처분청은청구인이 2005.5.2. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○프라자 제1호 근린생활시설용도의 건물 81.13㎡ 및 그 부속토지 21.60㎡(이하 “이 사건 부동산”이라 한다.)을 개인으로부터 매매로 취득하자 그 시가표준액(101,403,454원)을 과세표준으로 지방세법 제112조제1항 및 같은 법 제131조제1항제3호(2)목의 세율, 그리고 같은 법 제273조의2의 등록세 경감세율(토지분 제외)을 적용하여 산출한 취득세 2,028,060원, 농어촌특별세 202,800원, 등록세1,743,530원, 지방교육세 348,700원, 농어촌특별세 56,900원, 합계 2,149,130원을 2005.5.2. 신고납부하므로 이를 수납하였다.

2. 청구의 취지 및 이유

청구인은2005.4.6. 이 사건 부동산을 47,000,000원에 매매로 취득한 사실을 처분청의 검인을 받아 그 실제취득가액을 과세표준으로 신고하였으나 처분청이 사인간의 거래에서 그 취득가액이 시가표준액(101,403,454원)에미달한다는 이유로 그 시가표준액을 취득세 등 자진신고납부서상 과세표준으로 변경결정한 것은 인근 지역에 소재한○○프라자○○층○○호(분양평수 7.55평)에 대한 경매사건(2003타경 제12646호)에서 6차 입찰예정가액이 12,451,840원에 불과한 점에 비추어 이 사건 부동산의 시가표준액은 시장가격이 전혀 반영되지 않았으므로 실제취득가액을 과세표준으로 하여야 한다고 주장하고 있다.

3. 우리부의 판단

이 사건 심사청구의 다툼은 개인간의 거래에 있어 검인계약서상 매매가격보다도 그시가표준액에 높은 경우, 그 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 부과한 처분이 적법한지의 여부에 있다 하겠다.

먼저 관계법령의 규정을 살펴보면, 지방세법 제111조제1항에서 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 년부로 취득하는 경우에는 년부금액으로 한다고 하고 있고, 그 제2항에서 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다고 하지만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다고 하면서 같은 항 제2호에서 제1호외의 건축물과 선박·항공기 그 밖의 과세대상에 대하여는 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류·구조·용도·경과연수 등 과세대상별 특성을 감안하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액이라고 하고 있으며, 그 제7항에서 제1항 내지 제5항의 규정에 의한 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다고 하고 있고, 같은 법 제130조제1항에서 부동산·선박·항공기·자동차 및 건설기계에 관한 등록세의 과세표준은 등기·등록당시의 가액으로 한다고 있으며, 그 제2항에서 제1항의 규정에 의한 과세표준은 조례가 정하는 바에 의하여 등기·등록자의 신고에 의한다고 하지만, 신고가 없거나 신고가액이 제111조제2항 각호의 규정에 의한 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 한다고 하고 있고, 지방세법시행령 제80조제1항에서 법 제111조제2항제2호의 규정에 의한 토지 또는 주택외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정은 과세대상별 구체적 특성을 감안한 다음 각호의 방식에 의한다고 하면서 그 제1호에서 건축물은 「소득세법」 제99조제1항제1호 나목의 규정에 의하여 산정·고시하는 건물신축가격기준액에 건물의 구조별·용도별·위치별 지수 및 건물의 경과연수별 잔존가치율 및 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 기타 여건에 따른 가감산율을 적용한다고 규정하고 있다.

다음으로 청구인의 경우를 살펴보면,2005.4.6. 청구인은 개인과 이 사건 부동산에 대하여 47,000,000원을매매가액으로 잔금지급일은 2005.5.2.로 하는 매매계약을 체결하였고, 2005.5.2 처분청으로부터 위 계약서에 대하여 검인을 받음과 동시에 이 사건 취득세 등을 자진납부한 다음 소유권이전등기를 경료하였으며, 한편, 이 사건 부동산의 시가표준액을 그 부속토지는 개별공시지가㎡당2,060,000원을 적용하여 44,496,000원으로, 그 건축물은 신축건물기준가격 460,000원에 구조지수는 철근콘크리트/스라브이므로 100, 용도지수는 근린생활시설로 125, 건축년도는 1993년도이므로 잔가율이 0.808, 위치지수는 그 부속토지 개별공시지가가 2,060,000원이므로 110, 가감산율 140을 적용하여 54,519,360원으로, 에스컬레이터 등 부대시설은 2,388,094원으로 각각 산출하고, 그 합계액 101,403,454원으로 하고 있는 사실을 제출된 관계 증빙자료를 통해 알 수 있다.

이에 대하여 청구인은 이 사건 부동산에 대한 취득가액이 처분청에 의하여 검인되었고, 인근 지역 경매입찰예정가격에 비추어 시가표준액은 하락된 시장가격이 반영되지 않아서 실제 취득가액보다 높게 산정되었으므로 부당하다고 주장하므로 이를 살펴보면, 지방세법 제111조제2항 및 같은 법 제130조제2항, 같은 법시행령 제80조제1항 등에서 개인간에 거래하는 경우는 취득(등록)당시의 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 하도록 되어 있는데, 여기서 이러한 거래행위는 법인장부나 판결 등에서 확인된 취득가액은 사실상 취득가격으로 보는 지방세법 제111조제5항의 규정과 달리 일부 매매계약서상에 실제가격보다 다르게 표시하는 경향이 있어, 비록 그 계약서를 관할관청으로부터 검인을 받았다하더라도, 그것이 공적으로 신뢰할만한 실제 거래가격으로 인정하기에 사회통념상 받아들이기 어렵기 때문에 공적기관에서 전국적인 지역사항 및 건물의 제반요소(구조·용도·경과연수 등) 등을 감안하여 합리적인 시가산출체계를 마련하였고, 이에 따라 계산된 시가표준액이 재산의 객관적인 가치를 반영하였다고 보아 이를 개인간 거래행위에 있어 그 취득가액의 최소기준으로 삼은 것으로서, 청구인의 경우 이 사건 부동산의 매도인은 법인이 아닌 개인이고, 취득세 등의 과세표준으로 적용한 시가표준액이 관계 법령과 시가표준액조정기준에 의하여 적법하게 산출한 것이 분명한 이상 처분청에서 이 사건 취득세 등 부과한 처분은 잘못이 없다고 하겠고, 또한, 그 시가표준액이 동 지역여건보다 양호한 곳에 있는 경매부동산의 입찰예정가격보다 높다는 것도 일반적으로 경매부동산 입찰예정가격은 유찰이 거듭될수록 최저가격이 점차 낮아지는 것이기 때문에 그 지역의 시장가격을 반영하였다고 보기는 곤란하다 할 것이어서 청구인의 주장은 받아들일 수 없는 것으로 하겠다.

따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2005. 9. 26.

행 정 자 치 부 장 관