가. 청구인은 2014.5.21. OOO동 673-1 토지(이하 “쟁점토지”라 한다)를 양도하고 컨설팅비용 OOO원(이하 “쟁점비용”이라 한다)을 필요경비로 공제하여 양도소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 2016.5.16. 쟁점비용 중 OOO원을 초과하는 금액은 ｢소득세법 시행령｣ 제163조 제5항에 따른 양도비에 해당하지 아니하는 것으로 보아 청구인에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2016.8.3. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

｢소득세법｣ 제97조 제1항 제3호에서 필요경비에 해당하는 양도비로 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 소개비 등을 들고 있다. 국세청의 질의회신(법규재산 2013-217, 2013.7.23.)에서 부동산 매매를 위한 상권조사, 지가상승요소 분석, 매도가격 타당성 분석, 매매진행컨설팅 등을 의뢰하고 지급한 컨설팅비용을 양도비 등에 포함되지 아니한다고 해석하였으나, 쟁점비용은 위 사례처럼 단순한 컨설팅비용이 아니다. 쟁점토지는 주차장용지로서 처분에 애로를 겪던 중 용역회사와 컨설팅계약을 체결하고 처분에 이르게 되었는바, 위 질의회신과 연결시키는 것은 무리가 있다. 필요경비라 함은 총수입금액(매도가액)에 대응하는 비용을 말하는바, 쟁점토지는 쟁점비용을 지불하였기에 매도가 이루어졌고, 용역계약을 하지 않았다면 매도되지 않았을 것이다. 따라서, 청구인의 입장에서 쟁점비용을 지불하지 않고서는 쟁점토지를 매도할 수 없는 사정이 있었는바, 쟁점비용을 필요경비로 인정하는 것이 과세소득의 실체적 진실에 부합하는 것이라 할 것이다.

나. 처분청 의견

(1) 국세청의 질의회신(법규재산 2013-217, 2013.7.23.)에 의하면 ‘부동산 매도를 위한 상권조사, 지가상승요소 분석, 매도가격 타당성 분석, 매매진행컨설팅 등을 의뢰하고 지급한 컨설팅비용은 양도가액에서 공제할 필요경비인 양도비에 해당하지 않는바, 쟁점비용이 위 질의회신에 따른 컨설팅비용에 해당하지 않는다 할지라도 법정중개수수료의 26배 이상에 달하는 금액임을 감안할 때 단순한 소개비로서 양도와 직접 관련된 수수료는 아니라 할 것이다. 또한, 컨설팅용역업체인 주식회사 OOO에서 청구인에게 제공한 용역은 용역업체의 대표이사 이OOO의 문답서에서와 같이 쟁점토지에서의 건축계획수립 및 건축설계 등 부동산의 개발 관련 컨설팅 위주였는바, 쟁점비용이 순수한 양도 관련 소개비만은 아니라고 할 것이다. 이OOO의 진술에 의하면 쟁점토지는 주차장부지로서 원칙적으로 건축이 불가능한 토지이나, 일정한 면적의 주차장을 확보할 경우 건축이 가능한 점을 이용하여 지하 4층, 지상 5층의 목욕탕건물 신축을 계획하였고, 이와 관련된 설계용역 등이 주로 제공된 것으로 확인된다. 따라서, 쟁점비용은 쟁점토지의 양도비용이라기 보다는 쟁점토지의 개발 관련 컨설팅비용으로 봄이 타당하므로 ｢소득세법｣이 규정하는 필요경비(양도비)에 해당하지 않는다 할 것이다.

(2) 현행 우리나라 ｢소득세법｣은 열거주의를 채택하고 있어, ｢소득세법｣상 열거되지 않은 소득에 대해서는 과세할 수 없음은 물론, 열거되지 않는 비용 또한 필요경비로 계상하여 소득금액에서 차감할 수 없다. 쟁점비용은 쟁점토지에서의 건축설계 및 개발행위에 대한 대가로서 건물신축 없이 토지만 양도하는 경우 이를 필요경비로 인정할 수 없고, 양도자산의 필요경비는 ｢소득세법｣ 제97조, 같은 법 시행령 제163조 및 같은 법 시행규칙 제79조에서 열거된 항목에 한한다 할 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

양도소득세 계산시 쟁점비용을 필요경비에 산입할 수 있는지 여부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 심리자료 및 청구인의 항변서 등에는 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 등기사항전부증명서에 의하면, 청구인은 2009.11.17. 매매를 원인으로 2012.2.29. 쟁점토지에 대한 소유권이전 등기를 경료한 것으로 나타난다.

(나) 부동산매매계약서 및 등기사항전부증명서에 의하면, 청구인은 매매대금을 OOO원, 잔금지급일을 2014.5.21.로 하여 쟁점토지를 박OOO 외 5명에게 매도한 것으로 나타난다.

(다) 토지이용계획확인서에 의하면, 쟁점토지는 도시지역 및 준주거지역에 소재한 주차장용지(건폐율 90% 이하, 용적율 450% 이하, 5층 이하)인 것으로 나타난다.

(라) 청구인이 2014.3.25. 주식회사 OOO과 체결한 부동산컨설팅 용역계약서에는 청구인과 주식회사 OOO이 쟁점토지의 매각, 건축행위 및 기타행위에 대한 용역계약을 체결한다고 기재되어 있고, 용역금액은 OOO원(부가가치세 포함)인 것으로 나타난다.

(마) 주식회사 OOO의 거래처원장 및 통장사본 등에 의하면, 주식회사 OOO은 쟁점비용을 아래 ＜표＞와 같이 회수한 것으로 나타나고, 2014.7.28. 청구인에게 공급대가 OOO원의 전자세금계산서를 발급한 것으로 나타난다.

＜표＞

(바) 처분청의 조사종결보고서에 의하면, 처분청은 쟁점비용OOO 중 양도대금의 1,000분의 9(부동산중개수수료의 상한요율)에 해당하는 OOO원을 소개비로서 필요경비로 인정한 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, ｢소득세법｣ 제97조 제1항 제3호에서 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것을 필요경비로 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제163조 제5항에서 양도비 등을 열거하고 있으나, 쟁점비용과 같은 컨설팅비용은 필요경비로서 규정하고 있지 않은 점, 쟁점비용을 ｢소득세법 시행령｣ 제163조 제5항 제1호 다목의 소개비로 본다 하더라도 쟁점비용은 쟁점토지의 매매대금 OOO원의 23.5%에 해당하는 금액으로 이와 같이 높은 비율과 많은 금액을 소개비로 지급한다는 것은 통상의 거래에서는 있기 어려운 것으로서 특별한 사정이 없는 한 경험칙상 쉽사리 수긍되기 어려운 금액이라고 할 것이고, 처분청은 쟁점비용 중 일반적인 부동산중개수수료에 해당하는 금액을 필요경비로 인정한 점, 이 건 부동산컨설팅 용역계약서에 의하면, 부동산컨설팅 용역의 범위에 쟁점토지의 매각뿐만 아니라 건축행위 및 기타행위에 대한 용역도 포함된 것으로 나타나는 점 등에 비추어 양도소득세 계산시 쟁점비용을 필요경비에 산입하여야 한다는 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.