등기부상 청구인은 부산광역시 기장군 장안읍 OO리 OOOOO 답 992㎡, 같은 곳 OOOOO 답 618㎡, 같은 곳 OOOOO 답 655㎡, 같은 곳 OOOOO 답 373㎡의 합계 2,638㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 96.6.18 취득하여 97.2.26 양도하고 실지거래가액(취득가액 : 48,803,000원, 양도가액 : 51,000,000원)으로 신고(97.2.20, 세액 0원)하였다.

처분청은 97.4.8 접수된 탈세제보자료에 의하여 청구인의 취득 및 양도가액을 조사확인한 바, 청구인이 양도가액을 허위신고한 것으로 보아 조사확인된 2억원을 양도가액으로 하고 청구인이 실지거래가액으로 신고한 48,803,000원을 취득가액으로 하여 쟁점부동산의 양도차익을 산정하여 97.7.10 청구인에게 96년도분 양도소득세 73,250,000원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 97.9.13 이의신청과 97.12.5 심사청구를 거쳐 98.3.25 이건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

처분청은 쟁점토지의 양도에 대하여 소득세법시행령 제166조 제4항 제2호에 의한 허위계약서 제출로 인정하여 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하였으나, 국세청장이 정한 실지거래가액의 결정기준범위(국세청 고시 제96-10호, 96.2.15)에 의하면 거래단위별 양도가액이 기준시가로 1억원 이상이어야 하나 쟁점토지의 기준시가에 의한 양도가액은 47,105,400원에 해당되어 국세청장이 정한 기준에 미달되므로 소득세법 제97조 제1항에서 규정하는 기준시가에 의하여 과세하여야 한다. 또한 쟁점토지의 경우 양도가액 2억원에 대하여는 다툼이 없으나 청구인이 신고한 취득가액 48,803,000원은 쟁점토지를 90.6.21 청구외 OOO로부터 2억원에 취득하여 청구인의 제부(여동생의 남편)인 OOO에게 명의신탁하였다가 96.6.18 청구인 명의로 이전등기할 당시 절차상 형식적으로 작성된 검인계약서상 금액에 불과하므로 이는 소득세법시행령 제166조 제5항 제2호에 따라 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니한 경우로 보아야 할 것이므로 실지거래가액 적용대상에서 제외하여 기준시가에 의하여 과세 하여야 한다.

나. 국세청장 의견

청구인이 쟁점토지를 90.6.21 청구외 OOO로부터 취득하여 청구외 OOO에게 명의신탁하였다가 96.6.18 청구인 명의로 명의신탁해지하였다고 하나, 쟁점토지의 명의신탁을 입증할 만한 객관적인 사유나 증빙서류 및 매매계약서와 거래대금의 금융자료등이 없는 점으로 보아 청구인의 주장은 신빙성이 없다고 판단되고, 쟁점토지의 취득가액이 명의신탁에 의한 등기절차상 형식적으로 작성된 계약서이므로 실지거래가액이 거래증빙에 의하여 확인되지 아니한 경우로서 양도소득세 결정시 실지거래가액의 적용대상에서 제외하여야 한다고 주장하나, 취득시 청구인과 청구외 OOO이 작성하여 시장·군수등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되는 바, 쟁점토지의 취득가액이 확인되지 아니한 경우로 볼 수 없다 할 것이며 청구인은 전시한 소득세법시행령 제166조 제4항 제2호의 규정에 의하여 과세한 경우에는 쟁점토지의 양도당시의 기준시가가 1억원 미만으로 허위계약서를 작성하여 신고한 경우라도 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정할 수 없다고 주장하나, 처분청이 전시한 소득세법시행령 제166조 제4항 제1호의 규정에 의거 청구인이 쟁점토지를 취득후 1년이내에 양도한 부동산으로 보아 같은법 제96조 및 제97조의 단서규정에 의하여 실지거래가액으로 같은법 제100조 제1항에 의하여 양도차익을 계산하였으므로 청구인의 주장은 이유가 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 양도한 쟁점토지에 대하여 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부와 실지거래가액으로 과세할 경우 취득가액을 얼마로 보느냐에 그 다툼이 있다.

나. 관계법령

소득세법 제94조에서 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다고 하고 그 제1호에서 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득이라고 규정하고 있으며, 같은법 제96조에서 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다고 하고 그 제1호에서 제94조 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 양도 당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다. 같은법 제97조 제1항에서는 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다고 하고 그 제1호 취득가액에 대하여 가목에서 제94조 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있으며, 같은법 제100조 제1항에서 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만을 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다고 규정하고 있다.

같은법 시행령 제166조 제1항에서 법 제100조 제1항 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 제3항 각호 및 제157조 제5항에 규정된 자산을 양도하는 경우 또는 제4항 각호의 1의 경우를 말한다고 하고 제2항에서 법 제100조 제1항 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 가액을 말한다고 하고 그 제2호에서 제4항 제1호 및 제2호의 경우에는 다음 각목에 의하여 계산한 가액이라고 하고 그 가목에서 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액은

양도당시의 실지거래가액 × 양도당시의 실지거래가액 ×

라고 규정하고 있다.

같은조 제4항에서 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다고 하고, 그 제1호에서 단기매매차익을 목적으로 제157조 제3항 제2호의 자산이나 취득후 1년이내의 부동산을 양도하는 경우라고 규정하고 그 제2호에서는 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우라고 규정하고 있으며, 그 제3호에서는 양도자가 양도소득세 과세 표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

먼저 쟁점토지를 기준시가에 의하여 과세하여야 한다는 청구인 주장에 대하여 살펴본다.

청구인은 쟁점토지의 양도가액(기준시가)이 47,105,400원에 불과하므로 소득세법시행령 제166조 제4항 제2호의 규정에 의한 국세청장이 정하는 기준(국세청고시 제1996-16호, 96.2.15)에서 정하고 있는 “거래단위별 양도가액(기준시가)이 1억원 이상으로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우”에 해당하지 아니하여 쟁점토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 계산하여야 한다고 주장하고 있으나, 청구인이 쟁점토지를 90.6.21 청구외 OOO로부터 취득하여 청구외 OOO에게 명의신탁하였다가 96.6.18 명의신탁해지하여 청구인 앞으로 소유권이전등기 하였다는 주장에 대하여는 관련자들의 사실확인서외에 90.6.21 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시의 매매계약서와 명의신탁으로 볼 증빙등을 제시하지 못하고 있어 청구인이 쟁점토지를 명의신탁하였다고 볼 수 없고, 등기부상 청구외 OOO으로부터 매매를 원인으로 쟁점토지를 취득한 96.6.18에 청구인이 쟁점토지를 취득하였다고 본 당초처분은 정당하다고 판단된다. 따라서 처분청이 소득세법시행령 제166조 제4항 제1호의 규정에 의거 청구인이 쟁점토지를 취득후 1년이내에 양도(취득일 96.6.18, 양도일 97.2.26)한 부동산으로 보아 같은법 제96조 및 제97조의 단서규정에 의하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하였음에는 달리 잘못이 없다고 할 것이다.

한편, 청구인은 처분청이 실지거래가액으로 양도차익을 산정하였을 때 적용한 실지거래가액 그 자체에 대하여도 다투고 있으므로 이에 대하여 살펴보기로 한다.

청구인은 쟁점토지 양도에 대하여 취득가액 48,803,000원, 양도가액 51,000,000원으로 자산양도차익 예정신고를 하였으나, 97.4.8 접수된 탈세제보자료에 의하여 처분청에서 청구인 신고가액을 조사한 결과 양도가액이 2억원으로 확인되었고 그 확인된 양도가액 2억원에 대하여는 청구인도 다툼이 없다. 다만, 처분청은 쟁점토지의 취득실지거래가액을 청구인이 신고한 48,803,000원으로 보았고 청구인은 쟁점토지를 90.6.21 청구외 OOO(95년 사망)으로부터 2억원에 취득하였다고 하나 주장만 할뿐 취득계약서등 증빙을 제시하지 못하고 있어 청구인 취득가액 2억원은 신빙성이 없다고 할 것이다. 청구인이 신고한 취득가액 48,803,000원은 검인계약서상의 가액이나 부산광역시 기장군수가 발급한 쟁점토지의 개별공시지가확인서에 의하면 90～96년간 쟁점토지의 개별공시지가는 다음과 같은 바,

(단위 : 원, ㎡)

쟁점토지에 대한 취득당시(96.6.18)에 적용되는 개별공시지가(95년도 공시지가)가 양도당시(97.2.26)에 적용되는 개별공시지가(96년도 공시지가) 보다 높아 쟁점토지가격이 상승하였다고 보기 어려운 상황에서 처분청이 양도가액을 2억원으로 보고 취득가액은 거래자에 조회하였으나 회신이 없으므로 단순히 청구인이 신고한 48,803,000원으로 본 것은 특수사정이 없는 沓인 쟁점토지가 약 8개월만의 지가상승률이 310%에 달한다고 본 것으로서 과세형평을 상실한 것이라 할 것이다.

따라서 소득세법 제100조 제1항 및 같은법시행령 제166조 제2항 제2호의 규정에 따라 쟁점토지의 양도당시 실지거래가액만 확인되는 경우로 보고 취득가액은 양도가액을 기준으로 다음과 같이 환산함이 타당하다 할 것이다.

취득가액 = 양도당시의 실지거래가액 × 취득가액 = 양도당시의 실지거래가액 ×

이와 같이 취득가액을 환산할 경우, 쟁점토지에 대한 양도당시의 기준시가(분모부분)가 취득당시의 기준시가(분자부분)보다 낮아 종국적으로 쟁점토지의 양도차익이 발생하지 아니하므로 처분청의 양도소득세 과세는 잘못이라 할 것이다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.