청구인은 1995.12.30. OOO OOO OO OOO O OOO OOOO O,OOOO(이하 ‘쟁점토지’이라 한다)를 305,700천원에 취득하여 2002.3.5. 320,000천원에 양도하고 2002.3.5. 양도소득세 신고시 실지거래가액 으로 신고하였다.

처분청은 2006.11.13.～2006.11.28.기간동안 쟁점토지에 대한 양도 소득세를 실지조사한 결과, 쟁점토지와 지상에 소재한 청구외 홍성개발주식회사 소유건물 3개동 1,117.8㎡(이하 ‘쟁점건물’이라 하고, 쟁점 토지와 합하여 쟁점부동산’이라 한다) 및 동소 8-6번지 잡종지 49㎡외 2필지(도로)가토지와 건물 구분없이 966,450천원에 거래된 것으로확인하고, 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 양도 당시기준시가에 의거 토지와 건물의 양도가액을 안분계산하여 쟁점토지의 양도가액을 517,000천원으로 평가하고 2007.3.8. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 107,971,890원을 경정고지 하였다.

청구인은 이에 불복하여 2007.6.7. 이의신청을 거쳐 2007.10.1. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점부동산은 토지와 건물의 소유자가 청구인과 OOOO 주식회사로 다르고,청구인과 양수자인 이OO외 1인은 쟁점토지에 대한매매계약서를 별도 작성하였으므로 토지와 건물가액을 소유 주체에 따라 각각 결정하여야 함에도 처분청이 아무런 근거없이 이를 부인하고 이 건 처분을 하였는 바, 처분청은 과세근거 규정으로 한 소득세법 제100조 제2항과 동법 시행령 166조 제4항 및 부가가치세법 제48조의 2 제4항 단서의규정은 동일사업자의 토지와 건물 가액의 구분이 불분명한 경우에 적용하는 규정으로서 이 건과 같이 토지와 건물의 소유자가 다른 경우에 까지 적용하는 것은 부당할 뿐 아니라, OOOO주식회사의 채무인 641,991,643원을 쟁점건물의 양도대금으로 전액 상환되었음이 양수자와 OOOO주식회사의 채권은행인 OOOO의확인서에 의해 확인되는 것으로 보아 토지와 건물이 별도 거래되었음을 알 수 있으므로 쟁점토지의 실지거래 가액(320,000천원)을 인정함이 타당하다.

(2) 쟁점부동산을 거래함에 있어 2002.3.28. 공인중개사에게 지급한중개수수료 및 제반경비 76,000천원을 필요경비로 인정하여 경정하여야한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인이 쟁점토지에 대한 양도소득세를 실지거래가액으로 예정 신고하면서 제출한 쟁점토지의 매매계약서는 허위계약서임을 양수인의 확인서에 의해 확인되었고, 쟁점부동산 매매가액에 대한 영수증상토지와 건물가액이 구분되지 아니하므로 기준시가로 안분계산 함이 타당할 뿐 아니라, 청구인은 쟁점건물의 소유자인 OOOO주식회사의주식 40%지분을 보유하고 있는것 등으로 보아 OOOO주식회사의 채무변제액641,991천원에는 쟁점토지가액이 포함되지 않았다는청구인의주장은 인정하기 어렵다.

(2) 청구인은 이 건을 거래함에 있어 2002.3.28. 매매정산금조로 54,000천원 지급하고, 중개수수료 및 제반경비조로 21,000천원을 지급하였다고 영수증을 제시하였으나, 이들자료가 세무조사와 이의신청시제출되지 않아 신뢰하기 어렵고, 중개수수료 금액이 매도가의 14.5%로과다하며, 금융증빙을 제시하지 못하고 있는 것으로 보아 필요경비로 인정하기 어렵다.

가. 쟁점

(1) 쟁점부동산 중 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 것으로보아 기준시가로 안분한 가액으로 하여 과세한 처분의 당부.

(2) 중개수수료와 제반경비 21,000천원과 매매정산금 54,000천원

합계 75,000천원을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부.

나. 관련법령

(1) 소득세법 제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

6.양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

(2) 소득세법 97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된실지거래가액에 의한다.

나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액

다.가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을확인할 수 없는 경우에는 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 등을감안하여 대통령령이 정하는 가액

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

(3) 소득세법 제100조【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(4) 소득세법시행령 제166조【양도차익의 산정 등】

④ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법시행령 제48조의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다.

(5) 부가가치세법 시행령 제48조의 2【과세표준의 안분계산】

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물 등" 이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

1.토지와 건물 등에 대한 소득세법 제99조의 규정에 의한 기준시가(이하이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다.다만, 감정평가가액(지가공시 및 토지 등의 평가에 관한법률에 의한감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

다. 사실관계 및 판단

(1)처분청은 청구인이 2002.4.11. 양수자에게 교부한영수증(경기도광주시 직동 2번외 4필지 토지 및 지상건물 3동의 매도금액으로 966,450천원을 영수함)과 등기부등본으로 보아 청구인이 OOO OOO OO OOO 외 4필지 토지2,641㎡와 직동 8-5외 1필지 도로용지 381㎡의 1/3지분 및 쟁점건물을 966,450천원에 일괄 양도한 것으로 보아 이 건을 과세하였음이 경정결의서로 확인된다

* 음영부분이 쟁점토지와 쟁점건물이고, 쟁점건물의 소유권은 OOOO주식회사에서 이OO·최승화로 이전되었음

(2) 쟁점(1)에 대하여 살펴본다.

(가) 청구인은 쟁점토지와 쟁점건물의 소유자가 청구인과 OOOO주식회사이므로 쟁점토지 양도가액(320,000천원)과 쟁점 건물 양도가액(641,991,643원)은 별개라고 주장하나,청구인은 쟁점 토지에 대한 매매계약서만 제시할 뿐, 쟁점부동산등이966,450천원에 거래된 매매계약서와 쟁점건물이641,991,643원에별도 거래되었다는 매매계약서를 제시하지 못하고 있다.

(나) 쟁점건물의 소유권자였던 OOOO주식회사(대표이사 엄항용)를 국세통합전산망으로 조회한 바, 청구인은 OOOO주식 회사의 주식소유 지분율이 40%이고,OOOO주식회사가 주식회사 OOOO으로부터 대출받을 당시인1997.7.28. 청구인 소유의 쟁점토지와 홍성개발주식회사 소유인쟁점건물이 함께 담보로 제공되었을 뿐 아니라,쟁점토지와 쟁점건물의 근저당권자인 주식회사 OOOO이 2002.3.6. 쟁점부동산 양수자로부터 641,991,643원을 상환받으면서 교부한 변제증서에는 채무의 변제자가 쟁점건물의 소유자인 ‘홍성 개발주식회사’외에 ‘경상금속주식회사와 청구인’도 함께 기재되어 있고,청구인의 경상금속주식회사 소유지분율이 25%인 것 등으로 보아 청구인이 쟁점토지와 쟁점건물을 사실상 지배하였다고 봄이 타당하다.

(다) 청구인이 2006년 12월 처분청에 제출한 물건별 양도가액사실확인서를 보면, 아래 표와 같은 바,

쟁점토지 실지거래가액이라는 증빙으로 제시한 매매계약서(직동2·3·4-2·4-4번지 2,592㎡)와 상이한 것으로 나타난다.

(라), 위의 내용을 종합하면, 쟁점토지 지상에 소재한 쟁점건물의 소유권자는 OOOO주식회사이나, 청구인이 동 회사의 대주주로쟁점부동산을 사실상 지배하였고, 쟁점부동산의 매매계약서를 제시하지 못하고 있으며, 쟁점토지 실지거래가액이라고제시한 매매계약서와 청구인의 사실확인서가 상이할 뿐 아니라 쟁점부동산 등의등기부 등본 등에 비추어 볼 때, 경기도 광주시 직동 2번지 외 4필지토지2,641㎡와 직동 8-5외 1필지 도로용지 381㎡의 1/3지분 및 쟁점건물이토지와 건물 등 가액의 구분없이 966,450천원에 일괄 양도된 것으로 판단되므로 준용규정인 부가가치세 시행령 제48조의 2 【과세표준의 안분계산】에 의해 쟁점토지 양도가액을 계산하여 과세한 이 건 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(3)쟁점(2)에 대하여 살펴본다.

청구인은 중개수수료와 제반경비 21,000천원과 매매정산금 54,000천원 합계 75,000천원을 지급하였으므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하면서 증빙으로 간이영수증 2매(매매정산금 54,000천원, 중개수수료 및 제반경비 21,000천원)를 제시하고 있으나,매매정산금의 구체적인 내역과 중개수수료와 제반경비의 산출내역을알 수 없고, 중개수수료 및 제반경비의 수령자가 쟁점토지 매매계약서상 중개업자인 손세욱이 아닌 최영순으로 나타날 뿐 아니라, 중개 업자 손세욱의 사실확인서와 금융증빙 등을 제시하지 못하고 있는 것 등으로 보아 청구인의 주장을 인정하기 어렵다.

따라서, 처분청이 청구인의 주장을 받아들이지 아니하고 과세한이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조와 제65조 제1항 2호의 규정에 의하여주문과 같이 결정한다.

2007. 12. 11.

주심국세심판관 허 종 구

배석국세심판관 이 영 우

배석국세심판관 김 재 구

배석국세심판관 안 경 봉