가. 청구인은 1991.5.15. 취득한 OOO 대지 126㎡ 및 지상 2층 주택 146.7㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 2010.6.9. 공공용지의 협의취득을 등기원인으로 하여 한국토지주택공사에 양도하였고, 2010.8.31. 양도소득세 예정신고시 취득가액을 쟁점주택의 부속토지와 건축물을 구분하여 기준시가에 의해 환산한 가액으로 산정하였다.

나. 처분청은 청구인이 양도소득세 예정신고시 산정한 취득가액을 부인하고, 쟁점주택의 공시된 개별주택가격에 의해 취득가액을 환산하여 양도차익을 산정한 후, 2011.8.12. 청구인에게2010년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2011.10.28. 이의신청을 거쳐 2012.2.17. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

한국토지주택공사가 쟁점주택을 수용하면서 토지와 건축물 가액을 구분하여 보상하였으므로 취득가액 또한 토지와 건축물을 구분하여 관련법령에 의해 계산한 기준시가로 환산하여 산정하여야 하는바, 처분청의 이 건 처분은 양도차익 산정방법에 대해 규정한 관련 법률 및 예규에 맞지 아니하는 부당한 처분이다.

나. 처분청 의견

「소득세법」제99조 제1항 제1호 라목에서「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의해 개별주택가격이 공시된 개별주택의 경우, 그 공시된 개별주택가격을 기준시가로 하고, 같은 법 시행령 제164조 제7항에서는 개별주택가격이 공시되기 전에 취득한 주택의 기준시가는 국토해양부장관이 최초로 고시한 개별주택가격에 취득당시의 토지의 개별공시지가 가액과 국세청장이 산정·고시한 건물가액을 합한 금액을 곱한 다음, 개별주택가격 최초 공시 당시의 토지의 개별공시지가 가액과 국세청장이 산정·고시한 건물가액을 합한 금액으로 나누어 계산하도록 규정하고 있으므로, 비록 쟁점주택의 보상가액이 토지와 건물로 구분되었다 하더라도 공시된 개별주택가격을 기준으로 취득가액을 환산하는 것이 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

개별주택가격이 공시된 주택의 수용시 토지와 건축물을 구분하여 보상받은 경우, 토지와 건축물을 구분하여 취득가액을 환산하여야 하는지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

제99조【기준시가의 산정】① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물

라. 주택

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

③다음 각 호의 기준시가 산정에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

1. 제1항에 따라 산정한 양도 당시의 기준시가와 취득 당시의 기준시가가 같은 경우 양도 당시의 기준시가

2.「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 개별공시지가, 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시 또는 고시되기 전에 취득한 토지 및 주택의 취득 당시의 기준시가

제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령 제164조【토지·건물의 기준시가 산정】⑦ 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 주택에 대하여 국토해양부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다.

국토해양부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격 × 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액 / 당해 주택에 대하여 국토해양부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 가액이 동일한 경우에는 제8항의 규정을 준용한다)

제176조의2【추계결정 및 경정】② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액" 이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가

제3항 제1호의 매매사례가액 × ─────────────────────

또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의

규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에

의한 양도당시의 기준시가)

(3) 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제16조【단독주택가격의 공시】① 국토해양부장관은 용도지역, 건물구조 등이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 단독주택 중에서 선정한 표준주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격(이하 "표준주택가격"이라 한다)을 조사ㆍ평가하고, 제19조의 규정에 의한 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다.

② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제20조의 규정에 의한 시ㆍ군ㆍ구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 표준주택가격의 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별주택의 가격(이하 "개별주택가격"이라 한다)을 결정ㆍ공시하고, 이를 관계행정기관 등에 제공하여야 한다. 다만, 표준주택으로 선정된 단독주택 그 밖에 대통령령이 정하는 단독주택에 대하여는 개별주택가격을 결정ㆍ공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준주택으로 선정된 주택에 대하여는 당해 표준주택가격을 개별주택가격으로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 쟁점주택에 대한 취득가액 재계산 내역(환산취득가액)을 보면 쟁점주택의 양도가액 318,496천원에 최초 개별주택가격 100,000천원과 취득당시 및 최초공시일의 토지·건물 기준시가 합계액을 반영하여 산정한 쟁점주택의 취득당시 개별주택가격 OOO원을 곱하고, 여기에 양도당시 개별주택가격인 OOO원으로 나누어쟁점주택의 환산 취득가액을 OOO원으로 계산한 것으로 나타난다.

(2) 쟁점주택의 등기부등본 기재 사항을 보면 청구인은 1991.5.15. 쟁점주택을 매매로 취득하여 2010.6.9. 공공용지의 협의취득을 등기원인으로 하여 한국토지주택공사에게 양도한 것으로 나타난다.

(3) 한국토지주택공사에서 발급한 보상금 내역서 내용을 보면 청구인은 한국토지주택공사로부터 쟁점주택의 부속토지인 대지에 대해 OOO원을, 지장물(건축물 등)에 대해 OOO원을 지급받은 것으로 나타난다.

(4) 쟁점주택에 대한 가격열람 조회사항을 보면 2005년 1월 기준 결정가격은 OOO원(2005.4.30. 최초 공시), 2006년 1월 기준 결정가격은 OOO원, 2007년 1월 기준 결정가격은 OOO원, 2008년 1월 ～ 2010년 1월 기준 결정가격은 동일하게 OOO원인 것으로 나타난다.

(5) 청구인이 제시한 쟁점주택의 양도소득금액 산출근거를 보면 쟁점주택의 양도시 개별주택가격 OOO원을 양도당시 토지 공시지가와 건축물 기준시가 비율로 안분하여 부속토지분 개별주택가격 OOO원과 건축물분 개별주택가격 OOO원으로 구분하고, 쟁점주택의 취득시 개별주택가격 OOO원을 취득시 토지 공시지가와 건축물 기준시가 비율로 안분하여 부속토지분 개별주택가격 OOO원과 건축물분 개별주택가격 OOO원으로 구분하여 쟁점주택의 부속토지분 환산 취득가액 OOO원 및 쟁점주택의 건물분 환산 취득가액 OOO원을 산정하고, 이에 따라 양도소득금액을 각각 계산(건축물분 -OOO원, 부속토지분 OOO원)한 것으로 나타난다.

(6) 살피건대, 「소득세법」제99조 제1항 제1호 라목에서 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의해 개별주택가격이 공시된 개별주택의 경우, 그 공시된 개별주택가격을 기준시가로 하고, 「소득세법 시행령」제164조 제7항에서 개별주택가격이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 시장ㆍ군수 또는 구청장이 최초로 공시한 개별주택가격에 취득당시의 토지의 개별공시지가 가액과 국세청장이 산정·고시한 건축물가액을 합한 금액을 곱한 다음, 개별주택가격 최초 공시 당시의 토지의 개별공시지가 가액과 국세청장이 산정·고시한 건축물가액을 합한 금액으로 나누어 계산하도록 규정하고 있으므로, 쟁점주택의 보상이 토지 및 건축물로 구분되어 이루어졌다 하더라도 처분청이 공시된 개별주택가격을 기준으로 취득가액을 환산하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 타당하다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.