청구인은 2002.6.24. 父 김OOO으로부터 OOO시 OOO구 OOO외 2필지에 소재하는 대지 1,255㎡, 건물 7,009.1㎡의 10층 임대용빌딩(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 증여받고, 이를 상속세및증여세법 제61조제1항의 규정에 의해 OOO원(이하 “쟁점기준시가”라 한다)으로 평가하여 증여세 OOO원을 신고납부하였다.

처분청은 쟁점부동산가액을 2002.6.24. 현재 쟁점부동산에 체결되어 있던 임대계약서상 임대보증금 OOO원에 월임대료 OOO원에 12월을 곱하여 산출한 연임대료 OOO원(이하 “쟁점계약임대료”라 한다)를 18%로 나누어 계산한 OOO원을 가산하여 OOO원으로 평가하고, 이를 증여세과세가액으로 하여 2003.7.1. 청구인에게 2002년분 증여세 OOO원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2003.9.24. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

임대부동산의 증여세과세가액을 상속세및증여세법 제61조제7항의 규정에 의해 증여일 현재 임대보증금에 1년간임대료를 자산가액으로 환산한 금액의 합계액과 기준시가중 큰 금액으로 평가하는 경우 1년간임대료는 증여일이전 1년간 실제 지급받은 임대료를 말하므로 쟁점부동산의 1년간 임대료는 2001.7.1～2002.6.30 기간중 실제 지급받은 임대료 OOO원(이하 “쟁점실제임대료”라 한다)를 적용하여야 한다.

나. 처분청 의견

증여세과세가액을 임대보증금과 1년간임대료를 자산가액으로 환산한 금액을 합산하여 산정하는 경우 1년간 임대료는 증여일현재 1년간 임대료의 시가를 말하므로 쟁점부동산의 증여일 현재 1년간 임대료는 임대계약서상 월임대료 OOO원에 12월을 곱하여 산출한 쟁점계약임대료로 적용하여야 한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 증여세 과세가액 산정시 쟁점부동산의 1년간 임대료를 쟁점계약임대료로 하여야 하는지 또는 쟁점실제임대료로 하여야 하는지 여부

나. 관련법령

(1) 상속세및증여세법 제60조(평가의 원칙등)① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. (후단 생략)

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

(2) 상속세 및 증여세법 제61조(부동산등의 평가) ①부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. 토지

지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). (단서 생략)

2. 건물

건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도등을 참작하여 매면 1회이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

⑦ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료등을 기준으로 하여 대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다..

같은법 시행령 제50조(부동산의 평가) ⑦ 법 제61조제7항에서 “대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액”이라 함은 1년간 임대료를 재정경제부령이 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액을 말한다.

같은법 시행규칙 제15조의2(임대가액의 계산) 영 제50조제7항에서 “재정경제부령이 정하는 율”이라 함은 100분의 18을 말한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계

(가) 청구인에게 쟁점부동산을 증여한 김OOO은 증여일인 2002.6.24. 현재 쟁점부동산을 OOO등 7개업체에 임대하고 임대보증금 OOO원과 월임대료 OOO원을 지급받기로 하는 임대차계약을 체결하고 있었고, 청구인과 김OOO은 2001.7.1～2002.6.30. 기간중 임대보증금을 OOO원 내지 OOO원을 지급받고 월별로 총 쟁점실제임대료를 지급받았다.

(나) 청구인은 2002.6.24. 김OOO으로부터 쟁점부동산을 증여받아 그 증여세 과세가액을 쟁점기준시가로 계산하여 증여세 OOO원을 신고납부하였다.

(다) 처분청은 쟁점부동산을 증여일인 2002.6.24. 현재 임대보증금 OOO원에 쟁점계약임대료를 연이율 18%로 환산한 OOO원을 가산하여 OOO원으로 평가하고, 동금액이 쟁점기준시가보다 큰 것을 이유로 이를 증여세과세가액으로 하여 증여세를 증액결정하였다.

(라) 이러한 사실은 청구인과 처분청이 제출한 2001.7.1. ～2002.6.30 기간중 쟁점부동산의 임대료수수내역, 청구인의 쟁점부동산평가 및 증여세 신고내역, 처분청의 쟁점부동산평가 및 증여세경정결의서등에 의해 확인되며, 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 판 단

(가) 상속세및증여세법 제60조제1항은 증여받은 임대부동산의 증여세 과세가액은 증여당시의 시가로 계산하도록 규정하고 있고, 동법 제61조제7항의 규정은 시가가 불분명한 경우 증여당시의 기준시가와 임대보증금에 1년간임대료를 18%로 나누어 환산한 금액을 합산한 금액중 큰 금액으로 평가하도록 규정하고 있다.

(나) 청구인은 상속세및증여세법에서 1년간임대료의 산정방법에 대하여 별도로 규정하고 있지 아니하므로 쟁점부동산의 1년간 임대료는 쟁점실제임대료를 적용함이 타당하다고 주장하고 있으나, 임대부동산의 총임대료는 임대보증금과 임대료의 합계액이고 양자는 서로 반대방향으로 증감변동되며, 쟁점부동산은 증여전 1년내에 임대보증금이 OOO원 내지 OOO원의 범위내에서 변동된 점을 감안하면, 증여일전 1년간 임대료는 실제 지급받은 임대료로 하면서 임대보증금은 1년중 제일 적은 금액인 OOO원을 적용하는 경우 임대보증금과 임대료는 서로 다른 시점의 금액이고 이들의 단순한 합계액이 쟁점부동산의 총임대료에 해당한다고 볼 수 없어 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

(다) 임대부동산의 증여세과세가액은 증여당시의 시가를 말하므로 임대료등을 기준으로 증여받은 임대부동산의 시가를 산정하는 경우 당해 임대료등은 증여당시의 시가를 적용하여야 하며, 증여당시의 시가라 함은 증여당시에 특수관계없는 자간에 실제 거래되는 가격을 말하고 증여일이전에 계약기간이 완료된 임대차계약에 의해 지급받았던 임대료는 증여당시의 임대료의 시가에 해당되지 아니하는 것이므로 이 건과 같이 증여전 1년내에 임대계약이 갱신된 사실이 있음에도 증여일전 1년내에 쟁점부동산을 임대하여 실제 지급받은 임대료의 단순 합계액을 증여당시 쟁점부동산의 1년간임대료의 시가로 보는 것은 타당성이 없다고 판단된다. 따라서, 쟁점부동산의 증여당시 임대료등의 시가는 임대계약서에 기재된 임대보증금과 임대료의 합계액으로 보는 것이 타당하고, 임대기간동안의 총임대료를 연단위·분기단위 또는 월단위등의 기간으로 분할하여 수수하는 것은 임대료의 수수시기를 정하기 위한 구분이므로 처분청이 쟁점부동산의 증여당시 1년간임대료의 시가를 임대계약서상의 월임대료에 12월을 곱하여 산정한 것은 정당하다고 판단된다.

(라) 따라서, 쟁점부동산의 증여세과세가액을 증여당시 존재한 임대계약서상 임대보증금과 동 임대계약에 따른 1년분 임대료를 18%로 나누어 자산화한 금액의 합계액과 쟁점기준시가중 큰 금액으로 산정하여 증여세를 과세한 처분은 상속세 및 증여세법 제61조제7항 및 동시행령 제50조제7항에 의한 적법한 처분이라고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.