가. 청구인은 OOOOO OO OOO OOOOOO 대지 334㎡ 및 건물 1,013.64㎡(이하 “양도부동산”이라 한다) 중 청구인의 지분 20%(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2005.4.13. (주)OOOOO와 (주)OOOOO(이하 “공동매수인”이라 한다)에 32억3,310만원에 매각하는 매매계약을 체결하고 잔금을 수수하기 전인 2005.4.21. 공동매수인에게 쟁점부동산의 소유권을 이전하고 2005.5.3. 양도소득세를 예정신고하였으나 잔금을 약정일인 2005.8.20.까지 지급받지 못하다가 2007.5.22. 당초 매매계약서상의 잔금 3억9,000만원보다 3억1,081만원(이하 “쟁점금액”이라 한다)이 많은 7억81만원을 수령하였다.

나. OO지방국세청장이 공동매수인에 대한 법인제세 통합조사시 쟁점금액을 잔금지급이 지연됨에 따른 지연손해금으로 보아 기타소득으로 원천징수하고 처분청에 통보하자, 청구인은 2007년 귀속 종합소득세 확정신고시 쟁점금액을 기타소득으로 신고한 후, 2008.11.2. 쟁점금액이 기타소득이 아닌 매매대금의 일부이므로 당초 신고한 기타소득에 대한 종합소득세를 환급하여 달라는 취지의 경정청구를 하였으나 처분청은 2009.2.13. 이를 거부하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2009.3.5. 이의신청을 거쳐 2009.6.30. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점부동산을 양도하고 계약금을 지급받았으나 중도금을 수취하지 못하여 계약을 파기하려고 하였다가 양수인이 중도금을 지급하고 공사 허가를 위하여 소유권을 이전해 줄 것을 요구하였고 청구인이 매매대금을 증액한 새로운 계약을 제시하여 양수인이 이에 동의한 것이며, 청구인은 1차 수정 매매계약에 따라 2005.4.19. 당초 계약한 1차 중도금, 2차 중도금 및 잔금 일부를 수취한 상황에서 2005.4.21. 쟁점부동산의 소유권을 이전하고 2005.5.18. 매매대금이 증액된 2차 수정 매매계약서를 작성하게 되었다.

계약에 있어서 가장 중요한 요인은 매수자, 매도자, 거래금액이며 이러한 판단 하에 4차에 걸쳐 중요한 요인인 매수자와 거래금액이 변동되었으며, 또한 2차 수정계약서를 보면 공동매수인인 (주)OOOOO와 (주)OOOOO의 대표이사가 동일한 것으로 나타나고 있어 (주)OOOOO가 (주)OOOOO을 인수·합병하는 과정의 연장선상으로 3차 수정계약서에서 매수인이 (주)OOOOO 단독으로 변경되어 당초 계약조건이 변경되었음을 알 수 있다.

당초 계약과 비교하여 수정된 계약은 계약의 중요한 부분이 수정되었으며 당초 계약자의 동의하에 이루어진 것으로 매매대금을 초과하여 수취한 금액은 지연이자라고 보기에는 그 금액이 상당한 차이를 보이므로 지연이자가 아닌 대금지급 지연에 따른 그 동안의 물가상승률을 반영하여 계약을 수정한 것이어서 매매대금에 포함되어야 하므로 이 건 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점부동산에 대하여 추가로 작성한 1차 수정 매매계약서는 매도인이 청구인으로 되어 있으나 (주)OOOO이 청구인과 이미 매매계약을 체결하고 계약금 및 중도금을 지급한 상태이므로 1차 수정 계약의 매도인은 (주)OOOO이 되어야 함에도 청구인으로 되어 있으며, 또한 1차 수정 매매계약서에 당초 부동산 매매계약을 2004.8.12.로 약정하였다고 기재되어 있으나 당초 매매계약서에는 매매계약 체결일이 2004.8.11.로 되어 있어 신빙성이 없다.

1차 수정 매매계약서가 실지계약서라 할지라도 총 매매대금이 32억3,310만원으로 이 계약에 의하여 총 매매대금이 변경되지 아니한 상태이며 단지 쟁점부동산을 공동매수인으로 변경하여 매수하고 미지급한 잔금 3억9,000만원을 공동매수인이 지급하기로 한 것에 불과하므로 그 이후 추가된 쟁점금액을 기타소득으로 보아 경정 거부한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점금액이 위약금으로 기타소득에 해당하는지 아니면 부동산매매대금인지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제21조 【기타소득】① 기타소득은 이자소득ㆍ배당소득ㆍ부동산임대소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ일시재산소득ㆍ연금소득ㆍ퇴직소득ㆍ양도소득 및 산림소득 외의 소득으로 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금

(2) 소득세법 시행령

제41조 【저작권사용료 등의 범위】③ 법 제21조 제1항 제10호에서 “위약금 또는 배상금”이라 함은 재산권에 관한 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 손해배상으로서 그 명목여하에 불구하고 본래의 계약의 내용이 되는 지급자체에 대한 손해를 넘는 손해에 대하여 배상하는 금전 또는 기타 물품의 가액을 말한다. 이 경우 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 반환받은 금전 등의 가액이 계약에 의하여 당초 지급한 총금액을 넘지 아니하는 경우에는 지급자체에 대한 손해를 넘는 금전 등의 가액으로 보지 아니한다.

다. 사실관계 및 판단

(1)부동산등기부등본에 의하면 양도부동산은 1996.3.20. 협의분할에 의한 상속으로(청구인 20%, 박화자 40%, 조영제 20%, 조미제 10%, 조미진 10% 공유) 소유권이전되었으며, (주)OOOOO과 (주)OOOOO는 2005.4.21. 청구인 등으로부터 양도부동산의 소유권을 이전받아 같은 날 한국자산신탁주식회사에 신탁한 것으로 나타난다.

(2) 청구인 등의 지분별 양도부동산의 매매대금 계약 및 수취 현황은 아래 <표>와 같다.

(OO O OO)

(3) 청구인 등은 양도부동산에 대하여 2004.8.11. (주)OOOO과 매매대금 141억4,470만원(청구인 32억3,310만원)에 매매계약을 체결하고 계약금 14억1,600만원(청구인 3억2,340만원)을 지급받았으나, (주)OOOO이 2004.11.12. 1차 중도금 등을 지급하지 아니하여 계약 자체가 무효화 될 상황에서 공동사업자인 (주)OOOOO을 매수에 참여시켜 2005.4.20. 중도금 106억2,870만원(청구인 25억1,970만원)을 지급하고 공동매수인이 잔금을 지급하지 않은 상태에서 소유권이전을 요구하였고, 청구인이 매매대금을 증액한 새로운 계약을 제시하자 공동매수인이 이에 동의하여 쟁점금액을 증액한 수정 매매계약서를 작성하였다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.

(가) 청구인이 제출한 자료에 의하면 쟁점부동산에 대한 매매계약 내용과 계약조건의 변경내역은 아래 <표>와 같이 나타난다.

(OO O OO)

(나) 당초 쟁점부동산 매매계약서를 보면 청구인은 2004.8.11. 양수자인 (주)OOOO과 총매매대금 32억3,310만원(2004.8.13. 계약금 3억2,340만원, 2004.11.12. 1차 중도금 9억6,990만원, 2004.12.10. 2차 중도금 3억2,330만원, 2005.2.9. 잔금 16억1,650만원)으로 계약한 것으로 나타난다.

(다) 1차 수정 매매계약서(추가)를 보면 청구인은 2005.4.13. 공동매수인[(주)OOOOO OOOO OO, (주)OOOOO OOOO OOO]과 당초 매매계약서에 추가 또는 변경하는 매매계약서를 작성하고 쟁점부동산의 소유권이전 서류를 법무사에게 제출하며 미지급한 잔금 3억9,000만원은 추후 지급하기로 하되 그 방법과 시기는 별도로 정하고, 기존 부동산 계약서 및 추가계약서보다 본 계약서가 최우선으로 적용된다고 되어 있다.

(라) 2차 수정 매매계약서를 보면 청구인은 2005.5.18. 공동매수인[(주)OOOOO 대표이사 OO, (주)OOOOO 대표이사 OO]과 쟁점부동산에 대하여 매매대금 총액을 32억3,310만원에서 47억3,778만원으로 변경하고 차액 지급일은 2007.5.22. 하여 수정 계약한 것으로 나타나며, 본 계약에서 정하지 아니한 사항은 기 계약에 따라 해석한다고 되어 있고, 3차 수정 매매계약서는 2차 수정 매매계약서와 내용은 동일하며 2007.5.18. 계약한 것으로 되어 있으며, 청구인의 2차 수정 매매계약시 증액된 전체금액을 포함한 것은 금융기관에서 분양계약자 발행 명의자에게만 자금 이체하여 이체 대상자와 동일하게 하기 위하여 추가 매매대금이 이체된 청구인 명의로 변경 계약한 것이며, 수정 계약한 매매대금 47억3,778만원은 청구인이 당초 계약한 32억3,310만원(청구인 지분) 및 전체 추가 계약금액 13억5,978만원과 추가 수취한 금액 1억4,490만원을 합산한 금액으로 나타난다.

(마) 채무이행확인서를 보면, 청구인은 2005.4.20. 공동매수인 중 (주)OOOOO와 지급보장 금액은 30억원[최종잔금 21억원(대물인수조건), 연체료 9억원]으로 13억원은 대물지급(1층 5개구좌)하고 각 구좌당 프리미엄 2,000만원을 보장한다고 되어 있으며, 17억원은 2005.8.20.까지 지급완료하고 채무발생일인 2005.4.20.부터 매달 20일 연리 18%의 이자를 지정된 계좌에 완전 상환시까지 지급하기로 약정한 것으로 나타난다.

(바) 합의서를 보면 시행사인 (주)OOOOO(대표이사 OO)는 2007.5. 청구인과 양도부동산 위에 건설한 1층 상가 8구좌(분양가액 21억4,400만원)로 소유권이전하는 대물변제 채무를 현금으로 지급하는 채무로 변경하여 2007.4.18.까지 지급하고 청구인은 상가분양계약서를 반환하기로 한 것으로 나타난다.

(4) 국세청 자료 및 법인등기부등본에 의하면 쟁점부동산의 양수자에 대한 사업자 현황은 아래 <표>와 같이 나타난다.

(5) 살피건대, 부동산에 대한 매매계약을 체결한 이후,당사자의 사정변화에 따라 당초계약을 해제하고 계약당사자·매매목적물·대금지급조건·매매가액 등을 변경하여 새로운 계약을 체결하는 경우, 새로운 계약서상의 매매가액이 당초 계약서상의 매매가액에 연체이자를 가산하는 방식으로 계산되었는지, 지가상승율을 반영하는 방식으로 계산되었는지 여부에 불구하고 그 부동산의 매매가액이 된다할 것이나,당초계약을 해제하지 아니한 상태에서 당초계약의 조건이 대부분 유지된 채 형식상 수정계약을 체결하여 잔금의 지연지급에 따른 지연배상금을 계산하여 매매대금에 가산한 경우, 그 지연배상금 상당액은 그 부동산의 매매대금이라기 보다는 당초 약정을 위반한 대가로 지급받은 위약금으로 보는 것이 타당하다고 할 것이다(OO OOOOOOOOO, 2008.1.15. 같은뜻).

이 건의 경우, 2005.4.13. 1차 수정 매매계약서를 작성하고 2005.4.20. 중도금을 받은 후 2005.4.21. 공동양수인에게 쟁점부동산의 소유권을 이전한 점, 공동양수자 중 (주)OOOOO가 2005.4.20. 잔금 21억원과 연체료 9억원을 지급 보장한다는 채무이행확인서를 작성한 점, 쟁점부동산의 소유권이 이전된 상태에서 2005.5.18. 작성된 2차 수정 매매계약서는 매매목적물의 변동 등 특별한 사정없이 매매가액만 변동된 점, 2007.5.18. 작성된 제3차 수정 매매계약서는 계약일자만 변경된 점, 매매금액이 증액된 2차 수정 매매계약서에 본 계약은 기 계약의 변경계약이며 본 계약에서 정하지 아니한 사항은 기 계약에 따라 해석한다고 규정하고 있어 청구인과 공동양수인이 법률의 규정이나 당사자간 약정에 의하여 당초 계약을 해제하거나 새로운 계약을 체결한 것으로 볼 수 없는 점 등을 종합하여 보면, 쟁점부동산의 매매금액이 증액된 2차 수정 매매계약서는 당초 매매계약의 조건을 유지한 채 중도금 및 잔금 지급일자를 조정하고 당초 매매계약서상의 중도금 및 잔금 지급지연에 따른 연체이자를 가산하여 매매금액만 변경한 것으로 보인다.

따라서, 처분청이 쟁점금액을 매매대금의 지연지급에 따른 연체이자 성격의 지연손해금으로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.