청구인은 서울특별시 강남구 OO동 OOO OOOOOOOOO OOOO에 주소를 두고 있는 사람으로서 같은동 OOOOO 소재 대지 564평방미터를 86.3.20 한국토지개발공사로부터 청구외 OOO와 공동취득하여 86.5.20 위 대지중 299.7평방미터를 분할하여 동소지상에 건물 599.28평방미터를 신축(준공일자 86.7.29)하여 그 대지와 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 청구외 OOO에게 양도한 사실이 있음. 이에 처분청은 양수자 OOO이 처분청에 제출한 매매계약서상 실지거래가액으로 양도차익을 결정하여 88.9.16 양도소득세 62,426,790원과 동방위세 12,485,350원을 결정고지하고, 그 후 다시 88.11.25자 양도소득세 52,720,120원, 동방위세 10,544,020원으로 경정고지하자 이에 불복하여 88.11.15 심사청구를 거쳐 89.1.19 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

취득가액은 법인과의 거래이므로 실지거래가액으로 하여야 하나 양도는 개인과의 거래로서 그 가액은 환산가액으로 하여 양도차익을 계산하여야 함에도, 처분청이 양수자로부터 계약서를 징취하여 양도가액까지도 실지거래가액으로 과세한 것은 부당하며, 설사 실지거래가액에 의해 과세한다고 하더라고 이 건 토지와 건물을 함께 양도한 경우로서 양도가액을 토지와 건물로 안분함에 있어서 지방세과세 시가표준액의 비율로 계산하여야 함에도 처분청이 토지는 특정지역배율을 적용한 기준시가로, 건물은 지방세과세시가표준액을 기준으로 안분계산한 것은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

청구인은 쟁점부동산을 87.8.17 청구외 OOO에게 389,000,000원에 양도하기로 계약을 체결하고 87.11.10 소유권이전등기를 필한 후 87.11.25 양도가액과 취득가액을 178,329,840원으로 하여 자산양도차익예정신고를 필하였는 바, 이 건 대지를 법인으로부터 취득하였으므로 실지취득가액으로 계산하고 양도가액도 실지거래가액에 확인되고 있어 처분청이 쟁점부동산의 양도차익을 쌍방 실지거래가액으로 계산한 것은 정당하며, 또한 실지양도가액을 토지와 건물부분으로 안분함에 있어 토지는 특정지역내 소재하고 있으므로 특정지역배율을 적용한 기준시가로, 건물을 지방세과세시가표준액을 기준으로 안분계산한데에는 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점

이 건 심판청구의 다툼은

가. 실지 양도 및 취득가액에 의하여 양도차익을 결정한 것이 정당한 지의여부와

나. 실지양도가액을 토지와 건물로 안분함에 있어 안분기준이 되는 토지가액은 특정지역배율을 적용한 기준시가로, 건물가액은 지방세과세시가표준액으로 계산한 것이 정당한지의 여부를 가리는데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단

이 건 관련법령규정을 보면 소득세법 제23조(양도소득) 제4항에서 “양도가액은 그 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다. 다만 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다”라고 양도가액에 관하여 규정하고 있고 같은법 제45조(양도소득의 필요경비계산) 제1항 제1호에서 “당해자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액. 다만 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액”을 취득가액으로 하도록 규정하면서 같은법시행령 제170조 제1항에서 “양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정한다”라고 규정하고 있고, 같은조 제2항에서는 “토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지건물등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다”라고 규정하고, 제4항에서 “법제23조 제4항 단서 및 제45조 제1항 제1호 단서에서 대통령령이 정하는 경우”라 함은 국가, 지방자치단체, 기타법인과의 거래등을 규정하고 있다.

먼저 처분청이 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 계산한 것이 부당하다고 주장한데 대하여 살펴보면, 이 건 쟁점부동산은 법인으로부터 취득하였으므로 취득가액을 실지거래가액으로 계산한데에는 다툼이 없으며, 다만 양도가액 산정에 있어 청구인은 개인에게 양도하였으므로 환산가액으로 하여야 한다고 주장하고 있으나 쟁점부동산의 실지양도가액이 양수자가 제시한 부동산매매계약서에 의하여 분명하게 나타나고 있으므로 취득가액뿐만 아니라 양도가액도 실지거래가액으로 하여 이 건 양도차익을 결정한 것은 잘못이 없다고 판단된다.

다음으로 토지와 건물을 함께 양도함으로써 양도가액의 구분이 불분명하므로 전시한 소득세법시행령 제170조 제2항의 규정에 의하여 양자를 기준시가에 비례하여 안분계산하게 되는 바, 청구인은 토지 및 건물의 기준시가를 모두 지방세과세시가표준액으로 하여야 한다고 주장하고 있으나 이 건 토지는 국세청장이 지정 고시한 특정지역내에 소재하고 있으므로 처분청이 배율을 적용한 기준시가로, 건물은 지방세과세시가표준액을 기준으로 안분계산한 당초처분은 정당하다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.