처분청은 청구인이 1975.6.19 취득한 경기도 수원시 장안구 OO동 OOO 대지 448㎡와 위 지상에 1980.10.18 신축한 건물 1,164.89㎡(이하 대지 및 건물을 “쟁점부동산”이라고 한다)를 1992.5.25 양도하고 무신고한데 대하여 기준시가에 의거 양도차익을 산정하여 1998.4.15 청구인에게 1992년 귀속 양도소득세 289,745,490원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 1998.5.14 심사청구를 거쳐 1998.9.12 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 경기도 수원시 장안구 OO동 대지 448㎡ 및 주택 31평을 1975.6.19 취득하여 1977년1월경 동건물을 멸실하고 지상2층 및 지하1층 건물을 신축하여 2층주택에 거주하여 오던중 1980.10.18 또다른 건물을 신축하였으며, 청구인은 위 2층주택에서 계속 거주하여 오다가 1992.5.25 양도한 사실이 있는바, 쟁점부동산의 건물부 등기부등본의 표제부만 보아도 92.5.25 양도당시 동 건물의 용도가 “사무실, 점포 및 주택”으로 되어 있어 최소한 주택부분에 대하여는 1세대1주택으로 비과세하여야 한다.

(2) 청구인은 쟁점부동산을 OOOOOOOOO에 360,000,000원에 양도하였는 데도 처분청은 이건 양도소득세를 기준시가에 의하여 과세하면서 양도차익을 775,458,722원으로 계산하여 양도소득세 289,745,490원을 결정고지하였는바, 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에도 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액의 범위를 넘을 수 없는 것이므로 처분청의 과세는 부당하다.

나. 국세청장 의견

(1) 청구인은 쟁점부동산 양도당시 1980.12.5 취득한 수원시 장안구 OO동 OOOOOO 대지 641㎡지상에 1985.1.7 신축한 2층주택 156.58㎡를 소유하고 동 주택에서 1988.8.30부터 현재까지 거주한 사실이 주민등록초본등 관련서류에 의하여 확인되고 있으므로 따라서 쟁점부동산의 양도는 1세대 1주택의 양도에 해당하지 아니할 뿐만 아니라 쟁점부동산중의 건물이 주택에 해당하는지 여부는 공부상 용도에 관계없이 실제로 공하여지는 용도에 따라 판정하여야 할 것이나 청구인이 주택으로 사용하였다고 주장할 뿐 이에 대한 객관적인 증빙자료의 제시가 전혀 없어 청구인의 주장을 인정할 수 없다.

(2) 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액의 범위를 초과할 수 없다는 주장에 대하여는 심사청구시 이를 주장한바 없었으며, 이에 대한 처분청의 의견을 보면, 이건 양도소득세 결정일 전일까지 신고를 한 사실이 없으므로 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 쟁점부동산이 “1세대1주택”에 해당되는지 여부

(2) 청구인이 주장하는 실지양도가액을 인정할 수 있는 것인지 여부

나. 관계법령

(1) 구 소득세법 제5조 제6호 (자)목에서 “대통령령이 정하는 1세대1주택(고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득”은 양도소득세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있고,

같은법 시행령 제15조 제1항에서 『법 제5조 제6호 (자)에서 “1세대1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년이상 거주하는 것으로 한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 거주기간의 제한을 받지 아니한다』고 규정하고, 제2호에서는 “당해 주택의 보유기간이 5년 이상으로서 거주자가 재무부령이 정하는 바에 의하여 1세대1주택임을 입증하는 경우”라고 규정하고 있으며,

같은법 시행령 제15조 제3항에서 “주택의 일부에 점포 등 다른 목적의 건물이 설치되어 있거나 동일 지번상에 주택과 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택이외의 면적보다 작거나 같을 때는 주택부분 이외의 건물은 주택으로 보지 않는다”라고 규정하고 있다.

(2) 소득세법 제96조의 제1호와 제97조 제1항 제1호를 모두어 보면 토지와 건물 등 기타 자산의 경우에는 당해자산의 취득 및 양도 당시의 기준시가로 취득가액 및 양도가액을 적용하되 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정되어 있으며,

같은법 시행령 제166조 제4항을 보면, “법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 2호(생략)

2. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”라고 규정되어 있고,

부칙(1995.12.30 대통령령 제14860호) 제8조 제2항의 규정에 의하여 위 시행령 제166조의 개정규정은 1996.1.1이후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용하는 것임을 알 수 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산이 청구인의 1세대1주택에 해당되는지 여부를 살펴본다.

처분청의 조사내용에 의하면, 청구인은 쟁점부동산이외에 쟁점부동산 양도당시 수원시 장안구 OO동 OOOOOO 소재에 주택을 보유하고 있는 것으로 나타나고 있는데 청구인은 위 OO동 소재 주택보유사실에 대하여 사실이 아니라거나 또는 거주이전목적의 일시적 2주택임을 전혀 입증하지 못하고 있으므로 쟁점부동산이 양도당시 청구인의 1세대1주택에 해당된다는 청구주장은 이를 인정하기 어려운 것으로 판단된다.

(2) 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 실지양도가액(360,000,000원)을 인정하여 이를 기준으로 양도소득세를 결정할 수 있는지 여부를 살펴본다.

청구인이 쟁점부동산을 양도하고 이건 양도소득세 결정일까지 처분청에 실지거래가액을 신고한 바 없는 것으로 밝혀지고 있어 처분청이 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 결정한 것은 적법한 것으로 판단된다.

한편, 청구인은 쟁점부동산의 실지양도가액이 360,000,000원이라고 주장하면서 그 증거로 매매대금이 360,000,000원으로 기재된 양도시 매매계약서(1992.4.25자)와 거래예정금액이 360,000,000원으로 기재된 토지거래계약증(허가일자 1992.1.23 수원시 장안구청장)을 제시하고 있는바, 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 넘는 경우에는 실질과세의 원칙상 실지양도가액을 한도로 하여야 할 것이므로(대법원 92누11886, 1992.10.9 등 같은 뜻임) 청구인이 주장하는 실지양도가액을 인정할 수 있는 것인지를 따져본다.

청구인이 주장하는 쟁점부동산중 토지의 양도가액은 ㎡당 500,000원으로서 양도당시 쟁점부동산의 개별공시지가인 ㎡당 1,500,000원의 3분지1에 불과한 상당히 낮은 수준으로 밝혀지고 있으며 우리심판소에서 매수인(OOOOOOOOO)에게 거래금액에 대한 조회를 하였으나 관련장부상의 기재금액이나 금융자료 등을 제시하지 못하고 있고 토지거래허가시의 거래예정금액과 실지거래가액이 다를수도 있는 점 등을 감안하면 청구인이 주장하는 실지거래가액은 이를 사실로 인정하기 어려운 것으로 판단된다.

따라서, 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 양도소득세를 신고하지 아니한데 대하여 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하고 이건 양도소득세를 과세한 처분은 적법한 것으로 판단된다.

라. 결 론

이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.