득세 85,410,000원 및 동 방위세 17,082,110원의 처분은 이 건

양도차익을 기준시가로 산정하여 과세표준과 세액을 경정한

다.

청구인은 경상북도 김천시 OO동 OOOOO에 거주하는 사람으로, 청구인이 경상북도 김천시 OO동 OOOOO 소재 대지 297.5㎡를 청구외 OOO 외 4인으로부터 89.7.1 매매를 원인으로 하여 89.7.13 소유권이전한 후 이를 90.8.1 매매를 원인으로 하여 90.8.27 청구외 OOO에게 소유권이전하고 90.10.5 이 건 취득가액을 199,300,000원, 양도가액을 211,500,000원으로 신고한데 대하여,

처분청은 대구지방검찰청 김천지청의 『양도소득세 탈루사실』과세자료전에 의거 이 건 취득가액을 124,950,000원, 양도가액을 275,000,000원으로 하여 양도차익을 산정하고 91.2.9 자로 청구인에게 양도소득세 85,410,000원 및 동 방위세 17,082,110원을 결정고지한 바 이에 불복하여 전심절차를 거쳐 91.6.7 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장

청구인은 89.7 주거를 신축하여 이전할 목적으로 쟁점토지를 취득하고 있던중 사업용으로 긴요하게 활용하겠다는 청구외 OOO의 간곡한 권유에 따라 이 대지를 양도하였는 바,

이 건과 관련하여 90.9 적법한 신고기한 내에 자산양도차익예정신고 및 자진납부시 청구인의 무지와 판단 착오로 해당 세액을 과소신고 과소납부한 사실은 있으나 그렇다고 하여 실지거래가액을 조사하여 과세함은 부당하므로 기준시가로 과세하여야 된다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

청구인은 국토이용관리법 위반 사실이 인정되므로 법정기한을 경과하여 사실과 달리 신고한 자산양도차익 예정신고시 제출한 매매계약서상 거래금액을 인정하지 아니하고 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목에 의거 위와 같이 확인되는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁점

실지거래가액으로 양도차익을 산정하고 과세한 당초처분의 당부를 가리는데 있다.

5. 심리 및 판단

이 건 처분경위를 살펴보면, 처분청은 쟁점토지는 토지거래신고지역내 토지로 청구인이 김천시에 89.6.23 신고한 토지거래신고서상 이용목적은 『점포신축』이고 예정금액은 89,250,000원임에도 청구인은 이를 『나대지』로 양도하고 실지취득가액은 124,950,000원임이 확인되고 있어 청구인은 국토이용관리법 제21조의7 1항의 규정을 위반하였고, 양도소득세예정신고시 취득가액은 199,300,000원, 양도가액은 211,500,000원으로 하는 허위계약서를 작성하여 신고하였다 하여 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목의 규정에 의한 실지거래가액대상이라 하여 이 건 취득 및 양도가액을 실지거래가액(대구지방검찰청 김천지청이 통보한 가액으로 취득가액은 124,950,000원, 양도가액은 275,000,000원임)으로 하여 양도차익을 산정하고 이 건 처분을 하였음을 알 수 있고,

이에 대하여 청구인은 세법무지와 판단착오로 이 건 예정신고시 해당세액을 과소신고·납부한 사실은 있으나 그렇다고 하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하고 과세한 이 건 처분은 부당하다고 주장한다.

먼저, 자산양도차익을 계산함에 있어서 기준이 되는 양도가액과 취득가액을 어떻게 결정할 것인가에 관하여 규정하고 있는 소득세법 제23조 제4항 및 동법 제45조 제1항 제1호를 살펴보면, 취득가액 및 양도가액은 기준시가로 결정함을 원칙으로 하되 예외적으로 소득세법시행령 제170조 제4항의 규정 및 동법시행규칙 제82조의2 제4항의 규정에 의하여 실지거래가액이 확인되는 경우 실지거래가액으로 양도차익을 계산토록 규정되어 있고 위 소득세법시행령 제170조 제4항은 제2호에서 (가) 영 제44조 제4항 제2호에 규정된 자산(부동산을 취득할 수 있는 권리)을 양도한 경우 (나) 법 제70조 제7항에 규정된 자산(미등기양도자산)을 양도한 경우 (다) 부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 경우 (라) 중개업자가 부동산중개업법을 위반하여 직접 부동산을 양도한 경우 (마) 국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른 사람명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우, (바) 기타 부동산의 거래로서 부동산의 보유기간·거래규모 및 거래방법등에 비추어 부동산의 투기를 목적으로 하는 것이라고 인정하여 재무부령이 정하는 기준에 해당하는 경우의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우로 규정(89.8.1 개정)하고 있으며 제3호에서는 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우로 규정하고 있음을 알 수 있는 바, 이는 자산을 양도한 경우에 그 양도차익을 산정함에 있어서 종래의 실지거래가액 원칙으로부터 기준시가 원칙으로 전환하였음을 선언한 것으로서 실질과세원칙에 대한 예외를 인정한 취지로 해석되므로 자산을 양도한 경우에 자산의 양도차익 예정신고나 과세표준확정신고를 함에 있어서 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 제출한 때에는 실지의 양도 및 취득가액에 의하여 양도차익을 산정할 것이나 위와 같은 신고가 없거나 신고가 있더라도 증빙서류의 제출이 없을 때에는 기준시가에 의하여 양도차익을 산정할 것이며(대법원 1986.3.1 선고, 85누 847 판결; 1986.10.14 선고, 86누 86 판결 동지), 과세표준확정신고기간이 지난후에는 실지거래가액이 확인되더라도 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정할 수는 없다 할 것이다.

이 건의 경우에 있어서 처분청은 청구인이 89.6.23 김천시에 제출한 토지등 거래계약신고내용에 의하면 쟁점토지 취득예정금액은 89,250,000원이고 쟁점토지의 이용목적은 『점포신축』으로 기재하였음에도 실지는 쟁점토지를 124,950,000원에 취득하여 이를 나대지로 90.8.27 양도하여 국토이용관리법 제21조의7 제1항의 규정을 위배( 국토이용관리법 제21조의7 제1항은 거래계약신고 구역내에 있는 토지등의 거래계약을 신고하고자 하는 당사자는 공동으로 권리의 종류, 면적, 용도, 계약예정금액 등 계약내용과 그 토지의 이용계획등을 신고하고 계약예정금액을 감액하는 경우를 제외하고 신고한 사항을 변경하고자 할 때에도 신고하도록 규정되어 있음)하였다 하여 전시 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 “마”목의 규정을 이유로 실지거래가액(취득가액 124,950,000원, 양도가액 275,000,000원)으로 양도차익을 산정하고 이 건 처분을 하였으나 이를 살피건대,

첫째, 쟁점토지 297.5㎡는 당초 경상북도 김천시 OO동 OOOOO 소재 대지 1,756.7㎡ 중 87.3.18 대지 315㎡가 분할(분할지번 같은 곳 OOOOO, 분할등기일은 87.5.19 임)되었고, 그후 89.5.19 대지 678㎡가 분할된 후(분할지번 같은 곳 OOOOO, 분할등기일은 89.7.13 임) 쟁점토지 297.5㎡가 89.6.21자로 분할(분할지번 같은곳 OOOOO, 분할등기일은 89.7.13 임)되어 청구인이 분할된 쟁점토지를 89.7.13 취득하여 90.8.27 양도한 사실이 토지대장 및 등기부등본에 확인되고 있는 점,

둘째, 청구외 OOO과 공동취득하였다가 공동양도한 것이므로 이를 일정규모 이상의 토지를 취득양도한 투기거래유형으로 과세하였으나 쟁점토지 분할신청 경위를 살피건대, 쟁점토지 분할은 89.6.20 전소유자인 청구외 OOO 등 3인이 분할신청하여 89.6.21 자로 분할되었고, 이 건 양도거래는 동 OOO과 별개로 매매계약서를 작성하고 서로 다른 날짜에 양도되었음이 등기부등본에 확인되고 있으며, 동 OOO과 청구인이 사전 상호의사소통이 있어 동 토지를 동시 취득하여 임의 분할한 후 일정규모 이하로 축소하여 관계법령을 회피하였다는 고의성을 발견할 수 없는 점,

셋째, 쟁점토지 매도자인 청구외 OOO은 쟁점토지는 김천시 OO동 OOOOO 소재 763.7㎡이었던 것을 89.4월경 청구인 외 1명(OOO)에게 가매도계약을 하면서 위 매수자 2사람중 한사람 취득하기를 종용하였으나 각각 자금사정이 여의치 못해 청구인 외 1인으로 『가매도계약』을 하고 그후 토지를 분할한 후 각각 부동산매매계약서를 작성하여 소유권이전하였다고 사실확인하고 있고,

넷째, 청구인은 쟁점토지는 주택을 신축하기 위하여 취득하였으나 매수자(OOO)는 OO호텔을 영위하고 있는 사람으로 쟁점토지를 주차장으로 사용하기 위하여 간곡히 권유하여 부득이 양도한 것이라고 진술확인하고 있는 점,

다섯째, 청구인은 현재 엿기름사업을 하고 있는 사람으로 청구인의 부동산거래현황을 조사한 바 청구인은 84.7.20 경북 김천시 OO동 OOOOO 소재 대지 170.57㎡를 양도(취득일자는 전산출력자료상 나타나지 아니하고 있음)한 후 청구인이 포도를 재배하였던 같은 시 OO동 OOOOO(답661㎡), OOO(2,334㎡), OOO(1,937㎡), OOO(731㎡)농지를 각각 86.12.11, 87.5.8, 87.11.23, 양도(취득일자는 같은 곳 OOO 지번만 83.12.15 로 취득한 것으로 되어 있음)하였고 같은 곳 OO동 OOOO 소재 대지 24㎡를 88.7.29 양도한 것으로 되어 있어 이를 조사한 바 위 4필지의 농지는 포도재배 토지인데 인근토지에서 양계사업을 함으로써 파리 등으로 인하여 포도를 재배할 수 없어 양도한 것이라고 확인하고 있는 점 등을 종합하여 볼 때,

청구인이 이 건 토지를 투기목적으로 취득하여 양도한 것이라고 보기에는 어렵다고 판단되고, 청구인이 취득한 쟁점토지의 면적은 상업지역 297.5㎡로 국세청장이 정한 일정규모(OOO㎡)미만의 부동산거래(89.8.1 국세청 고시 89-88호에서 정한 일정규모 이상의 부동산은 도시계획구역안의 토지인 주거지역, 상업지역, 지역의 지정이 없는 지역은 OOO㎡ 이상, 공업지역은 1,000㎡ 이상, 녹지지역은 660㎡ 이상이고, 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제1호도 같은 내용임)임이 토지대장 및 등기부등본에 확인되고 있으므로 위 소득세법시행령 제170조 제4항 (마)목의 규정 적용을 하기는 어렵다 할 것이므로 기준시가로 양도차익을 산정하고 과세해야 된다는 청구주장은 이유있다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.