가. 청구인은 OOO 답 1,365㎡(이하 “이 건 수용토지”라 한다)가 수용됨에 따라 2013.10.16. 수용보상금 OOO원을 수령하고, 2014.5.12. OOO 외 1필지 답 3,983㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)를 대체취득한 후, 이 건 토지의 취득 신고가액OOO에서 이 건 수용토지의 시가표준액OOO원을 과세표준으로 하고, 「지방세특례제한법」제6조 제1항의 자경농민에 대한 감면(100분의 50)을 적용하여 산출한 취득세 OOO원을 2014.5.14. 신고납부하였다.

나. 청구인은 이 건 토지의 취득이 「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률」제28조의 규정에 따른 검증이 이루어지지 않은 취득이라는 이유로 이 건 토지의 실제취득가격OOO의 차액(0원)을 인정하지 아니하는 것은 부당하는 사유로 2014.6.5. 처분청에 기 신고납부한 취득세 등에 대한 경정청구를 하였으나, 처분청은 2014.6.16. 청구인의 경정청구를 거부하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2014.7.14. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

이 건 수용토지에 대한 보상금 OOO원을 실제 거래가액으로 하여 취득하였음에도 「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률」제28조의 규정에 따른 검증결과 하한미달을 이유로 부적정으로 판정되었다는 사유로 이 건 토지의 사실상 취득가격과 이 건 수용토지의 실제보상가격의 차액을 과세표준으로 인정하지 아니하는 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

「지방세법」제10조 제5항 각 호에 따라 사실상 취득가격이 입증되는 경우에는 대체취득한 부동산 실거래가격과 수용된 부동산의 보상금의 차액을 기준으로 과세표준을 산정하는 것이지만, 사실상의 취득가격이 인정되지 아니하는 경우에는 대체취득한 부동산의 시가표준액과 수용된 부동산의 시가표준액에 의하여 과세표준액을 산정하는 것인바, 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」에 의하여 이 건 토지에 대한 거래가격을 검증한 결과 그 적정가액이 OOO원에 불과하여 하한미달을 이유로 부적정 판정을 받은 사실이 확인되므로 시가표준액의 차액을 비교하여 취득세 등의 과세표준을 산출한 것은 달리 잘못이 없다.

다만, 초과액 산정은 이 건 토지의 시가표준액 OOO원에서 이 건 수용토지의 시가표준액 OOO원을 과세표준으로 하여 취득세 등을 경정하는 것이 타당하다 할 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

부동산거래관리시스템에 의한 적정성 진단결과 하한미달을 이유로 부적정 판정되었다 하여 사실상 취득가격이 아닌 시가표준액을 기준으로 대체취득 부동산에 대한 초과액을 산정하는 것은 부당하다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구인이 제출한 증빙자료에서 다음과 같은 내용이 확인된다.

(가) OOO에 대한 사업인가를 하였고, 사업시행자로 지정된 OOO 주식회사는 청구인 소유의 이 건 수용토지를 수용하였으며, 청구인은 2013.10.16. 총 보상금 OOO원을 수령하였다.

(나) 청구인은 이 건 수용토지가 수용됨에 따라 2014.4.28. 김OOO로부터 이 건 토지를 OOO원에 취득하기로 하는 매매계약을 체결한 후, 2014.5.9. 처분청에 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」의 규정에 따라 부동산거래계약신고를 하였으나 처분청의 거래가격 검증결과 “하한미달”을 원인으로 “부적정” 판정을 받은 사실이 부동산거래계약신고필증 등에 의하여 확인된다.

(다) 청구인은 2014.5.14. 이 건 토지를 취득한 후 취득세 등을 신고납부하는 과정에서 이 건 토지의 취득이 사실상 취득가격이 입증되는 취득에 해당하지 않는다는 처분청의 안내에 따라 이 건 토지의 취득 신고가격OOO을 과세표준으로 하여 취득세 등을 신고납부하였다.

(라)처분청은 청구법인이 2014.7.14. 이 건 심판청구를 제기한 데 대하여 심판청구 답변서를 작성하는 과정에서 취득세 과세표준 산정에 일부 착오가 있는 사실을 확인하고 대체취득 토지에 대한 취득세 초과액 산정은 이 건 토지의 취득 신고가액OOO의 차액으로 하는 것이 타당한 것으로 보아 청구인이 기 신고납부한 취득세 등을 경정하는 것이 타당하다는 의견을 제시하고 있다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

(가) 「지방세특례제한법」제73조 제1항 및 같은 법 시행령 제34조 제1항에 의하면, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 등 관계 법령에 따라 토지 등을 수용할 수 있는 사업인정을 받은 자에게 부동산이 수용된 자가 계약일 또는 해당 사업인정 고시일 이후에 대체취득할 부동산에 관한 계약을 체결하거나 건축허가를 받고, 그 보상금을 마지막으로 받은 날부터 1년 이내에 종전의 부동산을 대체할 부동산을 취득하였을 때에는 그 취득에 대한 취득세를 면제하되, 새로 취득한 부동산의 가액 합계액이 종전의 부동산의 가액 합계액을 초과하는 경우에는 그 초과액에 대하여는 취득세를 부과하며, 이 경우 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」에 따른 검증이 이루어진 취득 등에 대하여는 대체취득한 부동산의 사실상 취득가격에서 수용된 부동산의 보상금액을 뺀 금액으로 하고, 검증이 이루어진 취득에 해당하지 아니하는 경우에는 대체취득한 부동산의 시가표준액에서 수용 당시의 시가표준액을 뺀 금액으로 한다고 규정하고 있다.

(나) 살피건대, 「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률」 에 따라 신고서를 제출하여 검증이 이루어진 취득에 대하여는 그 사실상 취득가격을 취득세의 과세표준으로 하는 것이지만, 검증 결과 “부적정” 판정을 받은 경우에는 검증이 이루어진 취득으로 볼 수는 없다 할 것이므로 사실상 취득가액 적용대상이 아니라 할 것인바(조심 2010지339, 2011.2.14. 외 다수, 같은 뜻임), 이 건 토지의 경우 「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률」 제28조 제1항의 규정에 의한 부동산거래관리시스템의 검증결과 하한미달로 인하여 부적정 판정을 받은 사실이 확인되고 있으므로 「지방세법」 제10조 제5항 제5호의 규정에 의한 사실상 취득가격이 입증되는 취득에 해당하지 아니한다 할 것이다.

(다) 따라서, 부동산거래관리시스템에 의한 적정성 진단결과 부적정으로 판정된 이 건 토지에 대한 초과액 산정은 「지방세특례제한법 시행령」 제34조 제1항 제2호에서 정하는 방법에 따라 이 건 토지의 시가표준액에서 이 건 수용토지의 시가표준액을 뺀 금액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 산출하는 것이 타당하다 할 것OOO이므로 새로 취득한 부동산의 가액을 시가표준액이 아닌 청구인이 신고한 가격으로 하여 대체취득 부동산에 대한 초과액을 산정한 처분은 잘못으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「지방세기본법」 제123조 제4항과 「국세기본법」 제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

(1) 지방세특례제한법

제73조(토지수용 등으로 인한 대체취득에 대한 감면) ① 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「도시개발법」 등 관계 법령에 따라 토지 등을 수용할 수 있는 사업인정을 받은 자( 「관광진흥법」 제55조 제1항에 따른 조성계획의 승인을 받은 자 및 「농어촌정비법」 제56조에 따른 농어촌정비사업 시행자를 포함한다)에게 부동산(선박·어업권 및 광업권을 포함한다. 이하 이 조에서 "부동산등"이라 한다)이 매수, 수용 또는 철거된 자(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이 적용되는 공공사업에 필요한 부동산등을 해당 공공사업의 시행자에게 매도한 자 및 같은 법 제78조 제1항부터 제4항까지 및 제81조에 따른 이주대책의 대상이 되는 자를 포함한다)가 계약일 또는 해당 사업인정 고시일(「관광진흥법」에 따른 조성계획 고시일 및 「농어촌정비법」에 따른 개발계획 고시일을 포함한다) 이후에 대체취득할 부동산등에 관한 계약을 체결하거나 건축허가를 받고, 그 보상금을 마지막으로 받은 날(사업인정을 받은 자의 사정으로 대체취득이 불가능한 경우에는 취득이 가능한 날을 말하고, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제63조 제1항에 따라 토지로 보상을 받는 경우에는 해당 토지에 대한 취득이 가능한 날을 말하며, 같은 법 제63조 제6항 및 제7항에 따라 보상금을 채권으로 받는 경우에는 채권상환기간 만료일을 말한다)부터 1년 이내(제6조 제1항에 따른 농지의 경우는 2년 이내)에 다음 각 호의 구분에 따른 지역에서 종전의 부동산등을 대체할 부동산등을 취득하였을 때(건축 중인 주택을 분양받는 경우에는 분양계약을 체결한 때를 말한다)에는 그 취득에 대한 취득세를 면제한다. 다만, 새로 취득한 부동산등의 가액 합계액이 종전의 부동산등의 가액 합계액을 초과하는 경우에 그 초과액에 대하여는 취득세를 부과하며, 초과액의 산정 기준과 방법 등은 대통령령으로 정한다.

1. 농지 외의 부동산등

가.매수·수용·철거된 부동산등이 있는 특별시·광역시·도 내의 지역

나. 가목 외의 지역으로서 매수·수용·철거된 부동산등이 있는 시·군·구와 잇닿아 있는 시·군·구 내의 지역

다. 매수·수용·철거된 부동산등이 있는 특별시·광역시·도와 잇닿아 있는 특별시·광역시·도 내의 지역. 다만, 「소득세법」 제104조의2 제1항에 따른 지정지역은 제외한다.

2. 농지(제6조 제1항에 따른 자경농민이 농지 경작을 위하여 총 보상금액의 100분의 50 미만의 가액으로 취득하는 주거용 건축물 및 그 부속토지를 포함한다)

가. 제1호에 따른 지역

나. 가목 외의 지역으로서 「소득세법」 제104조의2 제1항에 따른 지정지역을 제외한 지역

② 제1항에도 불구하고 「지방세법」 제13조 제5항에 따른 과세대상을 취득하는 경우와 대통령령으로 정하는 부재부동산 소유자가 부동산을 대체취득하는 경우에는 취득세를 부과한다.

③ 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 환매권을 행사하여 매수하는 부동산에 대하여는 취득세를 면제한다.

(2) 지방세특례제한법 시행령

제34조(수용 시의 초과액 산정기준) ① 법 제73조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 초과액의 산정 기준과 산정 방법은 다음 각 호와 같다.

1. 법 제73조 제1항 각 호 외의 부분 본문에 따른 부동산등(이하 이 조에서 "부동산등"이라 한다)의 대체취득이 「지방세법」 제10조 제5항 각 호에 따른 취득에 해당하는 경우의 초과액 : 대체취득한 부동산등의 사실상의 취득가격에서 매수·수용·철거된 부동산등의 보상금액을 뺀 금액

2. 부동산등의 대체취득이 「지방세법」 제10조 제5항 각 호에 따른 취득 외의 취득에 해당하는 경우의 초과액 : 대체취득한 부동산등의 시가표준액( 「지방세법」 제4조에 따른 시가표준액을 말한다. 이하 이 호에서 같다)에서 매수·수용·철거된 부동산등의 매수·수용·철거 당시의 시가표준액을 뺀 금액

② 법 제73조 제2항에서 "대통령령으로 정하는 부재부동산 소유자"란 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 등 관계 법령에 따른 사업고시지구 내에 매수·수용 또는 철거되는 부동산을 소유하는 자로서 다음 각 호에 따른 지역에 계약일 또는 사업인정고시일 현재 1년 전부터 계속하여 주민등록 또는 사업자등록을 하지 아니하거나 1년 전부터 계속하여 주민등록 또는 사업자등록을 한 경우라도 사실상 거주 또는 사업을 하고 있지 아니한 거주자 또는 사업자(법인을 포함한다)를 말한다. 이 경우 상속으로 부동산을 취득하였을 때에는 상속인과 피상속인의 거주기간을 합한 것을 상속인의 거주기간으로 본다.

1. 매수 또는 수용된 부동산이 농지인 경우: 그 소재지 시·군·구 및 그와 잇닿아 있는 시·군·구 또는 농지의 소재지로부터 20킬로미터 이내의 지역

2. 매수·수용 또는 철거된 부동산이 농지가 아닌 경우: 그 소재지 구[자치구가 아닌 구를 포함하며, 도농복합형태의 시의 경우에는 동(洞) 지역만 해당한다. 이하 이 호에서 같다]·시(자치구가 아닌 구를 두지 아니한 시를 말하며, 도농복합형태의 시의 경우에는 동 지역만 해당한다. 이하 이 호에서 같다)·읍·면 및 그와 잇닿아 있는 구·시·읍·면 지역

(3) 지방세법

제10조(과세표준) ⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조 제1항 또는 「법인세법」 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득

2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득

3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

4. 공매방법에 의한 취득

5. 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 취득

(4) 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률

제27조(부동산거래의 신고) ① 거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결한 때에는 부동산 등의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 매매대상부동산(권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산) 소재지의 관할 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 상대방이 단독으로 신고할 수 있다.

1. 토지 또는 건축물

2. 「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위

3. 「주택법」 제16조의 규정에 따른 사업계획승인을 얻어 건설공급하는 주택의 입주자로 선정된 지위

② 중개업자가 제26조 제1항에 따라 거래계약서를 작성ㆍ교부한 때에는 제1항에도 불구하고 해당 중개업자가 제1항에 따른 신고(공동으로 중개하는 경우에는 공동으로 신고하여야 한다)를 하여야 한다.

③ 제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 신고를 받은 시장ㆍ군수 또는 구청장은 그 신고내용을 확인한 후 신고필증을 신고인에게 즉시 교부하여야 한다.

④ 중개업자 또는 거래당사자가 제3항에 따른 신고필증을 교부받은 때(제1항 단서에 따라 매도인이 신고필증을 교부받은 때를 포함한다)에는 매수인은 「부동산등기 특별조치법」 제3조 제1항에 따른 검인을 받은 것으로 본다.

⑤ 부동산거래신고에 관하여 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니 된다.

1. 거래당사자가 중개업자로 하여금 제2항에 따른 부동산거래신고를 하지 아니하게 하거나 거짓된 내용을 신고하도록 요구하는 행위

2. 제1항ㆍ제2항 또는 제6항에 따른 신고 의무자가 아닌 자가 거짓된 내용의 부동산거래신고를 하는 행위

3. 제1항ㆍ제2항 또는 제6항에 따른 부동산거래신고에 대하여 거짓신고를 조장하거나 방조하는 행위

⑥ 「주택법」 제80조의2에 따른 주택거래신고지역의 주택에 대하여 중개업자가 주택거래계약서를 작성하여 교부한 경우에는 중개업자가 제1항 및 제2항에 따라 신고하여야 한다. 이 경우 제1항에도 불구하고 그 신고기간은 주택거래계약의 체결일부터 15일 이내로 한다.

⑦ 제6항에 따라 중개업자가 주택거래계약서를 작성하여 교부한 경우에 그 계약을 체결한 당사자에게는 「주택법」제80조의2 제1항을 적용하지 아니한다.

⑧ 「주택법」 제80조의2 제1항에 따른 주택거래신고를 한 경우(이 법 제27조 제6항에 따라 신고하여야 하는 경우를 제외한다)에는 제1항 및 제2항을 적용하지 아니한다.

⑨ 제1항ㆍ제2항 및 제6항에 따른 신고의 절차 그 밖에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.

제28조(부동산거래 신고가격의 검증 등) ① 국토교통부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축ㆍ운영하여야 한다.

② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 의한 신고를 받은 때에는 제1항의 규정에 의한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다.

③ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제2항의 규정에 의한 검증결과를 당해 부동산 소재지 관할 세무관서의 장에게 통보하여야 하며, 통보받은 세무관서의 장은 당해 신고사항을 국세 또는 지방세 부과를 위한 과세자료로 활용할 수 있다.