청구인은 서울특별시 영등포구 OOO동 OOOOO OO OOOO에서 거주하고 있는 사람으로, 청구인이 80.4.2 취득한 경기도 광명시 OO동 OOOOO 소재 답 992평방미터(이하 “쟁점 토지”라 한다)를 83.6.3 청구외 OOO에게 양도하고 OOO이 다시 OOOO주식회사에게 84.3.29 28,800,000원에 양도한 데 대하여, 처분청이 위 OOO은 명의자일 뿐이고 실지거래상대방은 법인인 OOOO주식회사로 인정하여 양도가액은 실지거래가액인 28,800,000원, 취득가액은 환산가액인 14,400,000원으로 결정하여 88.12.1 양도소득세 2,441,860원 및 동방위세 203,480원을 부과처분하자, 청구인은 이에 불복, 89.1.26 심사청구를 거쳐 89.5.10 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

청구인은 83.6.3 쟁점 토지를 강남구 OO동 OOOOO OOO OOOOO OOOO OOOO에서 거주하는 청구외 OOO에게 27,900,000원에 양도하고 잔금 수령후 83.6.27 동인에게 소유권이전등기를 하여 주었는 바, 동인에 대한 조사과정에서, 동인이 청구외 OOOO주식회사에 84.3.29 쟁점 토지를 28,800,000원에 양도한 것으로 되어 있으나 실제는 청구인이 직접 청구외 OOOO주식회사에 양도한 것으로 인정하고 법인과의 거래라 하여 실지거래가액인 28,800,000원을 양도가액으로, 환산가액인 14,400,000원을 취득가액으로 결정하였는 바, 청구인은 쟁점 토지 양도시 OOOO주식회사는 아는 바도 없고 자연인인 OOO과 양도계약을 체결하였고 대금도 OOO에게 받았으며 등기관계서류도 OOO에게 교부하였으므로 개인과 개인간의 거래이며 양도차익은 기준시가에 의해 결정되어야 한다.

3. 국세청장 의견

쟁점 토지의 양수자인 청구외 OOO은 청구외 OOOO주식회사의 설비부 이사로서 청구인의 쟁점 부동산을 양수할 시점을 전후하여 대량의 부동산을 취득하여 청구외 OOOO주식회사에 양도하여서 부동산 투기혐의자로 조사를 받은 결과 실제의 취득자는 청구외 OOOO주식회사이고, 청구외 OOO은 법인과의 부동산 거래를 기피하는 현실의 여건에 따라서 명의상만의 취득자였음이 확인되었고, 청구외 OOOO주식회사의 83.1.1～12.31 사업년도 결산서에 의하면 쟁점 부동산이 동 법인의 재고자산으로 계상되어 있는 사실이 당초 조사관계 서류에 의하여 확인되고 있는 점을 볼 때 청구인이 청구외 OOO과의 거래라고 하는 주장은 이유 없다는 의견이다.

4. 쟁점

이 건의 다툼은 쟁점 토지의 실질적인 거래상대방을 법인으로 인정하여 실지양도가액을 기준으로 과세한 당초처분의 당부를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

먼저 이 건 관계법령 규정을 살펴보면, 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 같은법시행령 제170조 제1항 단서 및 같은조 제4항의 규정에 의하여 거주자의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액과 취득가액은 그 당시의 기준시가에 의하여 산정하는 것을 원칙으로 하고 있으나 국가·지방자치단체·기타 법인과 거래한 경우로서 실지거래가액이 확인된 경우등에는 예외적으로 실지거래가액에 의하도록 이원적인 방법을 채택하고 있어 양도시의 거래상대방이 개인인지 또는 법인인지에 따라 양도차익산정기준을 달리하고 있음을 알 수 있다.

다음으로 이 건 과세처분경위와 청구인의 주장을 보면, 반포세무서장의 88.1 청구외 OOO에 대한 부동산투기거래혐의 조사결과 위 OOO이 83.6～83.12 동안에 쟁점 토지를 비롯한 16필지의 토지를 청구인을 포함한 16인으로부터 매입하여 84.3.29 OOOO주식회사에 양도하였음이 확인되었고, 위 OOO이 쟁점 토지 취득 및 양도시에 OOOO 주식회사의 설비부 이사였으며 위 회사의 83.1.1～83.12.31 사업년도 결산서상 쟁점 토지가 재고자산중 상품으로 계상되어 있음을 근거로 처분청이 쟁점 토지는 실질적으로 청구인이 위 OOO명의를 이용한 OOOO주식회사에 양도하였다고 인정하여 양도가액은 위 OOO과 위 법인간의 거래금액인 28,800,000원, 취득가액은 환산가액인 14,400,000원에 의하여 양도소득금액을 결정, 이 건 과세처분하였고 이에 대하여 청구인은 자연인 OOO과 거래하였을 뿐 법인과의 거래인지 몰랐으며 쟁점 토지 양도시 수령한 대금도 위 OOO으로부터 받았으므로 법인과의 거래로 인정하였음은 부당하다고 주장하고 있음을 알 수 있다.

살피건대, 청구인이 쟁점 토지를 양도하면서 거래상대방이 실질적으로 법인인지를 알고 있었고, 양도대금도 법인의 자금으로 영수하였다면, 명의자가 개인이라고 하더라도 법인과의 거래로 인정하여 과세처분함이 타당하다 하겠으나, 이 건 과세처분경위는 위에서 본 바와 같이 단지 청구인과 거래한 청구외 OOO이 법인의 이사였고, 쟁점 토지가 법인의 결산서상 재고자산중 상품으로 계상되어 있다는 사실외에는 달리 청구인이 법인과의 거래인지를 인지하고 있었다는 구체적인 입증은 없다.

따라서 청구인으로부터 쟁점 토지를 매수한 위 OOO이 명의인에 불과하다는 사실을 청구인이 거래당시에 알고 있지 않았겠느냐 하는 추정만으로 법인과의 거래로 볼 수는 없다고 할 것이어서 청구인이 거래당시에 법인과의 거래사실을 알 고 있었다는 객관적인 증거가 없는 상태에서 법인과의 거래로 단정하여 양도가액은 실지거래가액, 취득가액은 환산가액으로 산정하여 이 건 양도소득세등을 부과한 처분은 적법타당한 처분이라 할 수 없으므로 전시한 관계규정에 의하여 쟁점 토지의 양도가액과 취득가액은 양도 및 취득당시의 기준시가에 의한 금액으로 함이 타당하다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.