청구인은 1999.3.26 경기도 OO시 일산구 OO동 OOOO 전 3,035㎥(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구외 심OO에게 양도하고 실지거래가액(취득가액 210,000,000원, 양도가액 230,000,000원)으로 양도차익을 계산하여 양도소득세 1,936,000원을 자진납부하였다.

이에 대하여 처분청은 쟁점토지의 취득 및 양도당시의 거래상대방으로부터 조사확인된 실지거래가액(취득가액 43,000,000원, 양도가액 459,000,000원)으로 양도차익을 계산하여 2001.8.3 청구인에게 1999년도분 양도소득세 125,377,040원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2001.10.30 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

양도소득세는 기준시가에 의하여 과세함이 원칙이며, 실지거래가액에 의한 과세는 기준시가 원칙에 대한 예외로서 양도자가 기준시가에 의한 양도차익으로 말미암아 실지거래가액에 의한 과세보다 불이익을 받지 않도록 보완하기 위한 규정으로 해석되는 바, 청구인이 당초 신고한 실지거래가액이 처분청의 조사에 의하여 사실과 다른 것으로 확인되더라도 그 확인된 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정할 것이 아니라 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 과세하여야 한다.

나. 처분청 의견

소득세법시행령 제166조 제4항 제2호의 규정에 의하면 “조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서 작성 등 부정한 방법으로 부동산을 거래하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우”에는 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 것으로 규정하고 있는 바, 청구인이 당초 양도소득세 예정신고시 신고한 실지거래가액이 허위임이 거래상대방으로부터 확인되었으므로 조사확인된 실지거래가액에 의하여 과세한 이 건 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 양도소득세를 조사확인된 실지거래가액으로 과세함이타당한지 아니면 기준시가로 과세함이 타당한지 여부

나. 관련법령

이 건 과세요건 성립당시의 관계법령을 본다.

소득세법 제96조 【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

소득세법 제100조 【양도차익의 산정】① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.

소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정】④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. (생 략)

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. 제4항 제1호 및 제2호의 경우 부동산의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 하지 아니하거나 부정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우

[ 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준(국세청고시 제196호, 1996.2.15) ]

소득세법시행령 제166조 제4항 제2호(대통령령 제14860호, 1995.12.30)의 규정에 의한 국세청장이 정하는 기준이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 거래단위별 양도가액(기준시가)이 1억원 이상으로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우

가. ~다.(생 략)

라. 양도한 토지의 면적이 다음의 규모 이상인 경우

1) 도시계획구역 안의 토지인 경우 330㎡

2) 도시계획구역 밖의 토지인 경우 5,000㎡

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면 청구인은 쟁점토지를 1988.6.11 취득하여 1999.4.12 양도(부동산양도신고는 1999.3.26 신고)한 사실이 확인되며, 1999.3.26 부동산양도신고시 사실과 다르게 작성된 매매계약서를 첨부하여 실지거래액가액으로 자산양도차익예정신고 하였음이 확인된다.

(2) 처분청은 위 청구인의 실지거래가액에 의한 양도소득세 신고내용에 대하여 신고시인하였다가 2001.5월 국세청의 내부감사과정에서 취득 및 양도당시의 거래상대방에게 실지거래가액에 대한 진위여부를 확인한 바, 청구인이 당초 신고한 실지거래가액이 사실과 다른 것임이 확인되자, 동 조사확인된 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 과세하였음이 처분청의 답변서, 결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(3) 처분청은 쟁점토지의 양도차익을 조사확인된 실지거래가액으로 계산할 수 있는 법적근거로 소득세법시행령 제166조 제4항 제2호를 들면서 청구인이 쟁점토지를 양도한 것은 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서를 작성한 경우로서, 국세청장이 정하는 기준(국세청 고시 제1996-16호)에 해당하는 항목인 도시계획구역내의 토지로 330㎡이상의 토지에 해당된다고 보았는 바, 처분청의 과세근거가 적법한 것인지를 살펴본다.

처분청은 쟁점토지가 도시계획구역내의 토지에 해당하는 것으로 보았으나, 쟁점토지에 대한 토지이용계획확인서(2002.1.15 파주시 일산구청장 발행)에 의하면, 쟁점토지는 도시계획구역내의 토지가 아닌 것으로 확인되고, 당해토지의 면적이 3,035㎡로서 5,000㎡에 미달되므로 쟁점토지의 경우 소득세법시행령 제166조 제4항 제2호의 실지거래가액으로 과세할 수 있는 요건인 “국세청장이 정하는 기준”에 해당하지 아니함을 알 수 있다.

따라서, 처분청이 쟁점토지가 “국세청장이 정하는 기준”에 해당되는 토지임을 전제로 한 이 건 과세근거는 적법하지 아니한 것으로 판단된다.

(4) 소득세법 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호 가목에 의하면, 제94조 제1호 등의 규정에 의한 자산의 경우 양도가액 또는 취득가액은 당해 자산의 양도당시 기준시가에 의하되 다만 대통령령이 정하는 경우에 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 이에 따라 소득세법시행령 제166조 제4항 제3호에서 실지거래가액에 의할 수 있는 예외적 경우의 하나로서 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우를 규정하고 있는 바,

위의 각 규정은 일정한 자산을 양도한 경우에 그 양도차익을 산정함에 있어서 종래의 실지거래가액 과세원칙으로부터 기준시가 과세원칙으로 전환하였음을 선언한 것으로서 실질과세의 예외를 인정한 취지로 해석되는 것이므로,

일정한 자산을 양도한 경우에 양도자가 실지거래가액이라 하여 신고한 가액이 실지거래가액으로 확인되는 경우 당해 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하고, 그와 같은 신고가 없거나 신고가 있었다하더라도 당해 신고한 실지거래가액이 실지거래가액으로 확인되지 아니하면 그 때는 다시 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 할 것이고, 비록 조사 등에 의하여 달리 실지거래가액이 확인된다 하더라도 그 확인되는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 것은 아니라 할 것이다. (대법원 2000두314, 2000.7.28, 국심2001중0513 합동회의, 2001.7.14 같은 뜻임)

(5) 위 사실 및 관련법령을 종합하면, 청구인이 신고한 실지거래가액이 확인되지 아니한 이 건의 경우에 있어서는 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 함에도 처분청이 조사확인된 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.