가. 청구인은 경기도 OOO 소재 토지 1,298.6㎡(이하 “쟁점외토지”라 한다)를 2002.7.22. OOO와 공동으로 취득(각 2분의 1 지분)한 후, 쟁점외토지 위에 2002.10.20.부터 2004.5.30.까지 호텔건물(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 신축하여 2004.7.9. 완공하였고, 건물 준공일로부터 전 3개월 전인 2004.5.8. 전체 토지 및 건물의 10분의 1지분을 OOO원에 양도하고 보유하다가 2011.10.31. OOO원에 양도(이하 “쟁점부동산”이라 한다)하고 양도소득세를 신고·납부하였다.

나. OOO은 2013.10.7.～2013.10.26. 기간 동안 쟁점부동산의 취득가액 및 일용노무비 지출 등과 관련한 세무조사를 실시하여 청구인이 신고한 쟁점건물(자가건설)의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 감정가액(2004.8.31. 및 2004.9.30. 2개 감정평가기관의 평균액)으로 하여 2014.1.7. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2014.3.31. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 건물 취득일(완공일) 3개월 이내인 2004.5.8. 청구인 지분률의 OOO에 해당되는 쟁점부동산을 OOO원에 매매한 사실이 있으며, 이는 취득일로부터 3개월 이내의 동일한 자산의 매매거래로 특수관계가 없는 제3자 간의 거래이므로 당해 거래가 매매사례가액에 해당되는데도 불구하고 처분청이 2개 감정평가기관의 감정가액의 평균액으로 취득가액을 정한 것은 위법하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 「소득세법」제114조 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제3항에 의거 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 방법을 순차적으로 적용하여 산정한 가액에 의해 취득가액을 추계경정하게 되어 있고, 쟁점부동산의 경우 매매사례가액이 있는 것이므로 이는 취득가액으로 추계결정하는 것이 타당하다.

나. 처분청 의견

건물완공일인 2004.7.9.로부터 3개월 이내인 2004.5.8. 청구인이 해당 자산의 일부를 OOO에게 매매한 가액은 건물취득일로부터 3개월 이내 거래가액에는 해당되나, 건물이 완공되기 전에 발생한 거래로 건물 완공 후의 미래가치가 포함되어 있는 금액이므로 시가를 반영한 매매사례가액으로 보기 어려우며, 청구인이 실제 취득하여 양도한 것은 건물인데, 청구인이 매매사례가액으로 주장하는 것은 토지와 부동산권리의 양도가액이 자기가 건설한 건축물의 경우에는 사용검사필증교부일이 취득시기로 따로 규정되어 있어 당사자 간의 매매계약한 부동산권리가 건물을 취득할 수 있으리라는 상당한 기대와 건축이 이행되고 가득되는 과정 중에 매매를 하였다 하여 매매사례가액을 적용할 수는 없고, 취득일(완공일) 이후 3월 이내에 당해 자산에 대해 2 이상 감정평가법인(2004.8.31. 주식회사 OOO이 평가한 감정가액의 평균액을 취득가액으로 보아 추계결정한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 공동소유자가 거래한 매매사례가액을 취득가액으로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나.가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

(2) 소득세법 시행령 제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1.양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

다. 사실관계 및 판단

(1)쟁점건물의 일반건축물대장에 의하면, 쟁점건물은 지하 3층, 지상 12층, 대지면적 1,298.6㎡, 연면적 9,250.96㎡의 숙박시설로, 2002.12.27. 착공되어 2004.7.9. 사용승인된 것으로 나타난다.

(2) 처분청의 양도소득세 조사종결보고서에 의하면, 청구인 지분의 양도가액 OOO원은 예금계좌의 거래금액과 등기부상 거래금액이 일치하여 적정하고, 청구인 등이 주식회사 OOO과 체결한 기초공사, 골조공사의 도급계약금액 OOO원과 계약서상 특약사항에 일용노무비 및 기타 내부인테리어 공사비로 기재된 OOO, 2008년～2010년 기간의 자본적 지출 OOO을 지출한 것으로 신고하였으나, 청구인이 2004년 종합소득세 신고(간편장부)시 건물가액이 없다가, 2005년 OOO원으로 아무 근거 없이 증액하여 신고하였으며, 신축기간 중의 일용노무비에 대해 노무비 지급대장만 작성되었을 뿐 원천징수이행상황신고서가 제출된 사실이 없고, 도급자인 주식회사 OOO 및 청구인의 배우자와 형제 등 특수관계자로 취득가액이 불분명하여 취득가액을 추계결정하였으며, 쟁점건물 준공일인 2004.7.5. 이후 각 3개월 이내에 쟁점부동산에 대해 2개 이상의 감정평가법인이 평가한 감정가액[2004.9.30. 기준 한국감정원의 감정가액OOO과 2007.2.20. 기준 주식회사 OOO 중 건물부분의 평균액 OOO에 토지가액 OOO원의 오기로 보인다)을 쟁점부동산의 취득가액으로 하고, 청구인 지분의 OOO에 상당하는 OOO을 취득가액으로 산정한 것으로 되어 있다(추계경정이라 자본적 지출액은 미반영).

(3) 처분청이 쟁점건물의 취득가액을 산정함에 있어 기준으로 삼은 주식회사 OOO의 감정평가서에 의하면, 주식회사 OOO의 의뢰에 의하여 쟁점부동산을 다음 <표1>과 같이 감정평가하였고, 한국감정원은 쟁점부동산에 대해 다음 <표2>와 같이 감정평가한 사실이 나타난다.

참고로 처분청이 추가로 제출한 주식회사 OOO의 쟁점부동산에 대한 감정평가내역OOO은 다음 <표3>과 같다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물의 취득가액을 추계경정함에 있어 지분 일부를 양도한 거래가액이 매매사례가액에 해당한다고 주장하나, 쟁점건물의 완공을 불과 2개월여 앞두고 청구인과 매수인 간의 임의적인 협상에 의해 정하여진 거래가액에 대한 산정근거 등을 확인할 수 있는 증빙자료의 제시가 없는 점, 거래대금의 실제 수수여부를 확인할 수 있는 금융증빙 등의 제시가 없는 점 등에 비추어 처분청이 2 이상의 감정평가기관이 평가한 가액의 평균액을 취득가액으로 추계경정하여 과세한 이건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

다만, 처분청이 2004.7.9. 사용승인된 쟁점건물에 대하여 2004.8.31. 주식회사 OOO이 평가한 감정가액과 2004.9.30. 한국감정원이 평가한 감정가액이 있음에도 2004.9.30. 한국감정원에 의한 감정가액과 2007.2.20. 주식회사 OOO의 감정가액의 평균액을 기초로 쟁점건물의 취득가액을 산정한 것은 계산상 흠결이 있어 보이는 바, 쟁점건물의 취득가액을 2004.8.31. 주식회사 OOO이 평가한 감정가액과 2004.9.30. 한국감정원이 평가한 감정가액의 평균액을 기초로 산정하여 그 과세표준 및 세액을 경정함이 타당하다 할 것이다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」 제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.