가. 청구법인은 2015.7.16.부터 OOO에서 부동산매매업을 영위하는 법인으로, 2015～2016사업연도 중 OOO의 임야 등(이하 “쟁점토지”라 하고 상세내역은 <별지>에 기재한다)을 양도하면서 토지등 양도소득에 대한 법인세를 신고납부하지 아니하였다.

나. OOO국세청장은 처분청에 대한 업무감사를 실시한 결과, 쟁점토지가 「법인세법」제55조의2 제1항 제3호에 따른 비사업용 토지의 양도에 해당한다고 보아 과세자료를 처분청에 통보하였고, 이에 따라 처분청은 2018.1.29. 청구법인에게 법인세 2015사업연도분 OOO원, 2016사업연도분 OOO원을 각 경정·고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2018.2.20. 이의신청을 거쳐 2018.6.19. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 청구법인은 부동산매매업을 주업으로 하는 법인에 해당하므로 쟁점토지는 비사업용 토지에 해당하지 아니한다.

청구법인은 부동산 매매중개를 사업목적으로 하여 부동산을 판매하거나 사업상 목적으로「부가가치세법」상 1과세기간 동안 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 등 부동산매매업을 주업으로 하는 법인에 해당하므로 쟁점토지는 비사업용 토지에서 제외하는 것이 타당하다.

부동산매매업자가 투기지역 외 지역으로 토지거래가 없는 지역의 땅을 거래하는 것은 부동산매매업의 주요 목적 사업이고 이를 통하여 부동산 거래를 활성화시키는 순기능도 있으므로 이를 무조건 부동산투기로 보아 토지등 양도소득에 대한 법인세를 추가로 부과하는 것은 청구법인과 같이 부동산매매업을 영위하는 법인에게 과도하게 세부담을 지우는 것이다.

(2) 토지등 양도소득에 대한 법인세 과세표준 계산시 쟁점토지를 매매하기 위하여 청구법인이 지출한 직원 판매수당은 필요경비로 인정되어야 한다.

설령 쟁점토지가 비사업용에 해당하여 토지등 양도소득에 대한 법인세를 과세한다고 하더라도, 과세표준 계산시 취득가액 외에 부동산을 매매하기 위해 지출한 직원의 판매수당도 필요경비로 인정되어야 하는바, 이를 고려하지 않고 과도한 세금을 부과하는 것은 조세법의 원칙인 과잉금지의 원칙, 입법상의 공평, 불평등금지의 원칙에도 위배된다고 할 것이다.

부동산매매업자의 경우 연매출 OOO원 이상인 경우에는 법인사업자로 사업을 하도록 요구하고 있는데, 개인이 토지를 양도할 때 지출한 중개수수료는 양도소득세를 계산할 때 필요경비로 차감하여 주는데 반해 토지등 양도소득에 대한 법인세를 계산할 때 법인이 토지를 판매하기 위하여 지출한 판매수당에 대해 필요경비로 인정해 주지 않는 것은 부동산매매업을 영위하는 법인에 대하여 과도한 세부담을 지우는 것이며 성실신고확인대상자가 되는 개인이 법인으로 전환하여 성실하게 사업을 영위하는 것을 방해하는 것으로 입법오류나 입법의 미비라 볼 수 있다.

따라서 판매수당을 필요경비로 인정해 주지 않으면 개인이 토지를 판매하여 부담하는 양도소득세에 비해 부동산매매업을 영위하는 법인사업자가 토지를 판매하여 부담하는 법인세가 지나치게 많게 되는 모순이 발생하게 된다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 토지등 양도소득에 대한 법인세를 부과한 이 건 처분은 정당하다.

「법인세법」제55조의2는 ‘농지’의 경우 농업을 주된 사업으로 하지 아니하는 법인이 소유하는 토지는 원칙적으로 비사업용 토지에 해당하고(제2항 제1호), ‘임야’의 경우에는 원칙적으로 모두 비사업용 토지에 해당하는 것(제2항 제2호)으로 규정하고 있는바, 쟁점토지는 원칙적으로 모두 비사업용 토지로 보아야 한다.

부동산매매업을 주업으로 하는 법인이 보유하던 토지라고 하더라도 비사업용 토지의 요건을 달리 적용할 수 없고, 쟁점토지가 「법인세법 시행령」제92조의5 및 제92조의6의 규정에 따라 비사업용 토지에서 제외된다는 점에 관한 청구법인의 주장 및 입증 또한 없으므로 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 토지등 양도소득에 관한 법인세를 부과한 이 건 처분은 정당하다.

(2) 쟁점토지 매매와 관련하여 청구법인이 지출한 판매수당은 쟁점토지의 자본적 지출에 해당한다고 볼 수 없고 필요경비로 인정될 수 있는 법령상 근거가 없다.

판매비 및 관리비와 같이 자산을 양도하기 위하여 지출하는 비용은 일반적으로 자산과 관련한 자본적 지출로 보기 어려우므로 이는 장부가액에 포함되지 아니하여 양도가액에서 차감될 수 없고OOO, 「법인세법」제55조의2 제6항에 의한 토지등 양도소득을 계산함에 있어 부동산매매업을 영위하는 법인이 토지를 양도하면서 지출하는 비용(계약서 작성비용, 수수료, 텔레마케터 인건비 등) 역시 양도금액에서 차감되지 아니한다OOO.

청구법인은 쟁점토지의 매매와 관련하여 지출한 판매수당이 토지등 양도소득의 계산시 양도가액에서 차감되는 필요경비에 해당한다는 취지로 주장하나, 인건비(판매수당)는 쟁점토지의 자본적 지출에 해당한다고 볼 수 없고 필요경비로 인정될 수 있는 법령상 근거가 없는 점에서 청구주장을 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 쟁점토지의 양도에 대하여 부동산매매업자인 청구법인에게 토지 등 양도소득에 대한 법인세를 부과한 처분의 당부

② 법인의 토지 등 양도소득에 대한 법인세의 과세표준 계산시 양도금액에서 판매수당을 공제할 수 있는지 여부

나. 관련 법령 등

(1) 법인세법

제27조【업무와 관련 없는 비용의 손금불산입】내국법인이 각 사업연도에 지출한 비용 중 다음 각 호의 금액은 해당 사업연도의 소득금액을 계산할 때 손금에 산입하지 아니한다.

1. 해당 법인의 업무와 직접 관련이 없다고 인정되는 자산으로서 대통령령으로 정하는 자산을 취득ㆍ관리함으로써 생기는 비용 등 대통령령으로 정하는 금액

제55조의2【토지등 양도소득에 대한 과세특례】① 내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지 및 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함하며, 이하 이 조 및 제95조의2에서 "토지등"이라 한다)을 양도한 경우에는 해당 각 호에 따라 계산한 세액을 토지등 양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조에 따른 과세표준에 제55조에 따른 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 둘 이상에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다.

3. 비사업용 토지를 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 10(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액

② 제1항 제3호에서 "비사업용 토지"란 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

1. 논밭 및 과수원(이하 이 조에서 "농지"라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

가. 농업을 주된 사업으로 하지 아니하는 법인이 소유하는 토지. 다만,「농지법」이나 그 밖의 법률에 따라 소유할 수 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 농지는 제외한다.

2. 임야. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외한다.

가.「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」에 따라 지정된 채종림·시험림, 「산림보호법」 제7조에 따른 산림보호구역, 그 밖에 공익상 필요하거나 산림의 보호·육성을 위하여 필요한 임야로서 대통령령으로 정하는 것

나. 임업을 주된 사업으로 하는 법인이나 「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」에 따른 독림가인 법인이 소유하는 임야로서 대통령령으로 정하는 것

다. 토지의 소유자·소재지·이용상황·보유기간 및 면적 등을 고려하여 법인의 업무와 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 임야로서 대통령령으로 정하는 것

③ 제1항 제3호를 적용할 때 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지되거나 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다.

④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지등 양도소득에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다. 다만, 미등기 토지등에 대한 토지등 양도소득에 대하여는 그러하지 아니하다.

1. 파산선고에 의한 토지등의 처분으로 인하여 발생하는 소득

2. 법인이 직접 경작하던 농지로서 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분할·통합으로 인하여 발생하는 소득

3.「도시 및 주거환경정비법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분 등 대통령령으로 정하는 사유로 발생하는 소득

⑥ 토지등 양도소득은 토지등의 양도금액에서 양도 당시의 장부가액을 뺀 금액으로 한다.(단서 생략)

⑦ 제1항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 농지·임야·목장용지의 범위, 주된 사업의 판정기준, 해당 사업연도에 토지등의 양도에 따른 손실이 있는 경우 등의 양도소득 계산방법, 토지등의 양도에 따른 손익의 귀속사업연도 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 법인세법 시행령

제49조【업무와 관련이 없는 자산의 범위 등】① 법 제27조 제1호에서 "대통령령으로 정하는 자산"이란 다음 각 호의 자산을 말한다.

1. 다음 각 목의 1에 해당하는 부동산. 다만, 법령에 의하여 사용이 금지되거나 제한된 부동산,「자산유동화에 관한 법률」에 의한 유동화전문회사가 동법 제3조의 규정에 의하여 등록한 자산유동화계획에 따라 양도하는 부동산 등 기획재정부령이 정하는 부득이한 사유가 있는 부동산을 제외한다.

가. 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하는 부동산. 다만, 기획재정부령이 정하는 기간(이하 이 조에서 "유예기간"이라 한다)이 경과하기 전까지의 기간 중에 있는 부동산을 제외한다.

제92조의11【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】③ 법 제55조의2 제3항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 비사업용 토지로 보지 아니한다.

1. 토지를 취득한 날부터 3년 이내에 법인의 합병 또는 분할로 인하여 양도되는 토지

2.「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지 또는 취득일이 사업인정고시일부터 2년 이전인 토지

3. 법 제55조의2 제2항 제1호 나목에 해당하는 농지로서 종중이 소유한 농지(2005년 12월 31일 이전에 취득한 것에 한한다)

4.「사립학교법」에 따른 학교법인이 기부(출연을 포함한다)받은 토지

5. 그 밖에 공익, 기업의 구조조정 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황·취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지

(3) 법인세법 시행규칙

제26조【업무와 관련이 없는 부동산 등의 범위】① 영 제49조 제1항 제1호 가목 단서에서 "기획재정부령이 정하는 기간"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간(이하 이 조에서 "유예기간"이라 한다)을 말한다.

2. 부동산매매업[한국표준산업분류에 따른 부동산 개발 및 공급업(묘지분양업을 포함한다) 및 건물 건설업(자영건설업에 한한다)을 말한다. 이하 이 조에서 같다]를 주업으로 하는 법인이 취득한 매매용부동산 : 취득일부터 5년

다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 심판청구서, 처분청 답변서 및 국세청 대내포털시스템 등의 심리자료를 종합하면, 다음의 사실이 나타난다.

(가) 청구법인은 부동산매매업을 주업으로 하는 법인으로 2015.7. 16. OOO을 사업장 소재지로 하여 자본금 OOO원OOO으로 설립되었다.

<표1> 청구법인 주주현황

OOO

(나) 청구법인은 2015사업연도 중 쟁점토지 일부OOO를 OOO원에, 2016사업연도 중 나머지 쟁점토지OOO를 OOO원에 각 양도하고 다음 <표2>와 같이 법인세를 신고하였다.

<표2> 청구법인의 법인세 과세표준 및 세액신고서

OOO

(다) 청구법인은 2016사업연도 중 145명에게 기타모집수당(업종코드 940911) OOO원을 지급하고, 2015사업연도 중 100명에게 기타모집수당 OOO원을 지급한 것으로 신고하였으며, 이를 각 사업연도의 손익에 반영하였다.

<표3> 청구법인의 지급명세서 제출현황

OOO

(라) 처분청은 쟁점토지를 「법인세법」제55조의2 규정에 의한 비사업용 토지에 해당하는 것으로 보아 토지등 양도소득에 대한 법인세를 다음 <표4><표5>와 같이 경정하였다.

<표4> 처분청 경정 내역

OOO

<표5> 토지등 양도소득에 대한 법인세 과세표준 산출내역

OOO

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 「법인세법」제55조의2 ‘토지 등 양도소득에 대한 과세특례’ 규정은 법인의 각 사업연도 소득금액에 따라 납부하는 법인세 이외에 일정요건에 해당되는 비사업용 토지의 양도에 따른 매매차익에 대하여 추가로 법인세를 납부하도록 하고 있는바, 동 과세특례 과세대상으로 비사업용 토지를 추가한 이유는 법인의 비사업용 토지에 대한 과세를 강화하기 위한 것으로서 토지를 생산적 용도로 사용하지 않고 재산증식 수단으로 이용하는 법인에 대하여 중과함으로써 부동산투기수요를 억제하여 부동산시장을 안정화하고 투기이익을 환수하기 위한 것인 점OOO, 같은 조 제2항은 농업을 주된 사업으로 하지 아니하는 법인이 소유하는 농지를 원칙적으로 비사업용 토지로 보면서 임야의 경우에는 원칙적으로 모두 비사업용 토지에 해당하는 것으로 규정하고 있는 점, 청구법인과 같이 부동산매매업을 주업으로 영위한다 하여 비사업용 토지 요건을 달리 적용할 수 없을 뿐 아니라 관련 법령에 따라 쟁점토지가 비사업용 토지에서 제외된다거나 비과세소득에 해당한다는 것에 관한 청구법인의 주장 내지 근거 제시가 없는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 양도소득에 대한 추가 법인세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

다음으로 쟁점②에 대하여 살펴본다.

「법인세법」제55조의2의 규정에 따라 추가로 납부하는 법인세를 산출하는 양도소득금액은 같은 법 제6항에서 ‘양도금액에서 양도 당시의 장부가액을 차감한 금액으로 한다’고 규정하고 있는 바, 동 규정의 ‘장부가액’이란 회계상의 장부가액이 아니라 세무회계에 따라 수정된 장부상 평가가액으로서 자산의 취득가액에 자본적 지출·자산평가증 등을 가산하고 감가상각·평가손실 등을 차감한 당해 자산의 장부상 대차잔액을 가리키는 것이므로 이 건 판매수당 같이 ‘자산을 양도하기 위해 지출하는 비용’을 일반적으로 자산과 관련한 자본적 지출로 보기는 어려워 이를 장부가액에 포함된다고 보아 양도가액에서 차감할 수는 없는 점OOO, 조세법규의 해석은 엄격하여야 하고 확장해석이나 유추해석은 허용되지 않는 것인바, 「법인세법」제55조의2 제6항은「소득세법」과 같이 양도소득 계산시 양도비 등을 필요경비로 공제한다는 내용이 없는 점에서 토지 등 양도소득에 대한 과세표준 산정시에는 토지 등의 양도금액에서 양도 당시의 장부가액만을 차감하여 정하도록 규정한 것이라고 봄이 상당한 점 등에 비추어 처분청이 판매수당을 차감하지 아니한 양도소득을 과세표준으로 하여 토지 등 양도소득에 대한 법인세를 부과한 처분도 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.