가. 처분청은 청구인이 2014.11.13. 매도인OOO을 부과·고지하였다.

나. 청구인은이에 불복하여 2016.4.20. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 2014.11.13. 매도인(조합원)과 분양권상태인 이 건 부동산을 취득하기로 하는 매매계약을 체결하고 조합원 지위를 승계하여 청구인 명의로 대출을 받아 직접 이 건 부동산에 대한 소유권 보존등기를 경료하려 하였으나, 이 건 부동산에 대한 사용승인(2014.11.14.)으로 인해 매도인 앞으로 먼저 소유권보존등기되어야 청구인에게 이전등기가 가능해짐에 따라 청구인 명의로 은행에서 대출을 받을 수 없는 상황이 발생하였는바,이에 2014.12.11. 매도인과 매매계약진행확인서를 추가로 작성하여 매도인이청구인을 대신해 은행으로부터 대출을 받고 보존등기가 가능한 시점에 청구인이 채무를 인수하기로 약정하였다.

청구인이 이 건 부동산을 사실상 취득한 것으로 보려면 ① 잔금이 모두 지급되었는지, ② 잔금지급으로 인하여 청구인이 이 건 부동산의 등기부상 소유자로 등재되거나 배타적인 사용·수익·처분을 할 수 있는 상태인지를 고려하여 판단하여야 할 것인바,

① 청구인이 계약상 잔금을 모두 지급하였다고 볼 수 있는지와 관련하여, 금융기관으로부터 대출을 받은 자는 매도인임이 명백하고 청구인은 소유권이전등기를 받을 것을 기대하여 매도인을 대신해 대출금 이자를 상환하고 있는 것이므로 매매대금의 77%에 해당하는 OOO의 대출금을 인수하지 않고 있는 상황에서 청구인이 매도인에게 사실상 잔금을 지급하였다고 보기는 어렵다.

② 청구인이 이 건 부동산을 배타적인 사용·수익·처분을 할 수 있는 상태에 있는지와 관련하여, 청구인이 현재 이 건 부동산에 거주하고 있어 사용·수익하고 있다고 볼 수는 있으나 이 건 부동산의 등기를 이전받지 못한 상태에서 거주하고 있기 때문에 이 건 부동산의 처분이 불가능하고 매도인은 언제든지 청구인의 승낙여부와 무관하게 이 건 부동산을 제3자에게 처분할 수 있으며, 더욱이 매도인이 만일 청구인의 대출금 미인수를 이유로 이 건 부동산을 제3자에게 처분함에 따라 전세권자로서의 지위마저 부인될 경우 청구인은 더 이상 이 건 부동산에 거주할 수 없게 되므로 단지 사용·수익만 하고 있는 이 건 부동산을 사실상 취득하였다고 볼 수 없어 소유권이전등기의무와 동시이행관계에 있는 잔금상당의 대출금 인수일에 이 건 부동산에 대한 완전한 처분권을 취득한 것으로 보아야 할 것이다.

따라서 이 건 부동산의 잔금지급일은 당초 2015.1.5.에서 ‘대출금 채무를 인수’하는 날로 변경되었고 청구인은 매도인의 대출금을 아직 인수하지 않고 있어 잔금을 지급하였다고 볼 수 없음에도 청구인이 이 건 부동산을 취득한 것으로 보아 이 건 취득세를 부과한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 매도인의 대출금이 청구인 앞으로 승계되지 않았으므로, 잔금이지급된 것으로 볼 수 없어 이 건 부동산을 사실상 취득하지 않았다고 주장하나, 매도인 명의로 대출이 실행된 과정을 보면, 청구인이 잔금지급에 필요한 자금을은행으로부터 대출받지 못하게 되자 매도인이 대신 대출을 받은 것은 것으로서 이는양 당사자가 모두 인정하는 사실이며, 그에 따라 청구인이 실제로 대출이자를 지급하고 있는 사실이 확인되므로 실제 대출자는 청구인이라고 판단되고,또한 대출금 승계는 청구인이 매도인과 체결한 계약에 따라 청구인이 이행하여야하는 절차에 불과하여 대출금이 승계되지 않은 것을 두고 매매대금이 납부되지 않았다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.

더욱이 청구인은 이 건 부동산에 대하여 전세권자로서의 권리만을 가졌음을 주장하나, 해당 전세계약서에서 ‘아파트 매매계약이 체결된 건으로서 보존등기 시까지 한시적으로 체결하는 전세계약’임을 명시하고 있는바 청구인을 실질적인 전세권자로 보기 어렵다고 할 것이다.

따라서 청구인은 매도인에게 계약금 및 잔금을 모두 지급한 사실이 확인되어 사실상 이 건 부동산을 취득하였으므로 이 건 취득세 등의 부과처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

이 건 부동산의 취득일이 매매계약서상의 잔금지급일인지 아니면 매도인의 대출금 승계일인지 여부

나. 관련 법령

(1) 지방세법

제6조(정의) 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.

1. “취득”이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수(改修), 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상·무상의 모든 취득을 말한다.

제7조(납세의무자 등) ① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서 “부동산등”이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.

② 부동산등의 취득은 「민법」, 「자동차관리법」, 「건설기계관리법」, 「항공법」, 「선박법」, 「입목에 관한 법률」, 「광업법」 또는 「수산업법」 등 관계 법령에 따른 등기·등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다.(단서 생략)

(2) 지방세법 시행령

제20조(취득의 시기 등) ① 무상승계취득의 경우에는 그 계약일(상속 또는 유증으로 인한 취득의 경우에는 상속 또는 유증 개시일을 말한다)에 취득한 것으로 본다. 다만, 해당 취득물건을 등기·등록하지 아니하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 서류에 의하여 취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.

1. 화해조서·인낙조서

2. 취득일부터 60일 이내에 작성된 공정증서 등

② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.

1. 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일

2. 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다). 다만, 해당 취득물건을 등기ㆍ등록하지 아니하고 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 서류에 의하여 취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.

가. 화해조서ㆍ인낙조서

나. 취득일부터 60일 이내에 작성된 공정증서 또는「부동산 거래신고에 관한 법률」제3조에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 교부한 거래계약 해제를 확인할 수 있는 서류 등

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실들이 확인된다.

(가) 청구인(매수인)은 2014.11.13. OOO은 2015.1.5. 지급하는 것을 내용으로 하는 매매계약을 체결하였다.

(나) 이 건 부동산이 2014.11.14. 사용승인됨에 따라 바로 청구인 앞으로 소유권보존등기가 어려워지자 청구인은 2014.12.11. 매도인과 아래와 같이 매매계약진행확인서를 작성하였는바, 매도인이 매수인을 대신하여 대출을 받아 매매대금으로 사용하고 대출이자는 매수인이 부담하기로 한다는 내용 등이 기재되어 있다.

(다) OOO을 수납한 사실이 나타나는바, 청구인이 매도인을 대신하여 이자를 지급하였다는 사실에 대하여는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없다.

(라) 청구인(임차인)은 2015.1.2. 매도인(임대인)과 전세계약을 체결하였는바, 전세계약서에 의하면 보증금OOO, 존속기간 2015.1.2.～2015.3.31., 특약사항 ‘본 계약은 본 아파트 매매계약을 하였으며, 잔금일에 등기이전이 되지 않아 보존등기시까지 한시적으로 하는 전세계약임’이라는 내용이 나타나며, 같은 날 매도인이 청구인으로부터 영수한 금액과 그 정산내역은 다음과 같다.

(마) 이 건 부동산을 포함한 아파트 단지의 대지 및 건축시설의 소유권이전이 2016.2.18. 고시되었고, 이에 이건 부동산은 2016.4.18. 매도인 앞으로 소유권보존등기되었다가 2016.6.3.청구인 앞으로 매매(2014.11.13.)를 원인으로 소유권이전 등기되었으며 같은 날 청구인을 채무자로 하여 근저당권 설정 등기가 이루어진 사실이 등기사항전부증명서에 나타난다.

(바) 처분청은 청구인이 이 건 부동산에 대한 매매대금 OOO은 2015.1.2. 매도인에게 현금으로 지급하여 이 건 부동산을 취득하였으므로 최초 매매계약서상 잔금지급일인 2015.1.5.을 이 건 부동산의 취득시기로 보아 2016.3.14. 가산세를 포함하여 취득세 등을 부과하였다.

(2)이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 「지방세법 시행령」제20조 제2항 제2호에서 개인 간의 유상승계취득의 경우 그 취득시기를 계약상의 잔금지급일로 본다고 규정하고 있는 것은 「지방세법」제7조 제2항에서 규정한 “사실상으로 취득한 때”가 불분명하거나 사실상의 취득이 계약상의 잔금지급일과 견련되었을 때 그 취득시기에 대한 의제일 뿐 현저하고 명백한 사실상의 취득시기를 배제하는 것은 아니라고 할 것이므로 매매계약서상 잔금지급일이 명시되어 있다면 그 날이 취득일이 되는 것이나 사실상 잔금지급일이 금융거래내역, 등기부등본 등에 의해 확인된다면 사실상 잔금지급일을 취득시기로 보는 것이 타당하다 할 것이다.

개인 간의 유상승계취득에 해당하는 이 건의 경우 청구인이 매도인과 최초 작성한 매매계약서상에 잔금지급일이 2015.1.5.로 기재되어 있으므로 그 날 이 건 부동산을 취득한 것으로 보이고 사실상 취득한 때를 기준으로 하더라도매매계약진행확인서 및 금융수납내역서에 매도인이 청구인을 대신하여 대출을 받아 이 건 부동산의 매매대금으로 대체하고 매도인이 지급하여야 할 이자를 매수인이 부담하고 있는 것으로 나타나는 점,청구인이 매도인에게 최종 잔금을 2015.1.2. 지급하고 이 날부터 이 건 부동산을 임차하여 사용하는 전세계약을 체결하였는바 이는 2015.1.2. 잔금을 지급함에 따라 사실상 이 건 부동산을 사용·수익하기 위한 것으로 해당 계약은 청구인 앞으로 소유권이전등기가 될때까지 한시적인 것에 불과한 점 등에 비추어 청구인이 잔금을 지급한 2015.1.2.에 최소한 이 건 부동산을 사실상 취득한 것으로 판단된다.

따라서 처분청이 매매계약서상 잔금지급일을 취득일로 보아 청구인에게 가산세를 포함하여 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」 제123조 제4항과 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.