가. 청구인은 2011.10.20. 상속을 원인으로 하여 OOO(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)를 취득한 후 상속개시일 현재의 취득세 시가표준액 OOO상속재산가액으로 하여 상속세 신고를 하였으나, OOO세무서장은 피상속인에 대한 상속세 조사 결과, OOO(이하 “비교대상 오피스텔”이라 한다)가 2012.3.27. OOO낙찰(2012.4.3. 매각허가결정, 2012.4.27. 매각대금완납)된 사실을 확인하여 OOO상속재산가액으로 결정하였다.

나. 청구인은 2012.12.3. 쟁점오피스텔을 OOO 양도한 후 OOO취득가액으로 하여 양도소득세 신고를 하였으나, 처분청은 OOO세무서장이 통보한 과세자료에 따라 OOO취득가액으로 하여 2014.1.23. 청구인에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2014.2.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

비교대상 오피스텔의 경락대금 완납일, 경락허가 결정일 및 등기부등본상의 등기원인일은 2012.4.27.인바, 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제2항 제3호의 ‘경매가액이 결정된 날’은 2012.4.27.이다. 하지만 처분청은 ‘경매가액이 결정된 날’을 자의적으로 2012.3.27.로 해석하여 상속개시일인 2011.10.20.부터 6개월이 경과하여 2012.4.27. 확정된 비교대상 오피스텔의 경매가액을 쟁점오피스텔의 취득가액으로 하여 이 건 처분을 하였는바, 이는 부당하다.

비교대상 오피스텔은 수많은 가압류 등을 거쳐 경매개시결정이 있었던 소유권 측면에서 불량한 오피스텔일 뿐만 아니라, 옥상 바로 밑 최고층에 위치하여 건물 내에서 가장 인기가 없는 오피스텔임에도 경매가액을 시가로 하는 것은 타당하지 못하다.

선결정례(국심 2001중1188, 2001.12.24.)는 경락허가결정일이 상속개시일부터 6개월이 경과하였으나, 경매종결일은 6개월 이내인 경우의 경매가액은 시가에 해당한다고 하여, 과세관청이 경매가액을 부인하고 개별공시지가로 상속재산가액을 결정하여 과세한 처분을 취소하였는바, 이는 상속재산 평가의 기준이 ‘시가’임을 확인한 것이다.

따라서 쟁점오피스텔과 같은 건물, 같은 층수에 위치하고, 상속개시일 당시 기준시가 또한 1㎡당 OOO천원으로 동일한 OOO호가 2010.2.3. OOO에 거래되었고, 동 오피스텔은 전용면적이 쟁점오피스텔의 107%인바, 이를 역산한 OOO쟁점오피스텔의 취득가액으로 하여야 하고, 이는 거래가액이 2008년 이후 하향하는 부동산 경기의 추세를 반영한다.

나. 처분청 의견

비교대상 오피스텔의 경매가액은 쟁점오피스텔 상속개시일로부터 6개월 이내의 가액이고, 비교대상 오피스텔은 쟁점오피스텔과 유사한 재산인바, 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

유사매매사례가액을 쟁점오피스텔의 취득가액으로 하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점오피스텔의 등기사항전부증명서에 따르면 청구인은 2011.10.20. 상속을 원인으로 하여 쟁점오피스텔을 취득한 후 2012.12.3. OOO양도한 것으로 나타난다.

(2) 취득세 고지서 등에 따르면 청구인의 쟁점오피스텔 취득에 대한 취득세 과세표준액은 OOO기재되어 있고, 양도소득 과세표준 신고서 등에 따르면 청구인은 이를 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준 확정신고를 한 것으로 나타난다.

(3) 청구인의 상속세 과세표준 신고서 및 이 건 양도소득세 경정결의서 등에 따르면 청구인은 쟁점오피스텔 취득에 대한 취득세 과세표준액 OOO상속재산가액으로 하여 상속세 과세표준 신고를 하였고, OOO세무서장은 비교대상 오피스텔의 경매가액 OOO쟁점오피스텔의 상속재산가액으로 한 후 상속세 과세표준 및 세액을 결정하여 과세자료를 통보한바, 처분청은 이에 따라 비교대상 오피스텔의 경매가액 OOO쟁점오피스텔의 취득가액으로 하여 이 건 처분을 한 것으로 나타난다.

(4) 청구인의 상속세 관련 이의신청결정서(OOO세무서장, 2014.1.16., 제2013-52호) 등에 따르면 비교대상 오피스텔의 경매내역은 다음 <표1>과 같다.

(5) 집합건축물대장 및 국세청 기준시가 조회 내역에 따르면 쟁점오피스텔 및 비교대상 오피스텔 등의 비교내역은 다음 <표2>와 같다.

(6) 등기사항전부증명서에 따르면 OOO는 2010.2.3. OOO에, 같은 건물 OOO2009.7.30. OOO각각 매매된 것으로 나타난다.

(7) 청구인은 상속재산 평가 관련 청구인의 등기부 열람결과, OOO건물의 10층 배치도를 제출하였다.

(8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 비교대상 오피스텔의 ‘경매가액이 결정된 날’은 매각대금 완납일 및 등기부등본상의 등기원인일인 2012.4.27.로서 상속개시일(2011.10.20.)로부터 6개월이 경과한 점 등을 이유로 비교대상 오피스텔의 경매가액을 쟁점오피스텔의 취득가액으로 결정한 것은 부당하고, 쟁점오피스텔과 같은 건물 1003호의 2010.2.3. 매매사례가액인 OOO반영하여 쟁점오피스텔의 취득가액을 OOO으로 하여야 한다고 주장하나,

「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제2항 제3호의 경매가액이 결정된 날은 법원의 매각허가결정일이라고 할 것인바, 비교대상 오피스텔의 매각허가결정일(2012.4.3.)은 상속개시일(2011.10.20.)로부터 6개월 이내인 점, 비교대상 오피스텔의 기준시가는 쟁점오피스텔의 기준시가와 동일한 점, 쟁점오피스텔의 기준시가는 OOO정도에 불과한 점, 층수가 더 높은 오피스텔의 경우 거래가액이 높은 것이 일반적인바, 쟁점오피스텔보다 층수가 높은 비교대상 오피스텔도 OOO낙찰된 점 등에 비추어 비교대상 오피스텔의 경매가액을 쟁점오피스텔의 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

(1) 소득세법(2014.1.1. 법률 제12169호로 개정되기 전의 것)

제97조 【양도소득의 필요경비 계산】 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. (단서 생략)

(2) 소득세법 시행령(2014.2.21. 대통령령 제25193호로 개정되기 전의 것)

제163조 【양도자산의 필요경비】 ⑨ 상속 또는 증여( 「상속세 및 증여세법」 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. (단서 및 각 호 생략)

(3) 상속세 및 증여세법(2014.1.1. 법률 제12168호로 개정되기 전의 것)

제60조 【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

제61조 【부동산 등의 평가】 ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

3. 오피스텔 및 상업용 건물

건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액

(4) 상속세 및 증여세법 시행령(2012.2.2. 대통령령 제23591호로 개정된 것)

제49조 【평가의 원칙 등】 ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (단서 및 각 목 생략)

3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. (단서 및 각 목 생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각 호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 다만，해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.