가. 청구인은 1996.10.5. OOOOO OOO OO동 3가 58번지 대지 69㎡ 및 건물 23.14㎡(이하 “종전주택”이라 한다)를 취득하여 거주하다가 2000.1.4.재건축사업계획승인으로 OOOOOO OO아파트 104동 1201호의 분양권(32평형, 이하 “쟁점입주권”이라 한다)을 취득하였으며, 동 분양권을 2003.6.7. 양도하고 1세대 1주택에 해당하는 것으로 보아 양도소득세를 무신고하였다.

나. 처분청은 쟁점입주권에 대하여 실지거래가액(양도가액 2억 5천만원, 취득가액 186,313,432원)으로 양도차익을 산정하여 2004.8.1. 청구인에게 2003년 귀속분 양도소득세 11,561,650원을 결정고지하였다.

다.청구인은 이에 불복하여 2004.8.21. 이의신청을 거쳐 2004.12.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점입주권과 관련된 종전주택의 사업계획승인일 현재 1세대 1주택의 비과세 요건에 해당되고, 청구인이 미혼이지만 독립세대이며 종전주택 철거일 현재 만 30세 이상에 해당되므로 종전주택은 1세대 1주택에 해당한다.

따라서, 청구인이 2003.4.24. OOOOO OOO OOO 1가 60-26번지 대지 47.6㎡ 및 건물 19.83㎡(이하 “쟁점외주택”이라 한다)를 취득한 후 2003.6.7. 쟁점입주권을 양도하였으나, 쟁점외주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 쟁점입주권을 양도하였으므로 쟁점입주권에 대해서도 1세대 1주택의 비과세 특례규정을 적용하여 1세대 1주택의 양도로 인정하여야 한다.

(2)처분청은 쟁점입주권의 취득가액을 재건축조합에서 평가한 종전주택과 관련된 분양기준가액 78,743,413원에 분담금 107,570,019원을 합한 186,313,432원으로 결정하였으나 재건축조합이 평가한 위 분양기준가액은 세법상 인정되는 실지거래가액이 아니다.

청구인은 당초 종전주택의 취득가액을 1억 1천만원으로 주장하였고, 종전주택의 매매계약서를 보관하지 아니하여 부동산 중개사가 보관하던 매매계약서를 확인한 결과 종전주택의 취득가액이 1억 1천만원으로 확인되는 바, 종전주택의 취득가액은 위 분양기준가액 대신 청구인이 주장하는 1억 1천만원으로 하여 과세하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점입주권은 주택이 아니라 부동산을 취득할 수 있는 권리이고, 1세대 1주택의 특례규정인 소득세법시행령 제155조 제16항의 규정에 의하면, 양도당시에는 입주권상태이나 재건축사업계획승인일 현재 1세대 1주택의 요건을 갖추고 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우로 한정하고 있는 바, 청구인은 쟁점입주권 양도일 현재 다른 주택(쟁점외주택)을 보유하고 있어 1세대 1주택의 양도소득세 비과세대상에 해당되지 아니하므로 당초 처분은 정당하다.

(2) 청구인은 종전주택을 1억 1천만원에 취득하였다고 주장하나, 실제 거래여부를 확인할 수 있는 객관적인 금융증빙자료(통장 사본 등) 등을 제시하지 못하므로 재건축조합이 평가한 종전주택의 분양기준가액에 분담금을 합한 금액을 취득가액으로 결정하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 쟁점입주권 양도당시 다른 주택을 보유하고 있다하여 1세대 1주택의 특례규정을 적용하지 아니한 처분의 당부

② 쟁점입주권과 관련된 종전주택의 취득가액을 청구인이 주장하는 1억 1천만원으로 인정할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제89조【비과세양도소득】다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세 라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득

(2) 소득세법시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】① 법 제89조 제3호에서 대통령령이 정하는 1세대 1주택 이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정 고시된 분당 일산 평촌 산본 중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 1년 이상인 것)을 말한다. (단서 생략)

(3) 소득세법시행령 제155조【1세대 1주택의 특례】① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. (이하 생략)

⑯ 도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원( 도시재개발법 제34조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업계획의 승인일, 그 전에 기존주택이 철거되는 경우에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대1주택으로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1996.10.5. 종전주택을 취득하여 거주하다가 2000.1.4. 재건축사업계획승인 및 2001.6.27. 관리처분계획인가에 따라 쟁점입주권을 취득하고 2003.4.24. 쟁점외주택을 취득하였으며, 동 주택을 취득한 후 1년 이내인 2003.6.7. 쟁점입주권을 양도하였음이 이 건 과세관련 자료에 의하여 확인된다.

(2) 먼저, 쟁점①에 대하여 본다.

재건축조합의 조합원이 분양권을 양도할 당시 다른 주택이 없고 사업계획승인일 현재 종전주택이 1세대 1주택의 비과세 요건을 갖춘 경우에는 소득세법시행령 제155조 제16항이 정하는 바에 따라 양도소득세 비과세대상이 되고, 1세대 1주택의 비과세 요건을 갖춘 종전주택과 관련된 분양권을 양도하기 전에 다른 주택(쟁점외주택)을 취득하여 동 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 분양권을 양도하였다면 그 역시도 소득세법시행령 제154조 제1항의 비과세 특례규정인 소득세법시행령 제155조 제1항이 정하는 바에 따라 그 분양권의 양도로 인하여 발생한 소득도 양도소득세 비과세대상에 해당한다고 할 것인 바(OOO OOOOOOOOO, OOOOOOOOOO O OO OOOOOOOOO, OOOOOOOOOO OO OO), 쟁점입주권이 이에 해당하는지를 본다.

(가) 소득세법 제89조 제3호 및 같은 법 시행령 제154조 제1항의 규정에 의하면, 생계를 같이하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 주택의 양도소득에 대하여는 양도소득세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있는 바, 이와 같이 1세대 1주택의 비과세 요건에 대한 판단은 양도일 현재를 기준으로 하고 있음을 알 수 있다.

(나) 청구인의 주민등록표에 의하면, 청구인은 독립세대를 구성하였다가 2001.11.27. OOOOO OOO OOO O가 202번지에 전입하면서 청구인의 부(父) 최OO과 합가하여 같은 세대를 구성하였음을 알 수 있는 바, 청구인이 미혼인 점 등을 고려할 때 쟁점입주권 양도일 현재(2003.6.7.) 청구인과 최OO은 생계를 같이하는 1세대로 보여진다.

(다) 국세청의 부동산 취득 및 양도 현황 자료에 의하면, 쟁점입주권 양도일 현재 청구인의 주소지 소재 주택을 최OO이 보유하고 있고 청구인 명의로 쟁점외주택을 보유하고 있으며, 최OO과 같은 세대원인 최OO(1972.1.3.생) 명의로 OOOOO OO OOO 소재 주공아파트를 보유하고 있는 것으로 나타난다.

(라) 그렇다면, 청구인의 주장대로 쟁점입주권을 주택으로 의제하더라도 양도일 현재 1세대가 다른 1주택만 보유한 것이 아니라 3주택을 보유하고 있어 1세대 1주택의 비과세 요건을 갖추지 못하였다고 판단되므로, 쟁점입주권에 대하여 1세대 1주택의 비과세 특례규정을 적용하지 아니하고 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

(3) 다음, 쟁점②에 대하여 본다.

처분청은 청구인이 종전주택의 매매계약서를 제시하지 아니하므로 취득가액이 불분명하다고 보아 종전주택의 취득가액을 재건축조합이 평가한 분양기준가액(78,743,413원)으로 결정하여 과세하였음이 이 건 과세관련 자료에 의하여 확인된다.

청구인은 종전주택을 1억 1천만원에 취득하였고, 청구인이 취득당시 매매계약서를 분실하였지만 부동산 중개업자가 당시 매매계약서를 보관하고 있고 동 계약서에 의하면 취득가액이 1억 1천만원으로 기재되어 있으므로 종전주택의 취득가액을 동 계약서상의 가액으로 결정하여야 한다고 주장하면서 1996.7.15.자 매매계약서를 제시하고 있다.

위 매매계약서에 의하면, 매매대금이 1억 1천만원(계약금 1천만원, 1996.8.2. 중도금 4천만원, 1996.9.2. 잔금 6천만원)으로 기재되어 있고, 동 지역이 재개발지구임으로 확인설명서를 생략한다고 기재되어 있으며, 중개업자 OO사(전화 OOOOOOOO) 조정희로 기재되어 있다.

그러나, 위 매매계약서와 같이 거액을 거래하였다면 그에 따르는 대금수수상황 등의 거래내용을 확인할 수 있는 객관적인 자료를 제출할 수 있음에도 이를 제출하지 아니한 점과, 1996.10.5. 취득한 종전주택을 2000.1.4.(재건축사업계획승인일) 이후에 평가하면서 당초의 취득가액 보다 낮게 평가하였다고 보기 어려운 점 등을 감안할 때, 위 매매계약서만으로 종전주택의 취득가액을 1억 1천만원으로 인정하기는 어렵다고 보여지므로, 재건축조합이 평가한 종전주택의 분양기준가액을 종전주택의 취득가액으로 결정하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.