보하였고, 처분청은 이에 따라 기준시가(쟁점건물의 전체 양도가액 기준시가 4,173,013천원)에 의하여 청구인의 쟁점건물 공유지분(34%)에 대한 양도차익 등을 산정(취득가액 922,819천원, 양도가액 1,391,077천원)하여 2009.3.17. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 215,491,040원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2009.4.20. 이의신청을 거쳐 2009.6.11. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 동업자인 최OO, 정OO과 함께 쟁점건물을 3,200,000천원에 분양받아 목욕탕사업 등을 운영하였으나, 경기불황 등으로 부득이하게 양수인 우OO에게 4,000,000천원(동 금액 중 3,200,000천원은 쟁점건물에 설정된 근저당채무를 양수인 우OO가 승계하는 조건이다)에 일괄양도하였는 바, 쟁점건물의 실지 양도가액은 검인매매계약서, 이행각서 등에 의하여 확인되는데도 실지 양도가액이 불분명하다고 하여 기준시가로 양도차익 등을 계산하여 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인이 쟁점건물의 실지 양도가액이라고 주장하는 4,000,000천원은 감정평가액 및 기준시가에도 미치지 못하는 금액이고, 세무조사 당시 청구인의 동업자인 최OO, 정OO이 쟁점건물의 실지 양도가액이 얼마인지 모를 뿐만 아니라 양도가액을 지급받은 사실도 없다고 진술하고 있으며, 청구인이 증빙자료로 제출한 매매계약서에는 근저당채무 승계 등 별도의 특약사항이 기재되어 있지 아니하여 신빙성 있는 자료로 보기 어려울 뿐만 아니라 달리 양도가액을 확인할 수 있는 객관적인 증빙자료를 제출하지 못하고 있으므로 청구주장은 이유없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점건물의 실지 양도가액이 불분명하다고 보아 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법

제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

제114조【양도소득 과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

⑤ 제94조 제1항 제1호의 규정에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 “확정신고의무자”라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 때에는 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제4항의 규정에 불구하고 「부동산등기법」 제57조 제4항의 규정에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 조에서 “등기부기재가액”이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 등기부기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항 내지 제6항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

⑧ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제7항의 규정에 따라 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 때에는 이를 당해 거주자에게 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 통지하여야 한다.

⑨ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정을 적용함에 있어서 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 규정에 의한 주식등의 양도차익에 대한 신고내용의 탈루 또는 오류 기타 거래내역의 적정성을 확인할 필요가 있는 경우에는 「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」 등 다른 법률의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 「증권거래법」에 의한 증권회사 및 당해 주식 등의 주권 또는 출자증권을 발행한 법인에 이를 조회할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령

제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

다. 사실관계 및 판단

(1) 국세통합전산망(TIS) 및 쟁점건물의 부동산등기부등본을 포함한 기타 심리자료를 보면, 아래와 같다.

(가) 청구인은 2004.4.21. 최OO, 정OO과 함께 쟁점건물을 공동 취득(공유지분 : 청구인 34%, 최OO, 정OO 각 33%)하였고, 2004.4.15. ～ 2007.3.27. 기간 동안 쟁점건물에서 목욕탕/서비스업(OOO O OOOOO OOO)을 영위하였다.

(나) 청구인, 최OO, 정OO은 2007.1.2. 쟁점건물을 우OO에게 일괄양도하였으며, 쟁점건물에 대한 청구인(공유지분 34%)의 2007.3.22. 2007년 귀속 양도소득세 예정신고 및 처분청의 이 건 과세처분 내역은 아래 <표>와 같다.

OOOOOOOOO OOOO OOOOO OOOO O OOOO OOOO

(OO O OO)

OO) OO OOOO O,OOO,OOOOO O OOOOO O,OOO,OOOOO O OOOOO OOO,OOOOO O OOO OOOOO O OOOOOOOO O,OOO,OOOOOO O OOO

OO) OO OOOO OO,OOOOO O OOOOOO OOO,OOOOO O OOO

(2) OO세무서 조사공무원이 작성한 양도소득세 조사(종결)복명서를 보면, 청구인과 함께 쟁점건물을 공유하였던 최OO과 정OO은 쟁점건물의 실지 양도가액이 얼마인지 모른다고 각각 진술하였고, 주식회사 OO감정평가법인 OOOO지사가 2006.2.6. 작성한 쟁점부동산의 감정평가액 6,600,000천원은 양도일 전후 3개월 기간내의 감정평가액이 아니고, OO감정평가사사무소가 2007.2.12. 작성한 감정평가액 6,000,000천원은 개인사업자가 작성한 것으로 시가로 보기 어려우며, 청구인 등 관련자들의 양도일 전후 3개월간 예금계좌 입출금 내역을 확인한 바, 양도대금 관련 거래내역을 확인하지 못한 것으로 나타난다.

(3) 한편, 청구인은 동업자인 최OO 및 정OO과 함께2006.12.18. 양수인 우OO에게 쟁점건물을 4,000,000천원(계약금 800,000천원, 잔금 3,200,000천원)에 일괄양도하기로 하되 잔금 3,200,000천원은 쟁점건물에 대한 근저당채무를 양수인 우OO가 승계하는 조건으로 매매계약을 체결하였고,

위 양도가액 4,000,000천원 중 근저당채무 승계 3,200,000천원을 제외한 나머지 800,000천원은 양수인 우OO가 청구인의 채권자[남궁OO(250,000천원), 이OO(30,000천원), 신OO(70,000천원)], 청구인의 동업자[최OO(167,000천원), 정OO(55,000천원)], 동업자 최OO의 채권자인 장OO(10,000천원)에게 양도가액 일부를 각각 지급하거나 체납된 공과금 120,000천원 및 상가번영회 관리비 63,819천원을 대납하는 방법으로 결제받았다고 주장하면서, 쟁점건물의 2006.12.18. 검인매매계약서 및 양수인 우OO의 2007.1.17. 이행각서, 가압류 등 해제내역, 예금거래명세표 등을 증빙자료로 제출하고 있다.

(4) 위 사실관계를 종합하여 보건대,

청구인은 쟁점건물의 실지 양도가액이 4,000,000천원이라고 주장하나,청구인이 증빙자료로 제출한 검인매매계약서는 근저당채무 승계 등 주요 특약사항이 기재되어 있지 아니하여 신빙성 있는 증빙자료로 보기 어렵고, 위 금액은쟁점건물의 감정평가액(6,000,000천원 및 6,600,000천원)에 미치지 못할 뿐만 아니라, 청구인 등이 당초 쟁점건물을 3,200,000천원에 분양받아 사우나 시설공사비 등 1,811,095천원 등을 추가 투자하였음에도 기준시가 4,173,013천원에도 미치지 못하는 금액으로 양도하였다는 것은 납득하기 어려워 이를 실지거래가액으로 보기 어려운 측면이 있다.

또한, 청구인은양도가액 중 일부를 양수인 우OO가 남궁OO 등 청구인 등의 채권자에게 지급하거나 체납 공과금 등을 대신 변제하는 것으로 결제받았다고 주장하나, 위 남궁OO 등이 실지 채권자인지 확인할 수 있는 증빙을 제출하지 못하고 있으며, 가압류 등의 해제내역만으로는 동 가압류의 피보전채권이 양수인 우OO에 의하여 쟁점건물의 양도가액 결제 목적으로 변제된 것으로 인정하기 부족하다.

따라서, 청구인이 쟁점건물의 양도가액으로 주장하는 금액을 실지 양도가액으로 보기 어렵고, 달리 쟁점건물의 실지 양도가액을 인정할 만한 객관적인 증빙자료가 보이지 아니하므로 쟁점건물에 대하여 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.