청구인은 경기도 화성군 반월면 OO리 OOOO O에 거주하는 사람으로서, 88.8.10 같은면 OOOO O소재 답 3,018평방미터(이하 “쟁점 토지”라 한다)를 취득하여 이를 89.6.14 양도한 데 대하여, 처분청은 1년이내의 단기 양도로서 투기거래에 해당된다 하여 확인된 실지거래가액(취득가액 13,680,000원, 양도가액 29,216,000원)에 의거 90.2.16. 89년도 귀속분 양도소득세 8,747,040원 및 동방위세 1,749,400원을 고지하자,

청구인은 이에 불복하여 90.7.14 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

청구인은 쟁점 토지를 미등기전매한 것도 아니어서 투기거래로 보고 실지거래가액에 의거 이 건 과세한 것은 부당하고, 더구나 처분청이 부동산 투기조사시 부동산 중개업소에서 징취하였다는 쟁점 토지 취득계약서는 청구인도 알지 못하는 것인데도 이를 진실된 것으로 보아 이를 근거로 양도차익을 계산하여 이 건 과세한 것을 잘못된 과세이므로 기준시가에 의거 이 건 과세할 것을 주장하고 있다.

3. 국세청장 의견

청구인은 쟁점 토지를 미등기 전매한 것도 아니고, 처분청 조사시 중개업소에서 징취한 계약서는 아는 바 없으므로 양도차익을 실지거래가액으로 부과함은 부당하다고 하나, 소득세법 제23조 제4항 단서 및 동법 제45조 제1항 제1호 단서에서 대통령령이 정하는 경우에는 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 결정할 수 있다고 규정하고 있고, 동법시행령 제170조 제4항에서는 “대통령령이 정하는 경우”를 규정하고 있으며 그 제2호에서 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”라고 하였고, 국세청 훈령 제980호(87.1.26)재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항에서 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래, 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래라 함은 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우로서 그 거래내용이 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다”고 규정하고 있고, 그 제5호에서 “부동산을 취득하여 1년이내 양도한 때”라고 하였는 바, 이 건의 경우 취득(88.8.10)하여 1년이내에 양도(89.6.14)한 사실이 등기부등본에 의하여 확인되고 있고, 처분청이 조사시 징취한 쟁점 토지 취득 계약서에 의하여 실지거래가액이 확인되고 있어 그 확인되는 실지거래가액에 의거 양도차익을 계산하고 이 건 과세한 것은 타당하다는 의견이다.

4. 쟁점

따라서 이 건의 다툼은 1년미만 보유하다 단기양도한 쟁점 토지를 투기거래라 하여 확인된 취득 및 양도 실지거래가액에 의거 이 건 과세한 것이 타당한지의 여부를 가리는데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단

먼저 관련 법규정을 보면, 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호에서 양도가액과 취득가액은 양도 또는 취득당시의 기준시가에 의하도록 하되, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 대통령령이 정하는 경우로서 동법시행령 제170조 제4항 제2호에서 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정 규모이상의 거래, 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”라고 규정하고 있어서 과세관청이 어느 부동산 거래를 투기거래로 인정하느냐 아니하느냐에 따라 양도소득세의 부담도 차이가 나도록 규정하고 있음을 알 수 있다.

살피건대, 과세관청이 투기거래라고 인정하는 부동산거래에 대하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하도록 규정한 목적은 개발이 예상되거나 제도의 변경(예. 녹지지역의 해제)으로 이용가치가 증대되는 지역에 소재하는 부동산 가액은 단기간에 급격하게 상승하게 되어 다른 지역보다는 더 많은 양도차익이 발생하게 되므로 양도차익을 기준시가(기준시가는 제도적으로 수시로 조정하기가 곤란할 뿐만 아니라 그 부동산의 특수한 여건을 개별적 구체적으로 반영할 수 없어서 실지거래가액과는 많은 차이가 있을 수 있음)로 산정하는 것 보다는 실지거래가액으로 산정하는 것이 실질소득에 대한 공평과세의 취지에도 부합되고 부동산 투기를 억제하여 건전한 국민경제를 도모하고자 하는데 있다고 보여진다.

위와 같이 양도차익을 결정함에 있어 징세행정상의 편의를 위해서 기준시가에 의한 추계조사결정방법과 실질소득에 대한 공평과세 및 부동산 투기억제를 도모하기 위한 실지조사결정방법을 혼용함으로서 납세자는 자신이 부담하게 될 납세의무의 한계와 범위를 예측하기가 곤란(이 건의 경우와 같이 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 해당)한 경우가 발생하여 납세자에게 불측의 손해를 줄 우려가 있기 때문에 이러한 문제를 가장 합리적으로 해결하기 위한 방안으로 관할세무서에 공정과세자문위원회를 설치하도록 하고( 소득세법 시행령 제170조 제9항 및 같은법 시행규칙 제82조의2 참조)있으며 부동산 투기거래의 유형을 구체적으로 열거(국세청 훈령 제980호 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항에 열거하고 있으며, 대법원 판례 89누 5676 89.11.13에 의하여 그 훈령은 법규명령과 같은 효력을 가진다고 판결한 바 있음)하고 있다.

한편, 청구인은 어떤 특정의 목적으로 쟁점 토지를 취득하였다가 양도하였음을 입증할 수 있는 구체적이고 명백한 거증자료를 제시하지 못하고 있고, 1년이내 단기 양도하였으며, 지가가 급등됨으로서 취득가액에 비하여 2.14배의 가액으로 양도한 바도 있어 쟁점 토지거래는 국세청 훈령 제980호 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제5호에 해당되는 투기거래로 보여진다 하겠다.

다음으로 쟁점 토지의 취득가액에 대하여 보면, 청구인은 처분청이 부동산 투기조사시 부동산중개업소에서 징취하였다는 쟁점 토지 취득계약서는 청구인도 알지 못하는 것인데도 이를 진실된 것으로 보아 이를 근거로 양도차익을 계산하여 이 건 과세한 것은 잘못된 과세라는 주장이어서 당해 계약서를 살펴본 바, 매매계약서의 매도인은 등기부상 소유권자인 OOO이고 (OOO의 도장으로 OOO이 대리계약), 매수인은 OOO외 1인으로서 청구인의 성명은 동 계약서상에 나타나지 않아 표면상으로는 청구인과 아무런 관련이 없는 매매계약서인 듯 하나, 매매계약일(88.6.16)로부터 잔금이 청산이 될 시기인 88.8.10에 그 소유권이 청구인 명의로 이전등기된 사실로 보아 위의 매수인 OOO외 1인에서 “1인”이 청구인인 것으로 인정되고 다만 등기시에 OOO는 빠진 것으로 보일 뿐만 아니라, 청구인은 진정한 매매계약서등 주장에 대한 증빙제시를 못하는 것으로 보아 신빙성이 없는 것으로 보여 이 건 과세는 달리 잘못이 없는 것으로 인정된다 하겠다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장은 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.