청구인은 청구외 OOO주택개발주식회사가 분양한 서울시 강남구 OO동 OOOO OOO OOOOO 분양신청시 국민주택채권 17,890,000원을 매입하는 것으로 하여 동 아파트 OOO OOOOO(32평형)에 86.2.26 당첨되어 계약금 8,300,000원을 지급하여 이 건 아파트 당첨권을 86.3.21 취득한 후 국민주택채권만을 같은날 청구외 OOO에게 4,472,500원에 양도하고, 그후 86.6.14 이 건 아파트당첨권을 21,100,000원에 양도한 바,

처분청은 청구인이 이 건 주택채권을 양도할 때 발생한 채권매각손은 별개의 소득계산으로 보고 이 건 아파트당첨권 양도에 따른 프리미엄을 양도가액 21,100,000원에서 계약금 8,300,000원만을 공제하여 12,800,000원으로 산정하여 88.10.4 청구인에게 88년 수시분(86년 과세기간분) 양도소득세 7,500,000원 및 동방위세 1,500,000원을 과세하였다.

2. 청구인 주장

청구인은 이 건 아파트 당첨시 매입한 국민주택채권 17,890,000원을 4,472,500원에 할인판매하여 그 대금을 계약금중 일부로 충당한 후 이 건 아파트당첨권을 21,100,000원에 양도하였는데 처분청은 아파트당첨에 있어서 필수적으로 필요한 국민주택채권 매입액을 양도소득의 필요경비로 공제하지 아니함으로써 양도소득세를 과세하였는 바, 이러한 처분은 부당하다고 주장한다.

3. 국세청장 의견

아파트 당첨권 양도시 국민주택채권을 같이 양도한 경우에는 국민주택채권매입액을 당첨권 양도소득에 대한 필요경비로 공제하는 것이 타당한 것으로 생각되지만 이 건의 경우와 같이 아파트 당첨권과 국민주택채권을 각각 별개로 양도하게 되면 아파트 당첨권 양도는 양도소득에 속하나 채권의 양도(매도)는 종합소득에 속하게 되어 그 소득의 구분이 상이하여 서로 통산할 수 없으므로 국민주택채권구입액을 아파트당첨권의 양도소득금액 계산시 필요경비로 공제하지 아니한 처분에 잘못이 있는 것으로 보이지 않는다는 의견이다.

4. 쟁점

채권입찰제 분양아파트 당첨시 매입한 채권을 아파트 당첨권 양도전에 따로 양도한 경우 동 채권 매각차손을 필요경비로 인정할수 있는지 여부를 가리는 데 그 쟁점이 있다.

5. 심리 및 판단

청구인이 86.2.26 이 건 아파트 당첨시 국민주택채권 17,890,000원을 매입하고, 86.3.21 청구외 OOO주택개발주식회사와 분양계약을 체결할 때 계약금 8,300,000원을 지급한 사실, 86.6.14 이 건 아파트 당첨권을 청구외 OOO에게 21,100,000원에 양도한 사실 및 86.3.21 위 국민주택채권을 청구외 OOO에게 4,472,500원에 양도한 사실이 인정되고 이에 대하여는 다툼이 없다.

그런데, 처분청은 청구인의 이 건 아파트 당첨권 양도에 대한 양도차익을 계산함에 있어 채권매각차손 13,417,500원을 양도가액에서 공제하지 아니하였는 바,

이에 대하여 청구인은 비록 채권을 아파트 당첨권과 별개로 양도한 경우에도 당해 채권매각차손을 양도차익 계산시 필요경비로 공제하여야 한다고 주장한다.

이 건의 경우와 같이 아파트 분양에 위하여는 반드시 국민주택채권매입이 필요하고 그 액수의 다과에 따라 당첨여부가 결정되므로 채권입찰제 분양아파트를 당첨 취득한 경우에는 그 채권의 매입은 당첨에 있어서 필수적인 것으로 보아야할 것이므로 따라서 채권을 매입하여 이를 양도함으로써 발생한 매각차손은 분양대금과 함께 아파트를 취득하는데 소요된 대가로서 필요경비에 당연히 포함된다고 보아야 할 것이다(대법원판례 86누649, 86.12.23 : 국심88서1283, 89.1.7 및 국심 89서155, 89.5.1 동지).

그러함에도 처분청은 그 주택채권을 매입한 자가 이 건 아파트 당첨권을 양수한 자와 서로 다르다 하여 그 매각차손을 필요경비로 인정하지 아니하였으나, 이 건 아파트 당첨권을 양수한 자와 주택채권을 양수한 자가 동일인인 경우에는 그 주택채권의 매각차손을 양도가액에서 공제하여야 할 필요경비로 보면서 서로 다른 경우에는 이를 양도가액에서 공제할 수 없다는 것은 양도소득세 과세소득이 위 두가지 경우 서로 달라지지도 않을뿐 아니라 오히려 같은 방법으로 그 양도차익을 산정하여 과세형평을 유지시켜야 할 것이라는 점에서 논리적으로 합리성이 없다 할 것이므로 그 주택채권을 바로 아파트 당첨권 양수자에게 양도하든, 제3자에게 양도하든 그 주택채권을 매각함으로써 매각차손이 발생하였다는 점에서 서로 다른 점이 없다 할 것이다.

그렇다면, 청구인이 이 건 아파트 당첨권을 취득하기 위하여 17,890,000원의 국민주택채권을 매입하였음이 확인 될 뿐만 아니라 그 채권을 이 건 아파트 당첨권을 양도하기전 86.3.21, 4,472,500원에 양도하였고, 동 채권매입자인 위 OOO이 이 사실을 인감증명을 첨부하여 확인하고 있는 점 등으로 비추어 볼 때 그 채권의 매각손실 13,417,500원은 이를 인정하여야 할 것이다.

따라서 이 건 주택채권의 매각에 따른 손실을 필요경비에 산입하면 이 건 아파트 당첨권 양도에 따른 양도차익이 없으므로 처분청의 과세처분은 그 취소를 면할 수 없다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.