청구인이 서울특별시 구로구 OO동 OOOOO 소재 다세대주택 10세대(이하 “쟁점다세대주택”이라 한다)를 91.8.26 신축하여 그 중 2세대는 91년도에 분양하고 나머지 8세대는 92년도에 분양함에 따라 청구인이 92년도의 매출금액(8세대분)에 대한 매출원가를 총공사원가에 전체 분양금액 중 92년도의 분양금액이 차지하는 비율을 곱한 금액으로 산출하여 그 소득금액을 신고한 데 대하여

처분청은 92년도의 매출원가를 총공사원가에 전체 분양면적 중 92년도의 분양면적이 차지하는 비율을 곱하여 산출하는 것 등으로 하여 94.3.16 청구인에게 92년도 귀속분 종합소득세 32,332,710원을 고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 94.5.10 이의신청을, 94.7.27 심사청구를 거쳐 94.10.14 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장의견

가. 청구주장

처분청이 쟁점다세대주택 중 92년도에 분양된 8세대의 매출원가를 계산함에 있어서 쟁점다세대주택(10세대)의 총 공사원가(539,071,286원)에 전체세대중 92년도의 분양세대가 차지하는 비율(10분의8)을 곱하여 92년도의 매출원가로 산출하는 것은 기업회계기준에도 없는 원가계산방법으로 부당하며, 기업회계 등의 관행에 따라 합목적적인 연산품 원가계산방법에 해당하는 총공사원가에 전체분양금액중 92년도의 분양금액이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액을 그 매출원가로 함이 타당하다.

나. 국세청장의견

청구인이 10세대의 다세대주택을 신축하여 91년도중 2세대를 분양(분양 수입금액 110,000,000원)하고, 92년도중 8세대를 분양(분양수입금액 550,000,000원)한 사실에 대하여는 다툼이 없으며, 처분청의 조사서 등에 의하여 확인되는 바와 같이 지하층을 비롯하여 각층의 시설과 면적이 같은 것으로 볼 때, 다세대주택의 세대별 분양가액은 층별 위치에 따라 그 분양가액에 약간의 차이가 있을 수 있는 반면 그 공사원가는 건축면적에 비례하여 소요된다고 보는 것이 합리적이므로 처분청이 확정된 공사원가를 다세대주택의 면적을 기준으로 안분계산하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건의 다툼은 쟁점다세대주택의 과세년도별 매출금액에 대한 매출원가를 분양면적에 의하여 안분계산한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제31조의 규정에 의하면 부동산소득금액·사업소득금액·기타소득금액등의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해년도의 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액으로 한다고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제79조 제1항의 규정에 의하면 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 자기가 건설·제조하여 취득한 재고자산의 경우에는 그 취득가액을 취득에 소요된 원재료비·노무비 및 제조경비의 합계액으로 한다고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점다세대주택의 건축구조를 보면 지하1층, 지상4층의 건물로서 각 층별로 2세대가 입주하도록 되어 있으며 각 세대별면적은 59.64㎡로서 동일함이 건축물관리대장 등에 의하여 확인되고 있다.

그리고 쟁점다세대주택이 91년도중에 2세대가 110,000,000원에 분양되었으며 92년도중에 8세대가 550,000,000원에 분양된 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으며, 쟁점다세대주택(10세대)의 총공사원가가 539,071,286원으로 확정된 것에 대하여도 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 청구인은 쟁점다세대주택의 과세년도별 매출원가를 그 분양금액에 비례하여 안분계산하여야 한다고 주장하나, 이 건 쟁점다세대주택의 경우와 같이 일정한 년도에 주택을 신축하여 다수의 년도에 걸쳐 분양하는 경우에 있어서 각 세대별 취득원가는 당해주택의 준공과 동시에 그에 소요된 총공사원가를 일정한 기준(세대별 건축면적 등)에 따라 안분하여 결정되는 것이라고 할 것이며, 당해주택의 취득원가는 그 분양시 까지는 재고자산으로 분류되다가 그 분양된 년도에 매출원가로서 필요경비에 산입된다고 할 것인 바, 쟁점다세대주택의 매출금액에 대한 매출원가로 될 각 세대별 취득원가를 산출함에 있어서는 쟁점다세대주택의 총공사원가에 세대별 건축면적을 기준으로 안분계산함이 타당할 것이며, 더구나 청구인은 91년도 분양분 2세대에 대하여는 분양금액 비율로 안분계산하여 실지조사 신고한 사실도 없으므로 청구주장 방법의 계속성이 없는 이건의 경우 건축공사원가 등과 직접 관련없는 주택준공후의 분양금액을 기준으로 그 취득원가를 산출함은 타당하지 아니할 것이다.

따라서 91.8.26 준공된 쟁점다세대주택(10세대)의 1세대당 취득원가는 총공사원가 539,071,286원에 그 건축면적을 기준으로 안분계산한 53,907,128원(539,071,286원 × 596.4㎡ 분의 59.64㎡)이 될 것이므로 쟁점다세대주택중 92년도에 분양된 8세대에 대한 취득원가는 431,257,028원(1세대당 취득원가 53,907,128원 × 8세대)이 되며, 위 취득원가 431,257,028원이 쟁점다세대주택중 92년도에 분양된 8세대의 매출원가로서 필요경비에 산입된다고 할 것인 바, 처분청이 92년도에 분양된 8세대의 매출금액에 대한 매출원가를 그 분양된 건축면적을 기준으로 안분하여 산출한 431,257,028원으로 결정하여 청구인에게 이 건 종합소득세를 과세한 처분은 정당한 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.