청구인은 경기도 부천시 OOO동 OOOOO 대지 198.4㎡, 상가겸용주택 386.75㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)의 토지를 90.6.16 청구외 OOO으로부터 취득하여 90.12.31 상가겸용주택 386.75㎡을 신축하여 91.7.27 청구외 OOO외 1인에게 양도하고 쟁점부동산의 대지 및 상가겸용주택의 취득가액을 261,277,250원, 양도가액을 250,000,000원으로 하여 91.8.10 과세미달로 자산양도차익 예정신고한 사실이 있다.

처분청은 청구인의 쟁점부동산의 양도에 대하여 실지거래 가액이 확인되지 아니하는 것으로 보아 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 93.10.16 청구인에게 91년귀속 양도소득세 45,529,520원을 경정·고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 93.11.16 이의신청, 94.2.12 심사청구를 거쳐 94.6.7 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 요지

청구인은 이 건 토지를 청구외 OOO으로부터 150,000,000원에 구입하였으며 비록 예정신고시 제출한 실지거래가액의 내용이 사실과 다른 실지거래가액이 추후 확인되더라도 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호(투기거래)에 해당하는 쟁점부동산의 양도는 실지거래가액으로 양도소득세를 과세하여야 한다고 주장하고,

국세청장은 청구인이 91.8.10 신고한 쟁점부동산의 양도 관련 자산양도차익 예정신고서에는 토지의 취득가액을 90,078,160원으로 한 부동산 매매계약서를 제출하였으나 건물의 취득가액과 관련된 증빙서류는 제출하지 아니하였고 심사청구시에는 이 건 토지의 취득가액을 150,000,000원으로 한 부동산 매매계약서를 제시하고 있으며 예정신고시 제출한 토지의 취득시 매매계약서와 심사청구시 토지의 취득시 매매계약서가 상이하여 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 양도·취득 당시의 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 처분청이 기준시가로 과세한 처분에 잘못이 없다고 한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건은 쟁점부동산의 취득가액이 불분명하다 하여 기준시가를 적용하여 과세한 처분이 타당한 지 여부를 가리는 데 그 쟁점이 있다.

나. 관련법령

소득세법 제23조 제4항 제1호 및 같은법 제45조 제1항 제1호 가목에 의하면 토지 또는 건물을 취득 및 양도하는 경우에는 양도가액 및 취득가액을 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의한 금액으로 하되 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 하도록 규정하고 있으며 같은법 시행령 제170조 제4항 및 그 제3호에 의하면 소득세법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 가목의 단서에서 “대통령령으로 정하는 경우”라 함은 양도자가 법 제95조 또는 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우라고 규정하고 있고, 소득세법 시행령 제170조 제1항에 의하면『법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다』라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구인은 이 건 토지를 청구외 OOO으로부터 150,000,000원에 구입하였으며 비록 예정신고시 제출한 실지거래가액의 내용과 다른 실지거래가액이 추후 확인되더라도 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호(투기거래)에 해당하는 쟁점부동산의 양도는 실지거래가액으로 양도소득세를 과세하여야 한다고 주장하는 바 이를 살펴보면,

첫째, 청구인은 쟁점부동산을 양도한 후 취득가액을 대지분 90,078,160원, 건물분 171,199,090원(환산가액) 계 261,277,250원 및 양도가액을 대지분 78,800,910(환산가액), 건물분 171,199,090원 계 250,000,000원으로 자산양도차익 예정신고를 이행한 바 있으며, 처분청은 이 건 과세시 취득가액을 199,806,000원, 양도가액을 267,435,430원으로 하여 이 건을 경정·결정한 사실이 확인되고 있으며,

둘째, 쟁점부동산의 양도시 검인계약서에 의하면 매매대금 250,000,000원으로 하고 91.5.20 계약금 30,000,000원, 91.6.15 중도금 50,000,000원, 91.6.30 잔금 170,000,000원으로 계약한 사실이 확인되고 있으나 청구인은 위 매매계약서에 의한 매매대금 수수에 관한 금융자료등 증빙을 제시하지 아니하고 있고,

셋째, 청구인은 심사청구시 및 이 건 심판 청구시에는 토지의 취득가액 150,000,000원인 계약서를 제출하는 바 이를 보면 이 건 심판청구시 제출한 취득계약서(150,000,000원)에는 양도자가 OOO·OOO의 공동소유자임에도 OOO 혼자 양도한 것으로 되어있고 부동산 중개인도 없이 작성된 점등을 볼 때 신빙성이 없는 것으로 판단되고 있다.

위 사실과 관계법령을 종합하여 보면, 청구인의 쟁점부동산 취득 및 양도시 실지거래가액은 확인되지 아니한다 할 것이므로 처분청이 청구인의 쟁점부동산 양도에 대하여 실지거래가액에 의한 양도소득세 결정 내용을 부인하고 기준시가로 결정한 처분에 잘못이 없다고 판단된다.

따라서 이 건 심판청구는 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.