청구인(개인사업자)은 서울시 구로구 O동 O OO외 1필지 소재 연립주택 184세대(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 신축·분양하고자 88.11.7 건축허가를 득하여 신축하던중 89.12.9 구로구청장으로부터 가사용승인을 얻어 90.1 입주완료한 다음 91.11.4부터 92.2.28 사이에 준공검사, 보존등기, 소유권이전등기 및 잔금청산한 후 위 사업소득의 귀속년도를 보존등기일(91.11.4)이 속하는 91년도로 하여 종합소득세를 법정기한내 신고한 바 있다.

처분청은 위 귀속년도(91년)를 부인하고 입주완료일(90.1월)이 속하는 90년도를 귀속년도로 보아 90년도 귀속분 종합소득세 645,132,180원 및 동 방위세 129,172,510원을 92.8.16 부과하였다.

청구인은 위 소득에 대한 귀속년도가 91년이라는 취지로 위 처분에 불복하여 92.10.14 심사청구를 거쳐 92.12.21 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구인은 쟁점주택 184세대를 신축·분양하고자 88.11.7 건축허가를 득한후 89.2.28 청구외 OO종합건설주식회사와 공사계약(2,970,000,000원)을 체결하여 그 사업을 진행하였으나 시공자의 원천적인 부실공사등으로 말미암아 공사미완성 상태인 89.12.9 가사용승인을 받아 90.1월까지 입주완료한 다음인 91.6.20 청구외 OO종합건설주식회사와 보수계약(730,786,492원)을 체결하여 그 공사를 마무리 한 후인 91.11.4 준공검사 및 보존등기를 필한 다음 91.11.4부터 92.2.28 사이에 소유권이전등기를 경료함과 동시에 잔금청산하였던 바, 이와 같은 경우에는 소득의 귀속년도를 준공검사일 내지 보존등기일이 속하는 91년도로 보아야 하는데도 입주일이 속하는 90년도로 보아 과세한 당초처분은 부당하다는 주장이다.

나. 국세청장은 법인세법기본통칙 2-10-4-17(아파트등을 분양하는 경우의 손익 귀속시기)에 의하면 “주택, 상가 또는 아파트 신축판매업자가 주택, 상가 또는 아파트를 신축하여 판매하는 손익의 귀속년도는 그 대금청산일 또는 소유권이전등기일중 먼저 도래하는 날이 속하는 사업년도로 한다. 다만 대금청산일 또는 소유권이전등기일 이전에 입주 또는 사용하는 경우에는 입주일 또는 사용일이 속하는 사업년도로 한다”고 규정하고 있고, 사실관계에 있어서도 청구인의 부도등 부득이한 사유로 공사가 중단되어 미완성상태에서 분양계약자가 임의로 입주한 것이 아니고 관할 구청장의 가사용승인을 받아 입주한 바와같이 입주당시 주거용 건물의 실체를 갖춘 주택으로 인정되고 있으므로 이 건의 경우 입주일(90.1월)이 속하는 년도를 귀속년도로 봄이 타당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

이 건은 쟁점주택사업에 대한 소득(총수입금액/필요경비)의 귀속년도를 90년도로 한 당초처분의 당부를 가리는데 그 쟁점이 있다.

가. 신축, 분양과정

1) 청구인은 쟁점주택 184세대(19평형 30세대, 20평형 96세대, 22평형 54세대 및 26평형 4세대)를 신축, 분양하고자 88.11.7 건축허가를 득한 다음, 89.2.28 청구외 OO종합건설 주식회사와 2,970,000,000원의 건축공사계약을 체결하여 그 공사를 진행하였으나 시공회사의 원천적인 부실시공등이 발단되어 이의 시정을 촉구하는 내용증명을 여러차례 시공회사에 통보(89.7.25부터 90.12.7까지 16회에 걸쳐 통보)하였는데도 공사가 더이상 진척되지 아니한 상태인 89.12월 초순경 분양계약자들의 집단민원(진정서)이 구로구청·서울지법등에 접수되고, 89.12.9 구로구청장으로부터 가사용을 승인받아(가사용승인기간 : 89.12.9～90.2.28), 90.1월까지 입주완료한 일련의 사실과,

2) 위 입주완료 이후 서울민사지법에 의해 선정된 감정기관이 위 부실공사에 대한 보수공사비를 839,538,189원(미시공부분 132,649,365원, 부실공사부분 492,125,006원, 하자부분 214,763,818원)에 달한 것으로 감정평가하였고, 청구인은 위 민원문제를 해결하고자 91.3.27 당초 시공회사와는 공사계약을 해지한 다음 91.6.27 청구외 OO종합건설 주식회사와 730,786,492원의 추가공사(보수공사) 계약을 체결하여 그 공사를 재개하는 한편, 91.9.21 분양계약자와는 하자보수 및 피해보상금 458,000,000원의 지급을 합의한 외에 위 추가공사의 이행 및 위 보상금의 지급을 각각 담보하는 조건으로 청구인의 당좌수표 2매(812,572,000원, 458,000,000원)를 분양계약자 대표가 보관한다고 추가합의한 일련의 사실 및

3) 상기 민원문제의 해결에 따라 입주인들은 91.10.15 조속한 준공검사와 청구인을 상대로 한 민·형사상 진정을 취하한다는 내용의 각서를 구로구청장에게 제출함에 따라 91.11.4 준공검사와 보존등기를 마친 다음 91.11.4부터 92.2.18 사이에 그 소유권을 이전(총 184세대중 132세대는 91년도에, 나머지 52세대는 92년도에 각각 이전)함과 동시에 184세대 전원이 쟁점주택을 담보로 하여 받은 각 세대당 10,000,000원의 융자금으로 분양잔금을 청산한 일련의 사실이 관련자료에 의해 확인되고 있다.

나. 이 건 귀속년도를 입주일이 속하는 90년도로 한 당초처분의 당부

1) 소득세법 제28조 및 제31조 및 제51조를 모아보면 소득세법상 총수입금액과 그에 대응하는 필요경비는 권리의무확정주의에 의거 그 수입과 비용을 계상하도록 규정하고 있고, 특히 사업소득의 “수입시기”는 소득세법 시행령 제57조 제4항에서 정하는 한편, 사업소득의 “귀속년도”는 위 법 제51조에서 필요경비의 귀속년도와 함께 재차 정하고 있는 바, 주택신축판매업을 영위하는 청구인의 경우는 쟁점주택 그 자체가 하나의 상품에 해당한다 할 것이므로 그 주택의 판매로 인하여 발생한 판매손익의 귀속년도는 위 법 제51조 제2항 및 동법시행령 제57조 제4항 제1호에 의거 주택을 인도하는 날이 속하는 년도로 하는 것이 타당하다 할 것이다.

2) 그런데 처분청은 이 건 잔금청산일 또는 소유권이전등기일 이전에 입주한 날이 확인되었다 하여 법인세법기본통칙 제2-10-4-7을 원용하여 입주일을 인도일로 보고, 그 날이 속하는 년도를 손익의 귀속년도로 처분하였으나 위 통칙상의 입주일은 아파트등 주택이 정상적으로 준공되어 입주한 경우를 의미하지 미완성상태에서 부득이하게 입주한 경우까지는 포함한 것은 아니라고 판단된다(참조 : 국심 92부63, 92.4.4).

3) 한편 전시 신축·분양과정에서 본 바와 같이 당초 시공회사의 원천적인 부실시공등으로 그 준공이 지연되고, 이로 인한 집단민원(진정서 사건)이 관할구청등 관계기관에 접수된 결과 민원해결차원에서 가사용승인을 받아 분양계약자들을 우선 입주시킨 다음 잔여공사등 추가공사를 시행하여 이를 준공한 점 및 당초공사가액에 대비한 추가공사가액의 비율이 24.6%에 달하고 있는 점등을 미루어 보면 이 건은 공사가 상당히 미완성된 상태에서 입주하였다는 사실이 확인된다.

4) 이상을 종합하면 공사미완성상태에서 일단 입주한 다음 추가공사를 재개하여 그 공사가 완공된 이 건은 위 입주일(90.1월)보다는 적어도 공사완공상태인 준공일(91.11.4) 이후에 정상적인 인도가 이루어 졌다고 보는 것이 사실관계 및 수익비용대응측면에 있어 보다 더 합리적이라고 인정되므로 이 건 인도일이 준공일 내지 소유권이전등기일이라는 청구주장은 일응 이유있다고 판단된다.

다. 따라서 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.