322,284,560원을 부과한 처분은 상가건물 1층 사무실 매매가

액 3,381,483,000원을 부가가치세법 제48조의 2 제3항 단서의

규정에 따라 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표

준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 건물 공급가액을 안분

계산하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 경상남도 창원시 OO동 OOOO에 복합 상가건물을 신축하여 판매한 부동산매매업자로서, 94.2.2. 복합 상가건물중 1층 사무실 토지 46.268㎡, 건물 532.309㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 경상남도 마산시 합포구 OO동 OOOOO 소재 OO투자금융 주식회사에 3,381,483,000원에 분양한 사실이 있는 바, 95.11. 부산지방국세청의 마산세무서 감사시 경상남도 마산시 합포구 OO동 OOOOO 소재 OO투자금융 주식회사의 쟁점부동산에 대한 회계처리가 세금계산서 및 계산서의 수수내용과 다르다고 하여 쟁점부동산의 토지와 건물의 가액이 합의된 실지거래가액이 아니라고 보아 이를 처분청에 통보하였다.

처분청은 위 통보내용에 따라 청구인이 기장한 장부가액을 기준으로 쟁점부동산의 건물공급가액을 계산하여 과소신고된 2,691,094,868원에 대하여 96.1.3. 청구인에게 94년 제1기 부가가치세 322,284,560원을 경정고지 하였다.

청구인은 이에 불복하여 96.2.29. 심사청구를 거쳐 96.6.20. 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 복합 상가건물을 분양할 때마다 대지가액과 건물가액을 구분한 계약서를 사용하여 왔으며 쟁점부동산을 분양시에도 대지가액과 건물가액이 구분된 청구인 양식의 계약서를 사용하려고 하였으나 쟁점부동산 매입자인 OO투자금융 주식회사의 사정으로 특약사항에 해당되는 부동산 매매계약서 제10조의 규정을 추가하기 위하여 부득이 청구인의 계약서 양식을 사용하지 못하고 OO투자금융 주식회사가 제시한 계약서를 사용하였고, 대지가액과 건물가액의 구분표시가 없어 세무조사시 분쟁의 소지를 없게 하기 위하여 건물분 320,787,060원에 대하여는 세금계산서를 교부하고 토지분 3,060,095,940원에 대하여는 계산서를 교부하였으며 이런 사실에 대하여 상호 이의가 없었다.

(2) 쟁점부동산중 건물부분의 가액을 ㎡당 600,000원으로 계산한 것은 사회통념상 불합리하다고 볼 수 없으며 청구인은 쟁점부동산이외도 ㎡당 600,000원으로 분양한 사실이 있으며, 이 부분에 대하여 처분청으로부터 용인되어 왔고 청구인이 분양시마다 매입자들이 제시한 건물가액이 최고 ㎡당 600,000원 정도였고 그 당시 사회통념상 정상가액이라고 판단되어 매입자들과 협의된 가액으로 분양하여 왔다.

(3) 복합 상가건물 분양시 부가가치세가 과세되는 건물부분은 사회통념상 정상가액인지 여부로 판단하여야 하며, 복합상가건물은 『집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률』에 의하여 전체 건물비율에 따라 안분계산하여 대지지분을 소유하게 되어 있으며 쟁점부동산은 1층 사무실로서 건평 532.309㎡이며 대지는 불과 46.268㎡이지만 대지의 실사용 효율은 건물바닥면적 532.309㎡를 사용하고 있어 대지지분 46.268㎡로 가액을 논하는 것은 현실적인 효용인식에 대한 착오라고 사료되며, OO투자금융주식회사의 기장에 의하면 건물이 평당 15,399,750원으로서 다른 분양매입자들에게 건물가액을 위 금액대로 제시하여 부가가치세를 징수할시 분양입주자들이 납득하지 않을 것이며 건물부분에 부가가치세가 과세되는 만큼 건물가액을 사회통념상 정상가액으로 산정하는 것이 타당하다.

이상과 같이 청구인은 분양시 대지와 건물을 구분한 세금계산서를 상호 이의없이 수수하였음에도 OO투자금융 주식회사가 상호합의를 무시하고 일방적으로 기장처리한 것을 근거로 과세함은 부당하므로 쟁점부동산에 대한 부가가치세 과세처분은 취소되어야 한다.

나. 국세청장 의견

(1) 쟁점부동산을 매입한 OO투자금융 주식회사는 청구인이 교부한 세금계산서에 의한 토지가액이 ㎡당 66,151천원으로서 이는 공시지가의 약 44배로서 상식적으로 타당성이 없어 자체적으로 부가가치세법 시행령 제48조의 2 제3항의 규정에 의거 지방세법 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한 금액을 매매가액으로 하여 장부에 계상하여 감가상각등 회계처리를 하였다고 의견을 제시하고 있는 점으로 보아 매매당시 청구인과 매수자간에 토지와 건물가액에 대하여 상호합의되었다고 인정할 수 없다.

(단위 : 천원)

(2) 청구인이 구분한 토지와 건물가액중 토지가액은 공시지가에 비해 44배인 반면 건물은 2배로서 사실상 타당성이 결여되어 있고 무엇보다도 쟁점부동산에 대한 토지와 건물가액의 구분이 청구인과 매수자간에 달라 이를 인정할 수는 없다고 판단되므로 처분청에서 부가가치세법시행령 제48조의 2 제4항 제2호의 규정을 적용하여 장부가액에 비례하여 안분계산하여 토지와 건물의 과세표준금액을 산출하여 청구인의 과소신고분에 대하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 심판청구는 부동산매매계약서에는 건물가액과 토지가액의 구분없이 총액으로 표시하고, 건물과 토지 공급분에 대하여 각각 세금계산서와 계산서를 교부하고 건물공급분에 대하여 부가가치세 신고를 하였으나, 이를 부인하여 청구인의 장부가액으로 안분계산하여 건물분에 대한 부가가치세를 부과한 처분의 당부를 가리는데 그 다툼이 있다.

나. 관련법령

부가가치세법 제13조 제5항에서 『제1항 내지 제4항 이외에 과세표준의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.』고 규정하고 있고,

같은 법 시행령 제48조의 2의 제3항 및 제4항에 의하면 『③ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. ④ 제3항의 본문의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액으로 본다. 이 경우 적용순서는 다음 각호의 순에 의한다.

1. 주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획상의 분양가액

2. 토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액. 이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 한다.

3. 지가공시 및 토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액』이라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 매매가액이 3,381,483,000원(부가가치세 포함)이라는 데에는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 청구인이 쟁점부동산을 매도하고 건물가액을 320,787,060원으로 하여 매입자인 OO투자금융 주식회사에 세금계산서를 교부하고 부가가치세를 신고한 사항이 부산지방국세청의 감사시 지적되어 위 건물가액을 실지거래가액으로 볼 수 없어, 부가가치세시행령 제48조의 2 제4항 제2호의 규정에 의거 장부가액으로 다음과 같이 안분 계산한 금액을 건물가액으로 하여 이 건 과세한 사실이 관련자료에서 나타난다.

(3) 쟁점부동산의 토지가액과 건물가액이 공급자인 청구인과 공급받는 자인 청구외 OO투자금융주식회사간에 상호합의가 이루어진 실지거래가액인 지에 대하여 보면,

첫째, 95.11. 부산지방국세청의 마산세무서 감사시에 청구외 OO투자금융주식회사는 『매매당시 대상토지의 공시지가가 평당 4,958,677원이며, 매도인이 발행한 계산서상의 금액은 평당 218,683,619원으로 공시지가 대비 약 44배가되어 이를 실지거래가액으로 구분하여 계상하는 것은 타당성이 없었으므로 실지거래가액이 불분명한 것으로 간주되어 과세시가표준에 따라 토지·건물을 안분계산하였다』고 진술하고 있고, 96.10.4. 우리심판소에서 실지거래가액과 관련하여 조회한 내용에 대하여 96.10.9. 회신한 바에 의하면 『복합상가건물의 부동산매매시는 토지·건물의 구분없이 부가가치세를 포함한 가격으로 매매계약을 하는 것이 관행인 것으로 알고 있었고, 당사는 부가가치세 면세사업자이기 때문에 부가가치세에 대하여는 별 관심이 없어 이의없이 세금계산서 및 계산서를 교부받았다』고 진술하는등 엇갈린 주장을 하고 있어 매매당사자간에 건물과 토지의 가액에 대하여 구체적인 합의가 있었다고는 인정되지 아니한다.

둘째, 청구인의 주장에 의한 쟁점부동산 토지의 ㎡당 가격이 66,151천원이나 이 건 복합상가건물중 92～93년간 분양된 다른 상가·사무실등의 ㎡당 토지가격은 이의 1/5에 불과한 11,983천원으로서 그 차이가 현저하여 청구인 주장의 쟁점토지의 가액을 실거래가액으로 보기는 어려우며, 또한 토지와 건물을 합산한 ㎡당 가격도 쟁점부동산의 경우 66,754천원이고 이 건 복합상가건물의 92～93년간 평균 ㎡당 가격은 12,645천원인 바, 이러한 차이가 생기는 사유는 쟁점부동산의 건물이 1층에 소재하여 건물가액이 비싸기 때문인 것으로 인정된다.

(4) 처분청이 청구인의 장부가액을 기준으로 하여 쟁점부동산의 토지와 건물가액을 안분계산한 처분의 당부에 대하여 보면,

청구인의 93년 장부상 토지가액 757,711,913원은 ㎡당 257,532원으로서 건물의 준공일인 92.12.3.의 공시지가는 ㎡당 543,000원이 되므로 토지가액 757,711,913원을 기준으로 과세표준을 산정하는 것은 합리성에 없어 보이고, 또한 건물의 장부가액 22,489,863,911원은 일반적인 사무실보다 건축비가 과대하게 소요되는 호텔 및 볼링장의 시설비용등이 포함되어 있으므로 쟁점부동산의 건물 공급분에 대한 과세표준을 산정함에 있어 건물의 장부가액 22,489,863,911원을 안분계산의 기준으로 삼은 것은 타당성이 없다고 인정된다.

따라서 쟁점부동산의 토지와 건물의 실지거래가액이 불분명하고 청구인이 장부가액 또한 실지거래가액을 반영하고 있지 못하므로, 쟁점부동산중 건물가액은 부가가치세법 제48조의 2 제3항 단서의 규정에 따라 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하는 것이 타당하다고 판단된다.

라. 결 론

이 건 심판청구는 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.