가. 청구인은 1987.11.17. 취득한 서울특별시 OOO OOO OOOOOO OO OOOOOO O OO OOOOOOO(라멘조 지층 창고 82.41㎡, 보일러실 14.04㎡, 1층 관리실 및 계단실 31.68㎡, 차고 51.27㎡, 2층 82.95㎡, 3층 82.95㎡, 4층 82.95㎡, 용도 여관, 이하 “쟁점건물”이라 한다)을 2010.2.25. 700,000,000원에 양도(매수자가 건물철거 후 원룸신축함)하고 대지 47.5㎡와 쟁점건물 중 2층(82.95㎡), 3층 전체면적의 1/2인 41.475㎡ 및 지층 및 1층 공용건물면적인 18.33㎡를 청구인 거주한 주택으로 1세대 1주택 비과세로, 나머지 부분[대지 95㎡와 쟁점건물 중 285.5㎡(3층 41.48㎡, 4층 82.95㎡ 및 지층 및 1층 공용건물면적인 161.07㎡), 이하 “과세신고면적”이라 한다]에 대하여는 양도소득세 과세대상으로 하여 양도소득세 59,471,910원을 예정신고 납부하였다.

나. 이후 청구인은 2010.6.14. 쟁점건물 중 양도소득세 과세대상으로 신고한 과세신고면적인 124.425㎡(3층의 1/2인 41.475㎡와 4층 82.95㎡, 이하 “쟁점면적”이라 한다)도 청구인의 가족 등이 각각 거주한 것이므로 쟁점건물 전체를 1세대 1주택 비과세대상으로 경정청구하였다.

다.처분청은 이에 대한 현지확인결과 당초 양도소득세 예정신고시 과세대상으로 신고한 과세신고면적 중 가족 등이 거주하였다고 주장하는 쟁점면적은 본래 여관의 객실로 사용하던 것으로 그 기능이나 시설들이 주거용에 적합하게 변경된 사실이 확인되지 아니하므로 쟁점면적을 주거시설로 볼 수 없어 쟁점건물을 1세대 1주택 비과세대상으로 보아야 한다는 청구인의 경정청구를 거부하였다.

라. 이에 청구인은 불복하여 2010.9.30. 이의신청을 거쳐 2011.1.18. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인의 여관업은 관할세무서 및 관할구청에 2007.3.23. 여관업을 폐업하고 거주용으로 사용하였음에도 건축물 관리대장을 정리하지 못하였을 뿐 전체를 주거용으로 사용하다 양도한 것으로, 청구인이 처분청에 출석하여 담당직원에게 쟁점건물의 사용내역[2층 전체와 3층 5실 중 4실은 본인과 박OO(사실혼관계)의 자녀들의 주거용으로 사용하고 3층 1실과 4층 5실은 김OO, 양OO 등에게 주거용(쪽방)으로 임대]을 상세히 설명하고 이 내용을 잘 알고 있는 인근 부동산 중개업소 및 주민을 알려주고 확인을 요청하였고, 경정청구시 제출하지 못한 층별 사용내용과 인근 부동산중개업소, 마트운영자등의 확인서를 제출하였음에도 처분청이 이를 정확히 확인하지 않고 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

처분청이 쟁점건물에 대하여 현지확인조사한 바, 쟁점건물의 매수인 홍OO은 원룸으로 리모델링 중으로 확인하였고, 매수인이 쟁점건물계약시 청구인 외에는 거주자가 없었다는 사실을 유선으로 확인한 바 있으며, 2·3·4층에 층별로 5개의 방이 있는데, 청구인이 경정청구 및 이의신청시 주거용으로 사용하였다는 쟁점면적(3층의 1/2 및 4층 전부)에 대한 사진을 보면 쵤영된 사진은 쟁점건물 2층의 방 1곳으로 확인되는 바, 3층 일부와 4층을 주거용으로 사용한 사실이 확인되지 않고 있고, 나머지는 쪽방식으로 월세를 받고 세입자가 거주토록 하였다고 하나 세입자 3명 모두 무단전출, 직권말소 또는 거주불명으로 등록된 상태로, 청구인과 그의 배우자(사실혼 관계에 있었다고 하나, 인적사항 확인 및 거주여부 확인 불가함)가 당초 양도소득세 예정신고시 거주하였다는 부분 외의 객실에 대하여 기능이나 시설등이 본래 주거용에 적합하게 변경되었다는 증빙이 없어 쟁점면적을 주거시설로 볼 수 없어 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점건물(여관용 건물)이 노후화되어 2005.3.31. 폐업한 이후 청구인의 가족 등이 주거용으로 사용한 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 대상으로 볼 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 국세기본법

제14조 【실질과세】① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(명의)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다. ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

(2) 소득세법

제89조【비과세 양도소득】 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득

2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(분합)으로 발생하는 소득

3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

② 대통령령으로 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[같은 법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 "조합원입주권"이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

(3) 소득세법 시행령

제154조【1세대1주택의 범위】 ① 법 제89조제1항제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」제3조에 따라 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

1. 「임대주택법」에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년이상인 경우

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.

가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우

나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.

다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.

3. 1년이상 거주한 주택을 기획재정부령이 정하는 취학, 근무② 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 배우자가 없는 때에도 이를 제1항의 규정에 의한 1세대로 본다.

가. 당해 거주자의 연령이 30세 이상인 경우

나. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우

다. 법 제4조의 규정에 따른 소득이 「국민기초생활 보장법」제2조제6호의 규정에 따른 최저생계비 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. 다만, 미성년자의 경우를 제외하되, 미성년자의 결혼, 가족의 사망 그 밖에 기획재정부령이 정하는 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.

⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다.

⑥ 제1항에서 “가족”이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학ㆍ질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점건물을 1989.6.16. 취득하여 2010.2.25. 홍OO에게 양도하였는바, 쟁점건물의 일반건축물대장 현황은 아래와 같이 대지 142.5㎡ 및 건물 452.22㎡(라멘조 지층 창고 82.41㎡, 보일러실 14.04㎡, 1층 관리실 및 계단실 31.68㎡, 차고 51.27㎡, 2층 82.95㎡, 3층 82.95㎡, 4층 82.95㎡으로 용도는 숙박시설인 여관으로 확인된다.

〈쟁점건물 구조내역〉

(2) 청구인은 1987.11.17. 취득한 쟁점건물을 2010.2.25. 700,000,000원에 양도하고 2010.4.30. 양도소득과세표준예정신고를 하면서 쟁점건물 중 2층 전체(82.95㎡), 3층 전체면적의 1/2인 41.475㎡ 청구인이 주거용으로 거주한 주택으로 보아 쟁점건물 중 대지 47.5㎡와 쟁점건물 중 2층(82.95㎡), 3층 전체면적의 1/2인 41.475㎡ 및 지층 및 1층 공용건물면적인 18.33㎡를 청구인 거주한 주택으로 1세대 1주택 비과세로, 나머지 대지 95㎡와 쟁점건물 중 285.5㎡(3층 41.48㎡, 4층 82.95㎡ 및 지층 및 1층 공용건물면적인 161.07㎡)은 양도소득세 과세대상으로 하여 양도소득세 59,471,910원을 예정신고 납부한 것으로 확인된다.

(단위 : 천원)

(3) 이후 2010.6.15. 청구인은 위 양도소득과세표준 예정신고에 대하여 1989.6.16. 쟁점건물을 취득한 후 1996.3.25. 주민등록 전입하여 2층 및 3층의 1/2은 청구인이 주거용으로 사용하고 나머지는 여관업을 영위하다가 쟁점건물의 시설이 노후되고 인근에 최신모텔이 등장함에 따라 운영이 어려워 2005.3.31. 폐업한 후 쟁점건물 양도시까지 2층 및 3층 5실 중 4실에서 본인 및 동거인 박OO(사실혼관계)과 자녀 4명과 함께 주거용으로 사용하고, 3층 1실과 4층 5실은 김OO와 양OO 등 6～7명에게 주거용(쪽방)으로 임대주다가 2010.2.25. 양도한 것이므로 쟁점건물 전체를 주택으로 사용한 것으로 쟁점건물 전체를 1세대1주택으로 비과세함이 타당하다는 사유로 경정청구를 제기한 것으로 나타난다.

〈건물에 대한 공부상 용도 및 실지 용도 주장 내역〉

(단위 : ㎡)

(4) 처분청의 쟁점건물에 대한 현지확인결과에 의하면, 쟁점건물의 매수자가 이미 원룸으로 리모델링하여 내부를 확인할 수는 없는 상태였고, 쟁점건물 인근에서 여관업을 영위하고 있는 노OO과 조OO의 확인서에 의하면 “강OO씨는 박OO 등 가족과 함께 서울특별시 OOO OOO OOOOOO에서 15년 동안 OOOOOO을 운영하다가 2005년 영업이 되지 않아 여관업을 폐업하고, 그 후부터 4층과 3층 일부를 한국사람 및 교포들에게 주거용으로 임대하여 생활하다가 2010년 양도한 사실이 틀림없음”을 확인하고 있으나, 당초 양도소득세 예정신고시 청구인이 거주하였다고 신고한 면적 외의 쟁점면적의 객실에 대하여 기능이나 시설들이 본래 주거용에 적합하게 변경되었다고 볼 만한 증빙(보수사실 및 지출비용 등)제출이 없고, 쟁점면적(3층의 1/2 및 4층 전부)에 대하여 주거용으로 사용하였다고 하면서 제출한 사진도 2층의 방 1곳으로 이를 근거로 쟁점면적 전체를 주거용으로 사용한 사실이 확인된다고 볼 수 없으며, 청구인의 가족들이 실제 쟁점건물에 입주한 사실이 확인되지 않는 것으로 조사하고, 이를 근거로 쟁점건물 중 과세신고면적을 주택으로 볼 수 없다 하여 청구인의 경정청구에 대하여 거부한 것으로 나타난다.

(5) 청구인은 아래와 같이 쟁점건물 중 2층과 3층 중 301호～304호까지 가족의 주거용으로 사용하였고, 나머지 3층 중 305호와 4층 전부를 타인에게 주거용으로 임대준 것으로 주장하고 있으나 3층 4호에서 가족이 거주한 것으로 볼 만한 주민등록전입기록 등 증빙을 제시하지 못하고 있고, 거주용으로 임대하였다는 면적(3층 1호 및 4층 전체)에 대한 임대차계약서나 대금수령내용 등 근거서류를 제시하지 못하고 있으며, 서울특별시 OOO OOO OOOO이 회신한 쟁점건물(3층 1호 및 4층 전체)에 대한 전입세대 열람내용을 보면 김OO는 2008.6.10. 주민등록전입하여 말소되었고, 조OO는 2008.12.11. 전입하여 거주불명등록된 사실이 있으며, 양OO는 2009.9.29. 전입되었으나 거주불명등록자로 나타나고 있다.

(6) 위 사실관계 및 관련법령을 종합하여 살피건대, 처분청이 쟁점건물에 대한 현지조사 확인시 쟁점건물의 매수자인 홍OO이 원룸으로 리모델링 중으로 쟁점건물의 실체를 확인할 수 없었고 당초 양도소득세 예정신고시 청구인이 거주하였다고 신고한 면적 외의 객실에 대하여 기능이나 시설들이 본래 주거용에 적합하게 변경되었다고 볼 만한 증빙(보수사실 및 지출비용 등)제출이 없어 동 사실이 확인되지 않는 점, 쟁점면적(3층의 1/2 및 4층 전부)에 대하여 주거용으로 사용하였다고 하면서 제출한 사진을 보면 2층의 방 1곳으로 확인되는 바, 이를 근거로 3층 일부와 4층을 주거용으로 사용한 사실이 확인되는 것으로 볼 수 없는 점, 청구인이 거주하였다는 면적 외에 301호, 302호, 303호, 304호에 가족의 전입을 입증할 수 있는 증빙제시가 없어 실제 가족이 거주한 것인지 확인되지 않는 점 등으로 볼 때 처분청이 쟁점건물 중 과세신고면적을 주거시설로 볼 수 없다 하여 청구인이 제기한 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.