청구인은 청구외 공OO 소유의 경기도 OO시 OO구 OO동 OOOOO(이하 “쟁점번지”라 한다)소재 공장용지 739.9㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)와 공장건물 333.29㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 1987.8.14 청구외 유OO와 각 2분의 1 지분씩 공동 매입하였다.

청구인은 쟁점번지에서 자신이 운영하는 OOO전기제작소와 거래관계에 있던 청구외 OO산업(주)의 대표이사인 청구외 정OO(이하 “정OO”이라 한다)에게 1997.11.14 쟁점토지 및 건물에 대한 자신의 2분의 1지분(이하 “쟁점지분”이라 한다)을 양도하였다.

청구인은 쟁점지분에 대하여 실지거래가액인 취득가액 105,000,000원, 양도가액 180,000,000원으로 하여 1997.11.14 자산양도차익예정신고를 하였다.

처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 쟁점지분의 기준시가인 취득가액 64,636,295원, 양도가액 275,572,075원으로 양도차익을 계산하여 2000.7.27 청구인에게 1997년 귀속분 양도소득세 56,663,580원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2000.9.28 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 OO은행 OO지점으로부터 대출받은 융자금이 연체되어 상환독촉을 받던 O 1997.10.31이후에는 압류등의 강제조치를 취할 것이라는 통보를 받은 상태였고, 청구외 OO산업(주)로부터도 외상매입금 100,000,000원을 지급하지 못하여 채무정리를 독촉받아 오던 O 1997.8.29 청구외 OO산업(주)의 대표이사인 정OO에게 1997.11.30까지 외상채무를 결제하여 주기로 하고 불이행시에는 여하한 법적 절차를 취하여도 이의가 없다는 각서를 써 준 상태였으며, 사업부진 및 대금회수가 지연되어 자금조달이 무척 어려운 상황이었으므로 채무정리 및 부족한 운영자금으로 충당하기 위하여 쟁점지분을 매각하게 된 것으로서 쟁점지분의 양도당시에는 극심한 경기침체로 부동산의 원매자가 없었던 때였으므로 제값을 받기가 어려웠다.

(2) 청구인이 청구외 OO산업(주)로부터 외상매입한 100,000,000원의 변제와 관련하여 정OO에게 쟁점지분을 매수하여 줄 것을 사정하였으나 정OO은 처음에는 매수를 거절하다가 청구인이 부도라도 나면 100,000,000원을 못받게 될 수도 있으므로 부득이 쟁점지분을 187,000,000원에 양수하기로 하였다.

(3) 청구인은 쟁점지분을 정OO에게 187,000,000원에 양도하기로 하면서 쟁점건물을 정OO과 임차보증금 20,000,000원, 월세 1,000,000원, 임차기간을 5년으로 하여 임대차계약을 맺은 뒤 양도대금O 청구외 OO산업(주)로부터의 외상매입금 100,000,000원 및 임대보증금 20,000,000원을 변제한 잔액 67,000,000원을 수령하여 그O 46,000,000원은 OO은행 OO지점의 은행채무인 46,000,000원을 1997.10.30 24,000,000원, 1997.10.31 22,000,000원을 각각 상환(상환금은 계약금 및 급전을 빌려 변제한 후 잔금을 수령후 변제함)하였고, 나머지 21,000,000원은 운영자금으로 사용하였는 바, 청구인이 주장하는 실지거래가액에 의하여 거래한 것이 사실임에도 처분청이 이를 부인하고 기준시가에 의하여 과세함은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 양도소득세 신고당시 청구인이 제시한 매매계약서는 법무사가 작성한 검인계약서로서 청구인이 설정한 근저당권에 관한 특약사항이 없고, 청구인이 실지양도가액이라고 주장하는 187,000,000원은 양도소득세 조사시 탐문한 인근 부동산시세의 62%~73%, 기준시가의 67%이하의 낮은 가격이나 쟁점토지 및 건물은 인근의 공장용지에 비해 도로조건 및 입지여건이 양호하며, 인근부동산인 OO시 OO동 OOOOO 소재 대지 672.5㎡ 및 건물 867㎡이 도로조건 및 입지여건이 좋지 않음에도 불구하고 부동산임의경매로 1997.5.7 602,700,000원에 낙찰된 사실이 있고, 낙찰가액은 청구인이 주장하는 양도가액대비 176.8%이었다.

(2) 청구인은 과세적부심사과정에서도 정OO과의 양도대금에 대한 입금사실을 증명할 수 있는 금융자료 등 객관적인 증빙을 제시하지 못하였고, 쟁점토지 및 건물에 설정된 근저당 채무잔액 46,000,000원 상환과 관련된 구체적인 증빙을 제시하지 못하고 있다.

(3) 따라서 청구인이 주장하는 양도가액 187,000,000원은 주변시세의 62%~73%, 기준시가의 67%, 인근부동산 경락가액의 56.6%의 금액으로 현저한 차이가 날 뿐만 아니라 실제 양도금액을 입증할 만한 구체적이고 객관적인 증빙을 제시하지 못하는 바, 청구인이 주장하는 양도가액은 신빙성이 없으므로 기준시가에 의한 당초 과세처분은 정당하다.

3. 쟁점 및 판단

가. 쟁점

이 건 심판청구는 청구인이 실지거래가액으로 신고한 쟁점지분의 양도가액 187,000,000원이 사실인지를 가리는 데 있다.

나. 관계법령

소득세법 제94조 【양도소득의 범위】는 『양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득

2.～5. (생략)』라고 규정하고 있고,

같은법 제95조 【양도소득금액】 제1항은 『양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 양도가액 이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 양도차익 이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.』고 규정하고 있으며,

같은법 제96조【양도가액】은 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. (생략)』라고 규정하고 있고,

같은법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】제1항은 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

나. 가목외의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 그 자산의 취득당시의 기준시가에 의한다.

2.～4.(생략)』라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1987.8.14 쟁점토지 및 건물을 청구외 유OO와 함께 청구외 공OO으로부터 매입하였고, 1997.11.14 쟁점지분을 정OO에게 양도하고 쟁점지분의 취득가액 105,000,000원, 양도가액 180,000,000원을 실지거래가액으로 하여 자산양도차익예정신고를 하였으나 과세전적부심사청구 및 이 건 심판청구를 하면서 쟁점지분의 양도가액이 187,000,000원이라고 새로 주장하고 있음이 이 건 관련 과세기록 등에 의하여 확인되고 있다.

(2) 청구인은 쟁점지분을 정OO에게 187,000,000원에 양도하면서 양도대금O 청구외 OO산업(주)로부터의 외상매입금 100,000,000원 및 임대보증금 20,000,000원을 변제한 잔액 67,000,000원O 46,000,000원은 OO은행 OO지점의 은행채무인 46,000,000원을 1997.10.30 24,000,000원, 1997.10.31 22,000,000원 각각 상환하였고, 나머지 21,000,000원은 운영자금으로 사용하였다고 주장하고 있는 바, 쟁점지분의 양도시점에서 청구외 OO산업(주)에 지급할 외상매입금 잔액을 확인하고자 하였으나 청구인이 1997년도 장부는 보관하고 있지 않다고 하여 확인을 하지 못하였으며, 1997.11.14 청구외 OO산업(주)로부터 받은 물품대입금표(100,000,000원)는 유독 보관되어 제출된 점으로 보아 청구주장은 신빙성이 없다고 처분청은 판단하였음이 과세전적부심결정서에 의하여 확인되고 있다.

(3) 청구인이 자산양도차익예정신고당시 제출한 매매계약서는 법무사가 작성한 검인계약서로서 청구인이 설정한 근저당권에 관한 특약사항이 없었고, 청구인이 주장하는 양도가액 187,000,000원은 주변시세의 62%~73%, 기준시가의 67%, 인근부동산 경락가액의 56.6%의 금액으로 현저한 차이가 나는 것으로 처분청 조사결과 확인되었다.

(4) 청구인은 과세전적부심사청구 및 이 건 심판청구과정에서도 쟁점지분의 양도와 관련하여 양도가액O 외상매입금 100,000,000원과 임차보증금 20,000,000원을 상계한 67,000,000원을 수령한 사실을 입증할 수 있는 금융자료 등 객관적인 증빙을 제시하지는 못하고 있음이 이건 관련 과세기록에 의하여 확인된다.

(5) 위의 사실관계 등을 종합하여 볼 때, 청구인이 쟁점지분을 양도할 당시에 부동산경기가 좋지 않았고, 지분소유형태의 양도였으며, 청구인이 OO은행 OO지점으로부터 대출받은 금액O 46,000,000원이 남아 있는 등 불리한 여건하에서 쟁점지분을 양도하게 된 점은 인정되나 청구인이 주장하는 사실외에 쟁점지분의 실제양도가액이 187,000,000원임을 입증할 수 있는 구체적이고 객관적인 금융자료 등의 증빙을 제시하지는 못하고 있으므로 청구인이 주장하는 양도가액은 신빙성이 없다고 하겠다.

라. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.