조세심판원 조세심판 | 조심2019서1453 | 양도 | 2019-09-04
조심 2019서1453 (2019.09.04)
양도
취소
쟁점계약서는 양도차익 계산시 기준시가 적용이 원칙이던 시기에 작성되었고,쟁점계약서상 거래가액은 취득 당시인 2002년 기준 기준시가의 약 90% 정도 수준으로 통상 기준시가 보다 낮은 금액에 매매한다는 것은 특별한 사정이 있지 않는 한 사회통념상 부합하지 아니하는 점, 쟁점계약서는 공인중개사의 중개표시가 없는 쌍방계약으로 작성되어 있고, 근린생활시설인 쟁점부동산의 구체적인 건물내역이나 매수인에게 승계되는 임차인의 보증금, 금융기관 대출액 등 중요사항이 누락되어 있는 것으로 나타나는 점, 따라서, 쟁점부동산의 취득 당시 실지거래가액이 확인되지 아니하고, 매매사례가액이나 감정가액 역시 확인되지 아니하므로 처분청이 환산취득가액을 부인하고 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있음
OOO세무서장이 2018.12.5. 청구인들에게 한 2018년 귀속 양도소득세 합계 OOO의 부과처분은 이를 취소한다.
1. 처분개요
가. 청구인 OOO은 OOO 토지 414㎡ 및 그 지상 6층의 건물 1,417.44㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2002.3.30. OOO(이하 “전소유자”라 한다)로부터 공동으로 취득(각 지분 2분의 1)하여 2018.4.6. 주식회사 OOO에 OOO원에 양도하고, 취득가액은 불분명한 것으로 보아 환산가액 OOO원으로 하여 각 지분에 대하여 2018.6.29. 양도소득세를 신고․납부하였다.
나. 처분청은 2018.10.8.부터 2018.10.27.까지 청구인들에 대한 양도소득세를 조사한 결과, 전소유자가 처분청에 제출한 매매계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다)의 거래가액 OOO원을 청구인들의 쟁점부동산 실지취득가액으로 보고, 청구인들이 조사시 제출한 증빙자료를 토대로 OOO원을 필요경비로 인정하여 2018.12.5. 청구인들에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO을 경정․고지하였다.
다. 청구인들은 이에 불복하여 2019.3.4. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
가. 청구인들 주장
처분청은 쟁점부동산의 취득가액이 전소유자가 제출한 쟁점계약서상 OOO원이라는 의견이나, 금융증빙 등에 의하여 적어도 OOO이 매매대금으로 지급된 것으로 확인되므로 쟁점계약서상 거래가액OOO은 실지거래가액이 아니다.
처분청이 실지거래가액의 과세근거로 본 쟁점계약서는 잔금 OOO원을 지급하고 잔금지급시 금융기관 대출액과 임차인 보증금을 승계하기로 되어 있으나, 청구인들이 잔금일에 승계받은 임차인 보증금 OOO원(전소유자의 부가가치세 신고내용을 토대로 추정한 금액)과 금융기관 대출액 OOO원을 합하면 OOO원이므로 쟁점계약서가 실지계약서가 아님이 입증된다.
청구인들이 쟁점부동산을 취득한 2002년은 기준시가에 의한 신고 및 과세가 원칙이었고, 대부분 부동산 거래당사자들은 취․등록세 등의 신고와 거래 편의를 위해 실지매매계약과 다른 내용의 검인계약서를 추가로 작성하여 제출하였는바, 쟁점계약서도 부동산중개업소에서 작성하고 매매당사자들이 인감만 날인한 검인계약서이며, 전소유자는 조사시 쟁점계약서를 처분청에 제출하였으나, 청구인들이 항의하자 쟁점계약서상 거래대금은 실지거래가액이 아니라는 확인서를 작성하여 주었으며, 전소유자는 양도소득세 신고시 양도가액을 기준시가인 OOO원으로 신고하였다.
처분청은 청구인 OOO 계좌의 인출액이 전소유자의 계좌로 직접 이체되지 아니하여 쟁점부동산의 매매대금으로 보기 어렵다는 의견이나, 이는 전소유자가 다른 부동산을 취득하는데 금융기관을 거치기 아니하고 바로 자금을 사용하였기 때문이고, 청구인들이 쟁점부동산을 담보로 대출받기 위하여 금융기관에서 2003년경 감정평가를 의뢰한 결과에 의하면, 쟁점부동산의 시세는 OOO원으로 평가되어 쟁점계약서상 거래가액과 큰 차이가 있으며, 쟁점계약서상 매매가액을 취득가액으로 하여 산정한 쟁점부동산의 임대수익률은 18.7% 정도로 일반적인 상가 투자수익률(5～7%)에 비해 과도하게 높고, 쟁점부동산 토지분의 기준시가는 청구인들의 취득일로부터 양도일까지 3.45배 상승한데 반해, 처분청의 경정에 따른 쟁점부동산 취득가액 대비 양도가액은 7.07배 상승한 것으로 나타나는 점 등에 비추어 쟁점계약서상 매매가액이 실지거래가액에 해당한다고 보기 어렵고 쟁점부동산의 취득가액이 불분명하므로 취득가액을 환산가액으로 신고한 당초 신고는 정당하다.
나. 처분청 의견
청구인들은 쟁점계약서가 실지계약서가 아니라고 주장하나, 쟁점계약서에는 쟁점부동산의 전소유자와 청구인들의 인감도장이 날인되어 있고, 임차인 보증금의 반환 등 특약사항이 수기로 기재되어 있으며, 청구인들의 2002년 종합소득세 신고시 제출한 대차대조표에도 쟁점부동산의 장부가액이 쟁점계약서에 기재된 OOO원으로 되어 있고, 취․등록세도 이를 과세표준액으로 하여 신고․납부한 것으로 나타난다.
전소유자는 처분청에 쟁점계약서를 제출하였다가 청구인들의 요청에 의해 쟁점계약서는 사실이 아니라는 내용의 확인서(2018.10.25.)를 작성한 것으로 보이나, 처분청에서 동 확인서와 관련하여 재차 유선으로 문의하자 “확인서 내용은 본인이 작성한 것이 아니고, 청구인들이 작성한 확인서에 서명만 해준 것이며, 정확한 매매대금은 기억이 나지 않고 더 이상 그 문제를 거론하지 말아 달라”고 하였다.
청구인들은 쟁점계약서가 실지계약서가 아니고 실지계약서는 분실하였다고 주장하면서도 통상 매매계약서와 함께 보관하는 필요경비 증빙서류만 추가로 제출하여 이를 경비로 인정받고, 달리 실지계약서를 분실하였다는 주장을 인정할 만한 객관적인 증빙을 제시한 사실이 없으며, 쟁점계약서가 실지계약서가 아니라면 전소유자가 굳이 장기간 이를 보유하다 처분청에 제출할 이유가 없다.
청구인들은 쟁점부동산 매매대금으로 금융증빙상 OOO원이 확인된다고 주장하나, 제출한 증빙을 구체적으로 보면, 전소유자의 OOO에 2002.1.21.부터 2002.3.31.까지 OOO원이 입금된 것 외에 청구인들의 금융계좌에서 인출된 금액이 전소유자의 금융계좌에 입금된 내역이 없고, 특히 제3자인 OOO의 자금이 쟁점부동산의 매매대금이라고 볼 만한 객관적인 증빙도 없다.
전소유자가 양도소득세 신고시 양도가액을 OOO원(기준시가)으로 신고하였으나, 2002년에는 원칙적으로 기준시가에 의하여 신고하도록 되어 있어 기준시가로 신고한 것에 불과하고, 청구인들이 제시한 쟁점부동산의 감정평가표상 감정가액OOO은 쟁점부동산을 취득한 때로부터 1년 정도 경과한 후에 평가된 것으로, 당시 부동산 시세가 지속적으로 상승국면이었고 감정평가표에는 임대차내역이나 시설물 변경사항 등이 기재되어 있지 아니하여 취득당시와 동일한 상태인지를 알 수 없으므로 이를 토대로 쟁점부동산의 시세를 확인하기 어려울 뿐 아니라 쟁점부동산은 서울특별시 강남구의 핵심요지에 위치한 상가건물이어서 일반적인 상가의 투자수익률을 감안하여 시세를 추정하는 것도 타당하지 아니하므로 쟁점계약서상 거래가액을 실지취득가액으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
쟁점부동산의 전소유자가 제출한 매매계약서의 거래가액을 청구인들의 취득가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부
나. 관련 법령
제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
⑦ 제1항 제1호 가목 본문을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우
2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우
제100조[양도차익의 산정] ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.
제114조[양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지] ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
제163조[양도자산의 필요경비] ① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.
1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 「부가가치세법」 제10조 제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
⑪ 법 제97조 제7항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 방법"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법을 말한다.
2. 거주자가 부동산 취득시 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조 제1항에 따른 부동산의 실제거래가격(이하 이 호에서 "실제거래가격"이라 한다)을 기획재정부령으로 정하는 방법에 의하여 확인하는 방법. 다만, 실제거래가격이 전소유자의 부동산양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고시의 양도가액과 동일한 경우에 한한다.
⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.
제176조의2[추계결정 및 경정] ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조 제4호에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우
② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항에 따른 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조 제7항에 따라 계산한 가액으로 한다.