청구인은 81.8.12 등에 취득한 서울특별시 강동구 OO동 OOOOOO 소재 대지 119.0㎡ 및 그 위 주택 186.24㎡(이하에서 “쟁점부동산”이라 한다)를 94.7.16 청구외 OOO에게 양도하고 94.8.22 그에 따르는 양도차익을 실지거래가액으로 계산하는 등으로 하여 자산양도차익예정신고 및 납부를 하였다.

처분청은 97.6.3 청구인의 위 신고·납부에 대해 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에 해당한다 하여 이를 부인하고 기준시가에 의해 양도가액과 취득가액을 산정하고 이를 토대로 청구인에게 94년도 귀속분 양도소득세 26,956,420원을 결정·고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 97.7.11 심사청구를 거쳐 97.10.2 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

양도소득세예정신고시 제출한 매매계약서상 가액인 110,000,000원이 실지양도가액임에도 정당한 사유도 없이 이를 부인하고 기준시가에 의해 거래가액을 산정하여 이 건 양도소득세를 부과한 것은 부당하다.

나. 국세청장 의견

청구인이 제출한 매매계약서는 임차인들의 전세보증금 50,500,000원의 인수내용이 기재되어 있지 않은 계약서와 잔금지불일에 매도금액에서 공제, 일괄 정산하기로 한 다른 계약서 등 2매인 바, 계약상 중요한 내용이 서로 일치하지 않아 실지거래가액을 확인 할 수 없으며,

동시에 실지양도가액의 증빙으로 제출한 거래사실확인서 또한 사인간 임의로 작성할 수 있는 문서에 불과한 만큼 증거능력을 갖추었다고 보기 어렵고, 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 양도일로부터 9일 뒤인 94.7.25 주식회사 OO은행 OO동지점에서 채권최고액을 200,000,000원으로 하는 근저당권이 설정된 사실이 확인되며,

처분청의 조사내용에 의하면 거래중개인이 그 진술문서에 날인은 거부하였다고는 하나 양도 당시의 시가가 200,000,000원이 넘는다는 내용과 쟁점부동산이 양도 당시 205,000,000원에 거래되도록 중개한 사실이 있다는 내용으로 진술한 점에 비추어 실지거래가액을 110,000,000원으로 신고한 것에 신빙성이 인정되지 아니하므로 처분청이 “실지거래가액이 거래증빙 등에 의해 확인되지 아니하는 경우”로 보아 기준시가에 의해 경정 고지한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 실지거래가액이 거래증빙 등에 의해 확인되는 경우가 아니라 하여 기준시가에 의해 양도소득세를 부과한 처분의 당부

나. 관계법령

소득세법 제96조, 제97조 및 동법시행령 제166조 등의 각 규정 취지에 의하면 토지, 건물에 대한 양도차익은 원칙적으로 기준시가에 의해 결정하되, 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 등에는 예외적으로 실지거래가액에 의할 수 있는데 이때에도 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있도록 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구인이 그 주장사실에 대한 입증으로 제출한 매매계약서, 거래사실확인서, 통장사본 등을 이하에서 차례로 검토하여 보면, 매매계약서는 양도소득세 신고시 제출한 것의 경우, 매매대금란에 110,000,000원으로 기재되어 있긴 하나, 중요한 거래조건 중의 하나인 전세보증금 채무 인수 등 처리에 관한 내용이 없는점 등으로 미루어 보아 그 진정성립 여부가 불분명하고,

거래사실확인서의 경우, 매수인인 청구외 OOO의 명의하에 거래가액이 110,000,000원 이었음을 확인하는 취지로 작성되어 있기는 하나, 동 문건은 개인이 사후에 임의로 작성한 확인서이므로 참고자료 이상으로 증거로서의 가치를 인정키 어렵고,

통장사본의 경우 94.7.19 금52,500,500원이 청구인의 예금통장에 입금된 것으로 기재되어 있기는 하나, 대금지급에 관한 구체적인 증빙이 불비한 상황 아래서 실지양도가액의 확인과는 무관한 것이라 하겠다.

반면, 등기부등본을 구 등재에 의하면 쟁점부동산 위에 이 건 양도일 직후인 94.7.25 매수인에 의해 채권최고액을 200,000,000원으로 하는 근저당이 설정된 사실이 확인되는 바, 통상적으로 금융기관 채무관련 담보가액이 당해 채무액 보다 높은 수준임을 감안한다면 쟁점부동산의 양도 당시 시가는 적어도 위 채권최고액 이상 수준일 것이라는 추정이 가능하고, 그런가 하면 쟁점부동산이 5m 도로에 연접한 다가구형 단독주택으로 양도일 현재 달리 상품으로서 하자가 있다고 인정할 만한 아무런 근거도 없으므로 위와 같은 사정 아래서는 기준시가의 62.5%에 불과한 청구인의 주장가액, 110,000,000원을 쟁점부동산의 양도 당시 실지거래가액으로 인정키는 어렵다 할 것이고, 따라서 처분청이 실지거래가액 대신 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하고 이 건 양도소득세를 과세한 데에는 잘못이 없다고 판단된다.

라. 결론

따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.