가. 청구인은 2003.5.30. OOOOO OOO OOOO 1095-6 대지 142.14㎡ 및 건물 85.95㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 이OO로부터 취득하여 2006.8.4. 최OO에게 305,000천원에 양도하고, 취득가액을양도가액으로 환산한 235,338천원으로 하여 2006.8.10. 양도소득세 9,448,580원을 예정신고·납부 하였다.

나. OO지방국세청장은 2008.4.14. ～ 2008.5.12. 기간동안 OO세무서장에 대한 정기감사를 실시한 결과, 쟁점부동산의 취득가액을 검인계약서상가액 140,000천원으로 하여 양도차익을 산정할 것을 현지시정사항으로 지적하여 OO세무서장은 위 시정사항을 처분청에 과세자료로통보하였으며, 처분청은 위 통보받은 과세자료에 의하여 2009.4.2. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 34,481,500원을 경정·고지하였다.

OOOOOO O OO OOOOOO

(OO O OO)

다. 청구인은 이에 불복하여 2009.6.25. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 이OO이 청구인의 채권 1억원을 지급하지 못하자 쟁점부동산을 287,000천원으로 평가하여 채권 1억원을 차감한 187,000천원을 매매대금으로 하는 매매계약서를 작성하고, 전세보증금 111,500천원과 은행차입금 48,500천원을 차감한 27,000천원을 이OO에게 지급하는 조건으로 하여 2003.5.30. 쟁점부동산의 소유권이전등기를 경료하였는바,

「소득세법」 제114조 제5항을 보면, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 환산한 가액으로 할 수 있도록 규정되어 있고, 쟁점부동산의 취득가액은 검인계약서상의 가액이 140,000천원, 일반매매계약서상의 가액이187,000천원, 청구인이 주장하는 실지 취득가액이 287,000천원이므로 이는객관적으로 실지취득가액이 확인되지 않는 경우에 해당하므로 쟁점부동산의 양도가액을 기준시가로 환산한 가액으로 양도차익을 산정하여야 하고, 2006.1.1. 이후 양도 분부터는 실거래가로 과세하는 범위가 확대되었는 바, 그 이전의 검인계약서는 취득세 등의 비용을 줄이기 위하여 관행적으로 실지거래가액보다 적은 가액으로 검인계약서상의 가액을 기재하였으므로 이를 실지 취득가액으로 보아 과세한 이 건 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 과세예고통지서 수령 후에 제출한 소명자료에 ‘별도의 계약서 작성없이 구두로 매매를 약정하였다’라고 되어 있음에도 이 건 심판청구시에 매매대금이 187,000천원이 기재된 매매계약서를 제시하고 있고, 동 계약서에는 매수인인 청구인의 날인이 없는 점 등으로 보아 신빙성 있는 계약서로 보기 어려우며, 매매당사자들이 작성하여 시장·군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 추정되므로 쟁점부동산의 양도가액을 기준시가로 환산한 가액으로 신고한 쟁점부동산의 취득가액을 부인하고 검인계약서상의 가액을 취득가액으로 하여 경정·고지한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

검인계약서상의 가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 하여 경정·고지한 처분의 당부

나.관련법령

(1) 소득세법 (2006.12.30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것)

제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액,환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다)또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령 (2007.2.28. 대통령령 제19890호로 개정되기 전의 것)

제176조의2 【추계결정 및 경정】② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액” 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가

제3항 제1호의 매매사례가액 × ────────────────

또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의

규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에

의한 양도당시의 기준시가)

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산의 취득가액을 쟁점부동산의 양도가액을 기준시가로 환산한 가액인 235,338천원으로 하여 신고하였고, 처분청은 검인계약서상의 가액 140,000천원을 취득가액으로 하여 이 건 경정·고지하였음이 청구인에 대한 2006년 귀속 경정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 처분청이 과세근거로 한 쟁점부동산의 검인계약서는 2003.5.1. 이OO이 청구인에게 쟁점부동산을 140,000천원에 양도하는 등의 내용으로 작성된 계약서로서, 2003.5.2. OO구청장이 검인한 것으로 기재되어 있으나, 위 검인계약서상의 가액은 등록세과세표준액 142,268천원과 비슷한 가액임을 알 수 있다.

(3) 쟁점부동산의 취득가액은 실지취득가액이 확인되지 않은 경우에 해당하므로 쟁점부동산의 양도가액을 기준시가로 환산한 가액으로 양도차익을 계산하여야 한다고 주장하면서 청구인이 제시한 증빙자료는 아래와 같다.

(가) OO지방국세청장이 정기감사시 지적한 감사결과에 대한 2009.2.27. 청구인의 소명자료를 보면, 쟁점부동산은 채권 100,000천원, 전세보증금 105,000천원 및 은행대출금 승계분 50,000천원을 차감하고 남은 잔액 32,000천원 지급한 후 취득하였고, 당시에는 검인계약서상의 가액을 등록세과세표준액으로 하는 것이 일반적이어서 청구인도 그렇게 기재하였다라고 하였다.

(나) 청구인이 제시한 2003.4.10. 쟁점부동산에 대한 취득계약서를 보면, 쟁점부동산을 187,000천원으로 하고 은행대출금을 잔금에서 공제하며 전세금을 매수인이 승계하는 것으로 하여 이OO과 청구인간에 매매계약을 체결한 것으로 기재되어 있다.

(다) 청구인이 제시한 전세계약서 등(5매)를 보면, 쟁점부동산에 대한 전세보증금의 합계가 111,500천원으로 하여 작성되어 있다.

(라) 쟁점부동산의 등기부등본을 보면, OO은행이 채무자가 이OO이고, 채권최고금액을 60,000천원으로 하여 2000.11.4. 근저당을 설정하였다.

(마) 청구인이 잔금지급에 대한 증빙으로 제시한 무통장입증을 보면,2003.7.1. 청구인이한OO(이OO의 배우자) 명의의 예금계좌(OOOOOOOOOOOOO)로 27,000천원을 송금하였다.

(바) 쟁점부동산의 매도자 이OO의 위임장을 보면, 2003년 5월 이OO이 쟁점부동산의 매도에 대한 권리일체를 이OO에게 위임하는 것으로 기재되어 있고, 입회자는 OO구치소 입회교사 김OO으로 기재되어 있다.

(4)위 사실관계를 종합하여 보면, 청구인은 쟁점부동산의 실지 취득가액이 287,000천원인데도 객관적으로 실지 취득가액이 확인되지 않는 경우에 해당하므로 쟁점부동산의 취득가액을 「소득세법」 제114조 제5항 규정에 의하여 환산한 가액으로 부득히 양도차익을 산정하여 양도소득세 신고를 하였고,

처분청은 OO지방국세청장의 정기감사 지적에 따라 쟁점부동산의 검인계약서상에 기재된 가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 보는 것이 정당한 것으로 보아 이 건 과세처분을 하였다는 것인 바,

청구인이 실지 계약서라고 주장하는 취득계약서에 의하면, 청구인은 매수인으로서 서명날인하지 아니하였으나 매도인 이OO의 서명날인은 되어 있고, 위 계약서에 기재된 특약사항(은행대출금 잔금에서 공제, 전세금 매수인 승계), 기타 여러가지 상황(근저당 설정, 무통장입금 등)을 종합하여 보면, 청구인이 실지 계약서라고 주장하는 위 취득계약서이외 또다른 계약서가 있는 것으로 보이지는 않는다.

다만, 청구인이 주장하는 실지 취득가액(287,000천원)과 위 취득매매계약서에 기재된 매매대금(187,000천원)과는 100,000천원의 차이가 있는 바, 이 부분에 대하여 청구인은 당초 이OO에게 대여한 금액이므로 매매계약서에 기재된 취득가액 187,000천원에 가산된 가액이 실지 취득가액이라고 하나, 위 100,000원에 대하여 객관적이고 명백한 금융자료 등에 의하여 확인되지 아니하고 청구인 스스로도 객관적으로 입증할 수 없음을 주장하고 있으므로 인정할 수 없다 하겠다.

다음으로, 처분청이 검인계약서상의 가액 140,000원을 쟁점부동산의 실지 취득가액으로 인정하는 것이 정당한지 여부를 보면, 검인계약서상의 가액 140,000원이 쟁점부동산 취득당시 등록세과세표준액 142,368천원과 비슷한 점으로 보아 이 건 검인계약서상에 기재된 가액을 쟁점부동산의 실지 취득가액으로 보기도 어렵다.

그렇다면, 쟁점부동산의 취득가액은 「소득세법」(2006.12.30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것) 제114조 제5항 및 같은 법 시행령(2007.2.28. 대통령령 제19980호로 개정되기 전의 것) 제176조의2 제2항 제2호에 의하여 환산한 가액으로 함이 타당하다고 판단된다.

다만, 「국세기본법」 제22조의2 제1항의 규정에 의하여 당초 신고한 세액(9,448,580원)은 이미 확정되었으므로 이 건 고지된 세액을 한도로 하는 것이 타당하다 하겠다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 「국세기본법」 제81조와 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.