청구인은 대전광역시 서구 OO동 OOOOOO 소재 대지 227.3㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 92.2.26에 취득하여 92.5.30에 양도하고 93.5.20에 취득가액을 204,570,000원, 양도가액을 204,500,000원으로 하여 양도소득세 과세표준확정신고를 하였다.

처분청은 청구인이 신고한 취득가액이 실지거래가액으로 인정되지 아니한다하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 94.6.18 청구인에게 92년 과세기간분 양도소득세 8,973,250원을 결정·고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 94.8.17 심사청구를 거쳐 94.12.6 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

청구인이 쟁점토지를 취득한 후 1년 이내에 양도하였다하여 처분청이 이를 투기거래로 보아 실지거래가액으로 과세하기 위하여 조사한 바에 의하면 취득가액이 274,990,000원으로 양도가액이 245,000,000원으로 각각 확인되었음에도 불구하고 공시지가에 의하여 양도소득세를 과세한 것은 잘못이다.

나. 국세청장 의견

양도차익을 실지거래가액에 의하여 결정하려면 양도자가 예정신고 또는 확정신고시에 제출한 증빙에 의하여 양도가액과 취득가액이 확인되어야 하는 것인데 청구인이 신고한 취득가액 및 양도가액이 실지거래가액으로 확인되지 아니하므로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산한 이 건 처분에 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

1년 이내 단기 보유 후 양도하고 예정신고 또는 확정신고를 하였지만 양도차익을 공시지가에 의하여 계산하는 것이 적법한지 여부를 가리는데 그 쟁점이 있다.

나. 관계법령

소득세법 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호 가목의 규정에 의하면 양도가액 및 취득가액은 당해자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하고 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 양도 및 취득당시의 실지거래가액에 의한다고 되어 있고, 같은법시행령 제170조 제4항의 규정에 의하면 “법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다”고 하고 그 제2호 다목의 규정에 의하면 “부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 경우”를 규정하여 단기 양도로서 투기거래에 해당하는 경우에는 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하도록 되어 있다.

같은법 시행령 제170조 제4항 제2호에 다목에 의하면 부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 경우로서 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액이 확인되는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하도록 규정하고 있다.

다. 사실관계

(1) 청구인은 과세표준확정신고시 쟁점토지의 취득가액을 204,570,000원으로 신고하였는 바, 쟁점토지에 대한 91.1.1 현재 개별공시지가는 ㎡당 900,000원으로서 쟁점토지가액을 개별공시지가로 평가(227.3㎡ × 900,000원 = 204,570,000원)하여 신고한 사실이 확인되고, 한편 처분청이 거래상대방으로부터 확인한 거래가액은 274,990,000원으로서 신고한 취득가액과 다른 사실이 인정된다.

(2) 청구인은 이 건 과세표준확정신고시 양도가액이 204,500,000원으로 기재된 검인계약서와 매수인인 청구외 OOO의 거래사실확인서를 제출하였으나, 청구외 OOO은 처분청 조사시 쟁점토지를 청구인으로부터 245,500,000원에 취득하였다고 확인한 사실이 있는 바, 동일인이 동일 거래에 대하여 서로 다르게 확인하고 있어 그 내용에 신빙성이 없다 할 것이다.

(3) 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호는 부동산의 투기거래를 규제하기 위하여 같은 호 소정의 투기거래에 대하여는 기준시가에 대한 예외를 인정하여 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정토록 함으로써 상대적으로 당해 투기거래를 다른 일반거래보다 불이익하게 규율하고자 하는 데 그 입법취지가 있는 것으로서 그 단서 규정에 투기성이 없는 경우에는 같은호 각목의 유형에 해당하는 경우에도 실지거래가액에서 제외하도록 규정하고 있다.

같은조항 제3호에서는 자산의 양도자로 하여금 증빙서류를 제출하여 스스로 실지거래가액에 의하여 양도차익을 받을 수 있는 길을 열어 주면서 그 경우에도 증빙서류의 제출기한을 제한하여 기준시가원칙을 유지함으로써 결과적으로 실질과세원칙에 대한 예외를 설정하는 것으로 해석된다.

납세자가 위 제3호 소정의 요건을 제대로 갖추지 못하여 이미 규정에 따른 실지거래가액을 주장할 수 없게 된 상태에서 뒤늦게 당해 거래가 투기거래임을 내세우면서 기준시가에 의한 경우보다 더 오히려 자신에게 유리한 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 줄 것을 요구하는 것은 결국 법이 규제하고자 하는 투기행위를 내세워 다른 일반 거래자 이상으로 법의 보호를 받겠다는 것에 지나지 아니하여 공평과세의 견지에서 이를 허용하기 어렵다.

따라서, 어느 거래가 비록 위 제2호 각목이 규정하는 유형에 해당하더라도 그 실지 거래가액에 따른 양도차익이 기준시가에 의한 양도차익에 미치지 못할 경우에 있어서는 과세관청은 당해 거래를 실지거래가액의 적용대상에서 제외시킬 수 있다고 할 것이다.

(대법원 93누852, 93.7.16 및 국심 93구3550, 92.11.14 등 다수 같은 취지임)

이상의 사실관계에 관계법령을 적용하여 보면, 청구인이 신고한 쟁점토지의 실지거래 가액중 양도가액이 확인되지 아니할 뿐만 아니라, 설사 실지양도가액이 확인된다고 하더라도 1년 이내의 단기거래로서 투기거래에 해당할 수도 있다는 점을 내세워 기준시가에 의한 양도차익에도 미치지 못하는 실지거래가액에 의한 양도차익에 대하여 과세하여야 한다고 주장하는 것은 위 법령의 취지에 비추어 볼 때 부당하므로 처분청이 쟁점토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 계산하여 과세한 처분에 잘못이 없다.

4. 결론

따라서 이 건 심판청구는 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.