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신축주택 취득자에 대한 양도소득세 감면

조세심판원 질의회신 | 국세청 | 서면인터넷방문상담4팀-3230 | 양도 | 2007-11-07

문서번호

서면인터넷방문상담4팀- 3230 (2007.11.07)

세목

양도

요 지

감면대상 신축주택과 그 외의 주택(이하 “일반주택”이라 함)을 보유한 거주자가 일반주택을 양도하여 「소득세법」제89조 제1항 제3호의 1세대1주택 비과세 규정을 적용함에 2007. 12. 31.까지 양도하는 경우에 한하여 당해 신축주택은 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것이며,

회 신

1. 「조세특례제한법」 제99조의 3(신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례) 규정에 의하여 거주자(주택건설사업자는 제외)가 2001.5.23.부터 2003.6.30.까지(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역의 경우 2002.12.31.까지)의 기간 중에 주택건설사업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하고 취득한 신축주택(매매계약일 현재 입주한 사실이 없는 주택을 말하며 분양권을 구입하여 취득한 주택은 제외)을 그 취득일로부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면(5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상 소득금액에서 차감)하는 것이며, 감면세액의 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세되는 것임. 다만, 당해 신축주택이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 규정의 고가주택에 해당되는 경우에는 감면대상 신축주택에서 제외되는 것입니다.2. 위1.의 감면대상 신축주택과 그 외의 주택(이하 “일반주택”이라 함)을 보유한 거주자가 일반주택을 양도하여 「소득세법」제89조 제1항 제3호의 1세대1주택 비과세 규정을 적용함에 2007. 12. 31.까지 양도하는 경우에 한하여 당해 신축주택은 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것이며, 붙임과 같이 귀질의와 관련된 조세법령과 유사사례를 보내드리니 이를 참고하시기 바랍니다.

관련법령

소득세법 제89조【비과세양도소득】

본문

※ 붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

<소유 주택 현황>

- 78년취득한 일반주택(A)과 2001년 9월 분양계약을 체결하였고 2004년4월 잔금을 정산한 서울에 소재하는 45평아파트(B)를 소유하고 있음.

○ 질의내용

- 위의 (B)신축주택을 양도하여 양도소득세를 감면함에 2007.12.31이전으로 법령의 적용기간을 단축하였음이 사실인지에 대하여 질의합니다.

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

소득세법 제89조【비과세양도소득】

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)

1 ~ 2. 생략

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정)

4. (삭제, 2005. 12. 31.)

② 생략

소득세법 시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)

1.이하생략

소득세법 시행령 제156조【고가주택의 범위】(2002. 12. 30. 제목개정)

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)

② 이하 생략

조세특례제한법 제99조【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면】

① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(이에 부수되는 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하며, 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 신축주택이 「소득세법」제89조 제1항 제3호의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 개정)

1. 생략

2. 주택건설사업자로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간내에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택(주택법에 의한 주택조합 또는「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재다른 자가 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다. (2003. 5. 29. 개정 ; 주택건설촉진법 부칙)

「소득세법」제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 규정을 적용받는 신축주택과 그 외의 주택을 보유한 거주자가 그 신축주택 외의 주택을2007년 12월 31일까지 양도하는 경우에 한하여해당신축주택을 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2006. 12. 30. 개정)

③ 제1항의 규정을 적용받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다. (1998. 12. 28. 개정)

④ 제1항의 규정에 의한 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1998. 12. 28. 개정)

조세특례제한법 시행령 제99조【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면】

① 법 제99조 제1항 본문에서 “당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액”이라 함은 제40조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 금액을 말한다. (1998. 12. 31. 개정)

② 법 제99조 제1항 제2호 단서에서 “대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택”이라 함은 1998년 5월 21일 이전에 주택건설업자와 주택분양계약을 체결한 분양계약자가 당해 계약을 해제하고 분양계약자 또는 그 배우자(분양계약자 또는 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 포함한다)가 당초 분양계약을 체결하였던 주택을 다시 분양받아 취득한 주택 또는 당해 주택건설업자로부터 당초 분양계약을 체결하였던 주택에 대체하여 다른 주택을 분양받아 취득한 주택을 말한다. 다만, 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 주택을 제외한다. (1998. 12. 31. 개정)

③ 이하생략

나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판)

○서면4팀-1343, 2007.04.26

【질의】

(사실관계)

-거주자 갑은 조세특례제한법 제99조 규정을 적용받는 신축주택(A)과 그 외 일반주택(B)을 각각 1채씩 보유하고 있음.

(질의내용)

- 일반주택(B)을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있는지여부

【회신】

「소득세법」제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어 「조세특례제한법」제99조 제1항의 규정을 적용받는 신축주택과 그 외의 주택(이하 “일반주택”이라 함)을 보유한 거주자가일반주택을 2007. 12. 31.까지 양도하는 경우에 한하여 해당 신축주택을 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것임.

○ . 서면4팀-1167, 2007.04.10

【질의】

(내용)

- 2001년 11월 서울 소재 공동주택(전용면적 : 47.62평) 1채를 주택건설업체로부터 최초 분양받아 2007.3월 현재 등기하여 보유ㆍ거주하고 있음.

ㆍ준공일 : 2004.6.2. 잔금지불일 : 2004.8.30. 등기접수일 : 2004.9.6.

(질의)

(질문1) 상기 공동주택이 “ 조세특례제한법 제99조의 3에 의한 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세 특례” 적용대상이 되는지 여부

(질문2) 이 규정에 의하면 “신축주택 취득일부터 5년이내 양도시, 양도소득세 100% 감면”이라고 규정하고 있는 바, “5년”의 기산일은 언제부터인지

(질문3) 또, “신축주택 취득일부터 5년 경과 양도시, 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 차감후 과세”라고 규정하고 있는 바, 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 산정방법

(질문4) 상기 신축주택 외의 다른 주택을 소유하고 있을 경우, 상기 신축주택을 양도하는 경우 1세대2주택 중과대상에 해당하는지 여부

【회신】

1. 현행 「조세특례제한법」 제99조의 3(신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례) 규정에 의하여 거주자(주택건설사업자는 제외)가 2001.5.23.부터 2003.6.30.까지(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역의 경우 2002.12.31.까지)의 기간 중에 주택건설사업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하고 취득한 신축주택(매매계약일 현재 입주한 사실이 없는 주택을 말하며 분양권을 구입하여 취득한 주택은 제외)을 그 취득일로부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면(5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상 소득금액에서 차감)하는 것이며, 감면세액의 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세되는 것임. 다만, 당해 신축주택이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 규정의 고가주택에 해당되는 경우에는 감면대상 신축주택에서 제외되는 것임.

여기서 신축주택을 “취득한 날”이란 잔금청산일(잔금청산일까지 완성되지 아니한 경우 당해 주택의 완성일)을 말하는 것이며, “신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액”이라 함은 「조세특례제한법 시행령」 제40조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 금액을 말하는 것임.

2. 「소득세법」 제89조 제1항 제3호같은법 시행령 제154조 제1항 규정의 “1세대1주택 비과세” 요건을 판정함에 있어 「조세특례제한법」 제99조의 3 규정의 “신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례”에 해당하는 신축주택외의 일반주택을 2007.12.31.까지 양도하는 경우 당해 신축주택은 당해 소유자의 주택으로 보지 아니하는 것이나, 당해 신축주택이 고가주택에 해당하는 경우에는 당해 소유자의 주택으로 보는 것임.

3. 「소득세법」 제89조 제1항 제3호같은법 시행령 제154조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 “1세대1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족(직계존비속 및 형제자매)과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말하는 것이며, 이 경우 양도하는 주택이 「소득세법 시행령」 제156조 규정의 고가주택에 해당하는 경우에는 같은법 시행령 제160조 제1항 규정에 따라 양도차익을 산정하여 양도소득세가 과세되는 것임.

4. 1세대2주택자가 「소득세법 시행령」 제167조의 5 제1항 제2호 및 제9호에 해당하는 1주택을 양도하는 경우에는 같은법 제104조 제1항 제2호의 5에 규정하는 세율(50%)이 적용되지 않는 것임.