가. 청구법인은 2015.9.14. OOO외 3필지 지상에 건축물(총 연면적 91,675.51㎡ : 오피스텔 66,013.05㎡, 근린생활시설 25,752.46㎡이며, 이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)의 사용승인을 받아 취득하고, 2015.10.2. 취득가액 OOO에 대하여 「지방세법」 제11조 제1항 제3호의 세율을 적용하여 산출한 취득세 OOO지방교육세 OOO농어촌특별세 OOO합계 OOO을 신고하고 2015.10.5. 납부하였다.

나. 처분청은 세무조사 결과, 쟁점오피스텔 시행사인 주식회사 OOO(이하 “시행사”라 한다)의 임직원 급여 등 판매비와 관리비OOO(이하 “쟁점판관비”라 한다)을 쟁점오피스텔의 취득가액에서 누락시킨 사실을 확인하고 쟁점판관비를 과세표준으로 하여 2016.8.10. 청구법인에게 취득세 OOO지방교육세 OOO농어촌특별세 OOO합계 OOO(가산세 포함)을 부과ㆍ고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2016.11.9. 이의신청을 거쳐 2017.3.8. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 청구법인은 시행사의 부동산컨설팅업, 부동산 개발 및 매매업, 주택 신축․판매업 등을 영위하는 기업으로 조직구성원들이 PM, 사업시행 및 기획, 컨설팅 등의 업무를 동시적으로 수행해 왔으며, 신탁법에 의해 수탁자가 납세의무자임에도 불구하고 시행사의 쟁점판관비를 포함할 수 없고, 또한 시행사가 지출한 쟁점판관비는 쟁점오피스텔의 취득과 무관하게 지출한 시행사의 임직원 급여 및 사무실 경비이므로 사실상 취득가격에 포함시킬 수 없다.

(2) 쟁점판관비가 쟁점오피스텔 취득과 관련된 것으로 보아 사실상 취득가격에 포함된다고 하더라도 그 범위는 시행사와 청구법인이 관리신탁계약을 체결한 2012.2.13. 이후에 지출된 비용만이 사실상 취득가격에 포함되어야 한다.

(3) 「지방세법」제21조 제1항 및 「지방세기본법」제53조의4에 따라 납부불성실가산세 기산일은 쟁점오피스텔 취득일인 2015.10.2.부터 60일이 지난 2015.12.2.임에도 처분청에서는 2015.10.5.을 기준으로 납부불성실가산세를 산정하였는바, 이는 위법하므로 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 행정자치부는 “시행사가 시공사에 신축공사 관련 일괄도급을 위임하였다고 하더라도, 시행사에서 발생한 비용이 해당 부동산 취득과 관련성이 있다면(신축건물의 판매와 관련된 비용은 제외), 취득시기까지 발생한 비용은 취득세 과세표준에 포함”된다고 유권해석(지방세운영과-1845, 2016.7.14.) 하였다.

쟁점오피스텔의 신축사업과 관련하여 2012.2.13. 위탁자인 시행사와 시공자인 OOO과 수탁자인 청구법인 간 체결한 관리형 토지신탁 사업약정서를 살펴보면, 시행사는 교통영향평가, 건축심의, 건축허가 등 인․허가 사항, 사업비 차입, 설계 및 감리, 수탁자와 시공사의 업무 지원, 세무․회계업무 일체를 시행사가 수행하는 것으로 약정한 반면, 시공사는 공사도급계약에 의한 건축공사, 견본주택 건립, 분양광고 및 홍보 등을 담당하고, 수탁자인 청구법인은 쟁점오피스텔 신축사업의 형식적 주체로서 분양수입금 수납 및 자금 집행, 소유권 보존등기 업무를 수행한다고 약정하고 있는 점, 신탁법과 별도로 「지방세법」 제10조 제5항에서 사실상의 취득가격을 과세표준으로 한다고 규정하고 있고, 관리형 토지신탁 사업 약정서에서도 위탁자인 시행사가 건축심의, 세무ㆍ회계업무 등 일체를 수행하는 것으로 약정된 점, 시행사의 2013년～2015년 손익계산서상 쟁점오피스텔의 분양수입 외에 별도의 부동산컨설팅, PM용역 등 다른 사업과 관련하여 발생한 제비용 및 매출액이 없어 쟁점오피스텔 사업만을 영위하였다고 보여지며, 시공사인 OOO은 분양대행업체OOO를 선정하여 분양 관련 업무를 위탁하고, 시행사가 분양실적에 따라 분양대행수수료를 지급하였으며, 시행사가 임직원급여로 처리한 OOO은 분양실적과 지급요율이 확인되지 아니하여 성과상여금으로 지급하였다기보다는 봉급 성격의 상여금에 가깝다고 보여지고, 2012.2.17. 대표이사를 포함한 임직원 4명에게 분양계획완료에 따른 인센티브로 지급한 OOO은 쟁점오피스텔의 분양계약을 체결(2012.9.18.～9.19.)하기 전에 발생한 것으로서 분양과 관련한 판매비와 관리비로 인정하기 어렵다고 할 것인 점, 처분청은 시행사의 판매비와 관리비 중 쟁점오피스텔의 신축과 관련 없는 퇴직급여, 보험료, 도서인쇄비, 지급수수료, 광고선전비, 판매촉진비, 미분양관리비, 컨설팅용역수수료, 모델하우스운영비, 분양경비 등을 제외한 점 등을 종합하여 볼 때 쟁점판관비는 실질적으로 쟁점오피스텔 신축사업의 추진함에 따라 발생한 비용이라 할 것이므로 쟁점오피스텔의 취득가격에 포함시켜 취득세 등을 부과한 처분은 정당하다.

(2) 시행사의 법인장부에서 쟁점오피스텔 신축과 관련한 쟁점판관비는 2011.6.13.부터 발생된 것으로 확인되는 점, 시행사는 쟁점오피스텔 신축사업을 위하여 2011.8.5. OOO와 쟁점오피스텔 부속토지인 쟁점토지에 대한 매매계약을 체결한 사실이 확인되고 있는 점, 시행사의 2013년～2015년 손익계산서상 쟁점오피스텔의 분양수입 외에 별도의 부동산컨설팅, PM용역 등 다른 사업과 관련하여 발생한 제비용 및 매출액이 없어 시행사는 쟁점오피스텔 사업만을 영위하였다고 보여지는 점 등에 비추어 처분청에서 2011.6.13.부터 지출된 직원들의 급여 등의 쟁점판관비를 과세표준에 포함시켜 취득세 등을 부과한 처분은 정당하다.

(3) 「지방세법」제20조 제4항에서 제1항부터 제3항까지의 신고·납부기한 이내에 재산권과 그 밖의 권리의 취득·이전에 관한 사항을 공부(公簿)에 등기하거나 등록[등재(登載)를 포함한다. 이하 같다]하려는 경우에는 등기 또는 등록을 하기 전까지 취득세를 신고·납부하여야 한다고 하고, 같은 법 시행령 제35조에서 법 제20조 제4항에 따른 등기 또는 등록을 하기 전까지는 등기 또는 등록의 신청서를 등기·등록관서에 접수하는 날까지로 한다고 규정하고 있다.

청구법인이 2015.10.5. 쟁점오피스텔에 대한 소유권보존등기를 마친 사실이 확인되고 있으므로 「지방세법」 제20조 제4항 및 같은 법 시행령 제35조에 따라 소유권보존등기를 마친 2015.10.5. 쟁점오피스텔의 취득세 신고ㆍ납부기한일이 되는 것이므로 처분청에서 2015.10.5.을 기산일로 하여 납부불성실가산세를 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 단일사업 시행사의 판매비와 관리비를 신탁회사인 청구법인의 쟁점오피스텔 신축에 따른 과세표준에 포함하여 취득세 등을 부과한 처분의 당부

② 쟁점판관비는 관리신탁계약을 체결한 2012.2.13. 이후에 지출된 비용만 사실상 취득가격에 포함되어야 한다는 청구주장의 당부

③ 납부불성실가산세 기산일 적용의 적정성 여부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.

(가) 법인등기부에 의하면, 시행사는 부동산컨설팅업, 부동산 개발 및 매매업, 분양대행업, 건설업, 주택신축․판매업을 목적사업으로 하고 있다.

(나) 시행사는 2011.8.5. OOO업무7BL 토지(면적 16,555㎡, 이하 “쟁점토지”라 한다)에 대한 매매계약을 체결하였다.

(다) OOO업무7BL 오피스텔 신축공사와 관련하여 2012.2.13. 시행사(갑)를 위탁자로, OOO(을)을 시공자로, 청구법인(병)을 수탁자로 하여 체결된 관리형 토지신탁 사업약정서를 요약하면 다음과 같다.

(라) 쟁점오피스텔의 분양일정에 따르면, 2012.9.12. 분양공고를 거쳐 2012.9.14.～9.16. 청약, 2012.9.18.～9.19. 계약 순으로 진행되었다.

(마) 청구법인은 2012.6.16. 건축허가를 받고, 2012.8.16. 착공을 거쳐 2015.9.14. OOO외 3필지 지상에 쟁점오피스텔의 사용승인을 받아 취득하였으며, 2015.10.2. 그 취득가액OOO에 대하여 「지방세법」제11조 제1항 제3호의 세율을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO을 신고하고 2015.10.5. 이를 납부하였으며, 같은 날 쟁점오피스텔에 대한 소유권보존 등기를 마친 사실이 등기사항전부증명서 등에 나타난다.

(바) 시행사의 2013년～2015년 손익계산서는 다음과 같다.

(단위 : 원)

(사) 시행사의 쟁점판관비의 상세내역은 다음과 같다.

(단위 : 원)

(아) 시행사의 인센티브 집행내역은 다음과 같다.

(단위 : 원)

(자) 청구법인은 시행사의 임직원들이 추진하였다고 주장하면서 2003년부터 2016년까지 여러 가지 사업에 대하여 PM, 개발사업, 컨설팅 등을 추진하였다는 사업내역을 제시하였다.

(2) 청구법인이 제출한 보충이유서 내용은 아래와 같다.

(가) 시행사의 판관비 중 쟁점판관비와 제외된 판관비는 아래와 같다.