처분청의 과세처분이 있기 전에 청구인의 종전 주소지를 관할하던 서부세무서장은 자체탈세정보자료에 의거 청구인이 청구외 OOO 소유의 서울특별시 구로구 OO동 OOOOOOO OO빌라 다세대주택 중 7세대(지층 2호·지층 3호·102호·103호·202호·301호 및 303호, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 청구외 OOO외 6인에게 미등기 양도한 것으로 보아 쟁점부동산의 취득 및 양도당시의 매매가액(취득가액 : 280,000,000원, 양도가액 : 455,000,000원)으로 양도차익을 산정, 1996.6.16. 청구인에게 1994년 귀속 양도소득세 154,980,000원을 결정고지하였다.

위 서부세무서장의 처분이 있은 후 청구인이 심사청구를 제기한데 대하여 국세청장은 1996.10.11. 본 사건을 재조사하여 세액을 결정하도록 한 바, 처분청은 실지거래가액에 대한 재조사를 실시한 결과 쟁점부동산 중 청구인 명의로 취득하여 양도한 102호 주택을 제외한 나머지 주택 6세대의 개별 양도가액을 일반계약서가 있는 103호 주택에 대하여는 일반계약서상의 금액인 50,000,000원으로 하고 기타의 주택에 대하여는 모두 검인계약서상의 금액인 40,000,000원으로 하여 양도차익을 재산정하고 미등기 양도자산에 대한 세율(75%)을 적용하여 2000.4.17. 청구인에게 양도소득세 9,000,000원을 경정결정·고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2000.7.14. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 부동산 분양대행 약정서의 서식이 없어 편의상 매매계약서를 이용하였을 뿐 쟁점부동산의 원소유자로부터 분양권을 위임받아 분양하였으므로 미등기 전매가 아니며, 그 양도가액은 검인계약서상의 금액(각 세대당 40,000,000원)을 실지거래가액으로 인정하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인이 보관금을 걸고 받은 쟁점부동산의 위임분양은 미등기 양도에 해당하며, 그 양도가액은 다른 계약서가 없는 주택은 검인계약서상의 금액(각 세대당 40,000,000원)으로 하되 일반계약서가 있는 103호 주택에 대하여는 일반계약서상의 금액(50,000,000원)을 실지거래가액으로 하여 과세하여야 한다.

3. 쟁점 및 판단

가. 쟁점

(1) 쟁점부동산(단 102호 주택은 제외)의 소유권 이전이 미등기양도에 해당되는지 여부와

(2) (미등기양도로 보는 경우) 검인계약서와 일반계약서 중 어느쪽의 양도금액을 실지거래가액으로 인정할 것인지를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

<소득세법>(1994.12.22. 법률 제4803호로 개정되기 전의 것)

제23조【양도소득】 ① 양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득

④ 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제1항 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

제45조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

제70조【세율】③ 거주자의 양도소득에 대한 소득세는 당해연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 양도소득산출세액 이라 한다)을 그 세액으로 한다.

4. 미등기양도자산

양도소득과세표준의 100분의 75

⑦ 제3항 제4호에서 미등기 양도자산 이라 함은 제23조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만 대통령령이 정하는 자산은 제외한다.

<소득세법시행령>(1994.12.31. 대통령령 제14083호로 개정되기 전의 것)

제170조 【양도소득금액의 조사결정】① 법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 제3항 각호 또는 제44조 제6항에 규정된 자산을 양도한 경우 또는 제4항 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여 결정하여야 한다.

④ 법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

2. 다음 각 목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액이 확인되는 경우. 다만, 부동산의 취득·양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

나. 법 제70조 제7항에 규정된 자산을 양도한 경우

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 각 세대별 주택의 등기변동상황은 다음 <표1>과 같다.

<표1 >

(2) 처분청이 제출한 자료에 의하면 당초 서부세무서장은 1996.4.17. 수보한 자체탈세정보자료에 의거하여 쟁점부동산의 취득가액을 280,000,000원(40,000,000원×7세대)으로, 양도가액은 455,000,000원(65,000,000원×7세대)으로 하여 청구인에게 양도소득세를 과세하였으며,

위 과세처분에 대하여 청구인은 1996.8.14. 심사청구를 제기한 바, 국세청장은 이 건 청구인이 쟁점부동산을 분양대행하였다는 주장은 받아들일 수 없으나 실지양도가액의 미확인 등을 이유로 당초 처분을 재조사하여 세액을 결정하도록 하였다.

(3) 심사청구에 대한 결정에 따라 처분청은 쟁점부동산의 실지거래가액을 재조사한 바, 취득가액에 관하여는 세대당 40,000,000원으로 청구인과 다툼이 없으므로 별도 검토없이 위 102호 주택을 제외한 6세대의 취득가액을 240,000,000원으로 인정하였고, 양도가액에 관하여는 양수자인 청구외 OOO 외 5인에 대하여 주소지 등을 파악하여 실지거래가액을 확인하고자 하였으나, 주민등록 직권말소(OOO), 주소지 미거주(OOO), 지방출장(OOO, OOO, OOO) 등으로 실지거래가액 확인이 불가하여 각 주택의 검인계약서상의 양도가액(단 103호 주택에 대하여는 일반계약서상의 양도가액)을 실지거래가액으로 인정하여 총 양도가액을 250,000,000원으로 보아 양도차익을 재산정한 것으로 처분청 조사보고서에 나타나며, 이와같이 산출된 과세표준에 미등기 양도자산에 대한 세율 75퍼센트를 적용하여 2000.4.17. 양도소득세 9,000,000원을 결정고지하였음을 알 수 있다.

(4) 쟁점부동산의 소유권이전이 미등기양도에 해당되는지에 대하여 본다.

쟁점부동산이 1993.8.26. 건축주인 청구외 OOO 앞으로 보존등기된 후 소유권이전되었으므로 이 건은 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 볼 수 없고 완성된 자산의 양도로 보아야 타당하며, 청구인은 쟁점부동산의 소유주로부터 분양권을 위임받아 분양업무를 대행하였을 뿐 미등기 전매가 아니라고 주장하나, 쟁점부동산 거래시 분양권 위임에 관한 계약서가 아닌 부동산매매계약서가 사용되었고, 쟁점부동산 개별 주택의 최종 소유자를 매수인으로 한 개별매매계약서 외에 매도인을 청구외 OOO으로 하고 매수인을 청구인으로 한 쟁점부동산 전체에 대한 1994.9.29.자 총괄매매계약서가 존재하는 점 외에 청구인이 계약금(35,000,000원)을 청구외 OOO에게 지불한 점 등으로 보아 미등기자산의 양도가 아니라는 청구인 주장은 인정하기 어려운 것으로 판단된다.

(5) 검인계약서와 일반계약서 중 어느 쪽의 양도금액을 실지거래가액으로 인정할 것인지에 대하여 본다.

소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 나목에서는 미등기양도자산에 대하여 실지거래가액이 확인되는 경우 실지거래가액에 의하여 과세하도록 규정하고 있다.

먼저 검인계약서상의 금액을 실지양도가액으로 인정할 수 있는지에 관하여는, 처분청의 재조사시 거래상대방으로부터 실지거래가액을 직접 확인할 수 없어 매매계약서상의 매매대금을 실지거래가액으로 인정하였던 바, 매매당사자들이 작성하여 시장·군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 볼 수 있으므로 검인계약서 외에 다른 객관적인 증빙이 없는 쟁점부동산의 주택 5세대(지층 2호·지층 3호·202호·301호·303호)의 경우 개별 검인계약서상의 매매대금을 실지양도가액으로 인정할 수 있다고 할 것이다(대법원 91누5938, 1991.9.10. 같은 뜻임).

그러나 검인계약서 외에 일반계약서가 있는 쟁점부동산 주택 103호의 경우에는 그 일반계약서에 청구인의 인감이 사용되었고 매도인 표시도 검인계약서의 ‘OOO’과 달리 ‘OOO 대(代) OOO’로 명확히 표시되어 있으며, 동 계약서를 거래당사자 이외의 타인에 의해 조작된 것이라고 보기는 어려우므로 이러한 경우에는 통상의 거래관행에 비추어 일반계약서상의 금액을 실지거래가액으로 보는 것이 타당하다고 판단된다.

이상 살펴본 바와 같이 쟁점부동산의 소유권이전은 미등기양도로서 관련 법령의 규정에 따라 실지거래가액에 의한 과세대상이 되며, 그 실지거래가액은 일반계약서가 있는 주택 1세대는 일반계약서상의 매매대금을 양도가액으로 하고 일반계약서가 없는 주택 5세대는 검인계약서상의 매매대금을 양도가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분청의 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

라. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.