가. 청구인은 2004.5.12. 매입한 OOOOO OOO OOOO OOOOOO 대지 및 건물(대지 99㎡, 건물 43.04㎡이며, 청구인 지분은 1/2임. 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 2007.3.22. 주식회사OOOOOOO(이하 “OOOOOOO”이라 한다)에 양도하고 양도가액을 225,000,000원으로 하여 양도소득세 15,138,340원을 신고하였다.

나. 처분청은 매매계약서에 매매대금과 별도의 명도비용으로 기재된 150,000,000원을 양도가액에 포함하여, 2009.7.7. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 78,748,170원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2009.9.14. 이의신청을 거쳐 2010.1.18. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점부동산이 상업지역에 소재하였고 향후 상권이 활성화될 것으로 예상하여 증축후 편의점 사업을 할 계획이었으나 OOOOOOO의 개발사업으로 사업추진이 불가능하게 되었으며, 쟁점부동산 매매계약시 매매가액과 별도로 영업손실에 따른 손해배상금 150,000,000원을 지급받았고 OOOOOOO도 영업손실에 따른 손해배상금이라고 확인서를 작성해주었으며 OOOOOOO이 합산금액을 취득가액으로 신고한 것은 사무착오이므로, 150,000,000원을 양도가액에 포함하여 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점부동산 매매계약서에 매매대금 225,000,000원과 명도비용 및 이사비용 150,000,000원을 잔금지급일인 2007.3.22. 지급한 것으로 확인되고, OOOOOOO의 장부에는 쟁점부동산의 매매대금을 명도비용 150,000,000원을 포함한 375,000,000원으로 기재하였으며 취·등록세 신고시 취득가액을 375,000,000원으로 신고하였다.

청구인은 양도소득세가 부과된 후 양도가액을 확인하는 과정에서 부동산매매계약서에 기재된 명도비용 150,000,000원에 대해 양수인에게 동 금액을 영업손실에 대한 손해배상금으로 시정해 줄 것을 요구하여 확인서를 받은 것이라고 주장하나, 확인서의 확인일자가 양도일자인 2007.3.22.로 기재되었고, 양도 당시 쟁점부동산은 주택으로서 청구인이 사업을 영위하였다는 증빙을 제시하지 못하는 점 등으로 보아 청구인의 주장은 신빙성이 없다.

매매계약서 등에는 매매가액과 명도비용이 명확하게 표기되어 있고 청구인이 주장하는 손해배상금으로 볼 수 있는 근거가 전혀 없으므로 명도비용을 양도가액에 포함하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

매매대금과 별도로 양도비 명목으로 받은 150,000,000원을 양도가액으로 보아 과세한 처분의 당부

나. 관련 법률

소득세법(2007.12.31. 법률 제8825호로 개정되기 전의 것) 제94조【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

제96조【양도가액】 ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

제97조【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

다. 사실관계 및 판단

⑴ 청구인은 박OOO OO(OOOO OOOOO)으로 2004.5.12. 매매로 취득한 쟁점부동산을 2007.3.22. OOOOOOO에 양도하면서, 부동산매매계약서에 쟁점부동산의 총매매대금을 450,000,000원으로 기재하고 특약사항으로 “본 매매계약과 무관하게 양도비용 및 이사비용으로 매도인에게 300,000,000원을 지급한다.”라고 기재한 것으로 나타난다.

⑵ 청구인은 부동산매매계약서에서 총매매대금과 별도로 기재한 300,000,000원은 영업손실에 대한 손해배상으로서 양도가액에 포함되지 아니한다고 주장하므로 이를 살펴본다.

㈎ OOOOOOO의 2007년 3월 계정별원장에 의하면, 쟁점부동산 매매대금 450,000,000원, 매매잔금(명도비 및 이주비) 300,000,000원으로 기재하였고, 취득세·등록세 신고 및 자진납부계산서에 의하면, OOOOOOO은 쟁점부동산을 청구인과 박OO으로부터 750,000,000원에 취득한 것으로 신고하였다.

㈏ 쟁점부동산이 영업에 사용되었다는 증빙으로 제출된 쟁점부동산의 임대차계약서에 의하면, 청구인은 쟁점부동산을 한OO에게 2004.5.12. ～ 2005.5.12. 임대하는 계약을 체결하였으나, 국세청 전산자료에 의하면 한OOO OOOOOOOOOO O OOOOOOOOOO O OOOOOOOOOO OO OO OOOOO OO OOO OOOO 등에서 영업하였으나 쟁점부동산에서 사업자등록을 한 사실은 없다. 설령 쟁점부동산에서 임차인이 영업을 하였다 하더라도 청구인의 영업이 아니므로 청구인에게 영업손실이 발생하였다고 볼 수 없고, 건물을 증축한 후에 편의점 사업을 할 계획이었다는 청구인의 주장도 객관적인 증빙이 없으므로 영업손실에 대한 손해배상을 하였다고 인정하기 어렵다.

㈐ OOOO국세청장의 자체탈세정보자료(2009.5.8.)에 의하면, 청구인 외 30명은 2006년 ～ 2008년에 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비구역 내에 있는 OOOOO OOO OOOO OOOOOO 외 30건을 OOOOOOO 등에게 양도하면서, 시행사로부터 매매계약서의 매매대금과 별도로 명도비 및 철거비 명목으로 4,923,000,000원을 지급받았으나 이를 신고하지 아니하여 양도소득세 1,766,000,000원을 탈루하였고, OOOOOOO 등 시행사는 별도로 지급한 명도비 및 철거비를 취득원가에 포함하여 지방자치단체에 취득세신고를 한 것으로 나타난다.

㈑ OOOOOOO이 작성한 확인서(2007.3.22.)에는, 청구인이 소유한 기존주택을 상가로 개조하여 편의점을 경영하려고 하였으나 OOOOOOO의 개발사업으로 청구인들의 사업추진이 불가능하게 됨에 따라, 매입가(450,000,000원)와 별도로 주변 편의점의 월평균 소득을 월 6,000,000원으로 하여 5년간 영업하는 것으로 하여 360,000,000원을 산출하였으나 300,000,000원으로 하여 영업손실 손해배상금조로 합의하고 지급한다고 기재되었으나, 위에서 본 바와 같이 구체적인 영업사실이 없는데도 영업손실이 발생한 것으로 보고 손해배상을 한다는 것은 합리적인 상거래로 인정하기 어렵다.

㈒ 위 사실관계 등을 종합하여 보면, 정비구역 내에 소재한 쟁점부동산 등에 대하여 사업시행자들이 ‘명도비 및 철거비 등’ 명목으로 지급하고 양도가액을 과소하게 기재하게 하여 양도소득세의 부담을 축소한 것으로 조사되는 점, 청구인은 사업을 영위하지 않았으므로 영업손실에 대한 손해배상의 문제가 발생하지 아니하는 점, 매매계약서에 명도비용으로 기재되었고 OOOOOOO이 해당 금액을 합산한 금액을 취득금액으로 신고한 점 등으로 보아 명도비용 명목으로 받은 150,000,000원은 양도가액에 포함되어야 할 것으로 보인다.

⑶ 따라서 처분청이 명도비용 명목으로 청구인이 받은 150,000,000원을 포함한 375,000,000원을 쟁점부동산의 양도가액으로 하여 과세한 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.