청구인은 강원도 고성군 죽왕면 OO리 OOOOO 소재 답 2,602㎡(이하 “쟁점토지”라고 한다)를 90.6.2 청구외 OOO에게 양도한 사실이 있다.

처분청은 청구인이 쟁점토지를 89.9.29 취득한 후 1년이내인 90.6.2에 양도한 것으로 보아 검인계약서로부터 쟁점토지의 취득가액이 4,700,000원이고 양도가액이 7,806,000원임을 확인하여 실지거래가액에 의하여 쟁점토지의 양도차익을 결정, 92.5.16 청구인에게 양도소득세 1,850,580원 및 동 방위세 185,050원을 결정 고지하였다.

청구인은 이에 불복, 92.6.29 심사청구를 거쳐 92.9.17 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

청구인은 쟁점토지를 88.4.10 취득하였고 90.6.2에 양도하였으므로 부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 경우로 보아 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정한 당초처분은 부당하며 기준시가에 의하여 쟁점토지의 양도차익을 결정하여야 한다는 주장이다.

국세청장은 금융자료등 객관적인 증빙이 없이 매매계약서와 죽왕면장의 사실확인서만으로 청구인이 쟁점토지를 88.4.10 취득하였음을 인정하기 어렵다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 이 사건은 쟁점토지를 취득한 후 1년이내에 양도한 경우로 보아 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정한 처분의 당부를 가리는데 다툼이 있다.

나. 관련규정

(1) 소득세법 제23조 제1항 제1호, 제4항 제1호 및 동법 제45조 제1항 제1호의 규정을 모아보면 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 토지의 양도가액과 취득가액은 당해토지의 양도 및 취득당시의 기준시가를 원칙으로 하되 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 토지의 양도 및 취득에 소요된 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고,

소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 다목에서 “대통령령이 정한 경우”로서 부동산을 취득한 후 1년이내에 양도하고 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우를 열거하고 있다.

(2) 소득세법 제27조 및 제53조 제1항 제1호의 규정에 의하면 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 양도시기 및 취득시기는 당해자산의 대금을 청산한 날로 하되 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로 하고 다만 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다라고 규정하고 있다.

다. 이 건 사실관계등을 살펴본다.

(1) 청구인은 청구외 OOO과 쟁점토지의 매매가액을 690만원으로 하되 460만원은 현금으로, 나머지는 백미 19가마로 지급하기로 약정하고 88.3.7 계약금 10만원을, 88.4.10 현금 450만원과 청구외 OOO으로부터 차용한 백미 19가마를 지급하였으며, 쟁점토지의 소유권이전등기가 89.9.29로 늦어진 것은 다른농지가 없는자가 농지를 취득한 경우에는 1년이상 경작하여야만 농지의 소유권이전등기가 가능하다고 알고있어서 쟁점토지를 취득한후 1년이 지나서 소유권이전등기를 하였기 때문이라고 설명하고 있으므로 이를 살펴보면

(2) 쟁점토지의 『매매계약서』에 88.4.10자로 현금 450만원과 백미 19가마를 잔금으로 지급하기로 약정하고 있고, 거래상대방인 청구외 OOO과 매매계약서상 입회인인 청구외 OOO 및 OOO의 『거래사실확인서』에서 88.4.10에 위 잔금을 지급한 사실을 확인하고 있고, 예탁금 4,606,154원을 88.3.5 해약한 청구인의 『OO 법인어촌계 자립예탁금 원장』사본과 청구인에게 백미 19가마를 빌려줬다는 청구외 OOO의 『확인서』가 뒷받침 하고 있으며

(3) 부동산등기법 제40조 제1항 제1호, 농지개혁법 제19조 제2항 및 동법시행규칙 제51조 제3항의 규정에 의하면 농지를 취득하고 소유권이전등기를 하기 위하여는 농지매매증명이 필요하고 농민이 아닌자가 농지매매증명원을 제출하고자 하는 경우에는 그 가족 전부가 농지 소재지에 주민등록을 이전하고 실제 거주기간이 6월을 경과한 경우에 한하도록 규정되어 있어서

농지소재지에서 계속 거주하던 청구인의 경우에는 쟁점토지의 소유권이전등기를 할 수 있는 것이나, 위 규정이 일반적으로 농민이 아닌자가 농지를 취득하는 경우에는 일정기간이 지나야만 소유권이전등기가 가능한 것으로 이해될 수 있고 쟁점토지의 소재지인 죽왕면장 OOO, 동면사무소 직원인 행정주사 OOO과 인근주민등까지도 청구인의 경우 농민이 아니기 때문에 일정기간이 지나야 농지의 소유권이전등기를 할 수 있는 것으로 이해하고 있었음이 그들의 확인서에 의해 확인되는 점등을 고려하면 청구인이 쟁점토지의 대금을 88.4.10 청산하였으나 농지소유권이전등기 관련규정을 잘못 이해하여 대금청산일로부터 1년이상이 경과한 89.9.29에야 쟁점토지의 소유권이전등기를 하였다는 청구주장이 신빙성이 있어 보이기 때문에

쟁점토지의 실제 대금청산일은 88.4.10일로 보아야 하고 따라서 이날을 쟁점토지의 취득시기로 보는 것이 타당하다고 인정된다.

(4) 따라서 청구인은 쟁점토지를 88.4.10 취득하여 90.6.2 양도하여 부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 경우에 해당되지 아니하므로 기준시가에 의하여 쟁점토지의 양도차익은 경정해야 한다는 청구주장은 이유있다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.