2. 강남 세무서장이 88.9.17 청구인에게 경정 고지한 87과세기간 양도소득세 27,925,780원, 동방위세 5,740,180원의 부과 처분은 중구 OO동 OO OO시장 122호, OOOO 상가의 양도가액과 취득가액 모두를 기준시가로 하고 OO구 OO동 OOOOO OO 대지 260.5평방미터에 대한 양도차익을 과세 표준에서 제외하여 위 과세기간의 과세 표준 및 세액을 경정한다.

처분청은 청구인의 83년 이후 부동산 거래를 조사하여 이중 청구인이 실수요자로서 거래하였다고 볼 수 없는 83년 양도분 중구 OO동 OOOO OO OOOO, 노원구 OO동 산 OOOO O외 1필지 임야, 전 323.97평방미터, 성남시 OO동 OOOOO O 대지 264.46평방미터와 87년 양도분 중구 OO동 OO OOOO OOOO, OOOO, OO구 OO동 OOOOO OO 대지 260.5평방미터(이하 이들 부동산을 쟁점 부동산이라 한다)의 거래를 투기거래로 보아 양도가액은 확인된 실지 거래가액으로 하고 취득가액은 이 양도가액을 환산한 가액으로 하여 양도차익을 산출한 후에 83과세기간 양도소득세 46,311,790원, 동방위세 13,129,130원과 87과세기간 양도소득세 27,925,780원 동방위세 5,740,180원을 88.9.17 경정고지하자 이에 불복 전심 절차를 거쳐 89.5.23 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

처분청은 청구인이 양도한 부동산 거래를 투기거래로 보아 기 과세한 양도소득세를 경정하였으나, 부동산 투기 거래 여부는 부동산 취득시의 취득 목적 및 제반 여건과 양도시의 처분 사유등을 개별적으로 검토하여 판정하여야 하는데, 청구인이 쟁점 부동산을 취득한 경위를 자산별로 보면,

서울시 중구 OO동 OOOOO OO OO시장 상가의 경우는 청구인이 종전에 소유한 토지가 재개발 지역으로 지정되어 상가가 신축됨으로써 취득한 것으로 청구인이 동 상가를 취득한 후에 부동산 임대업에 공하다가 양도한 것이고, 노원구 OO동 소재 토지는 청구인이 거주하던 주택에 인접한 토지로서 위 토지에 주택을 신축할 목적으로 취득하였고, 성남시 OO동 및 OO구 OO동 소재 토지는 청구인이 영위하는 메리야스 제조업의 판매장 및 사무소로 사용하려고 취득한 토지이며, 또한 이들 토지를 양도하게 된 사유는 청구인이 81.6에 인수한 OO통상(주)에 자금을 투자하기 위한 것이므로 이러한 거래를 투기 거래로 볼 수 없다 하겠다.

더욱이 청구인의 쟁점 부동산 거래는 투기거래의 유형을 규정한 국세청 훈령인 재산제세 조사 사무처리 규정 제72조 제3항의 어디에도 해당되지 아니하는데도 이를 투기거래로 보아 기 결정된 양도소득세를 경정함은 부당하다.

3. 국세청장 의견

이에 대하여 국세청장은, 청구인은 83년에 노원구 OO동 소재 토지와 성남시 OO동 소재 토지등 수 필지의 토지와 86년에는 중구 OO동 OOOOO 소재 상가 및 87년에는 OO구 OO동 소재 부동산과 중구 OO동 소재 OO OO시장 점포등 다수의 부동산을 실수요자가 아님에도 취득하여 많은 양도차익을 얻고 양도한 것은 국세청장이 지정하는 투기거래로 보지 아니할 이유가 없는 것이므로 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호의 규정에 의하여 양도가액은 확인되는 실지 거래가액으로 취득가액은 불분명하므로 재무부령이 정하는 환산가액으로 양도차익을 계산하여 과세한 처분에는 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점

본 건의 다툼은 청구인이 양도한 쟁점 부동산의 거래가 기준시가가 아닌 실지 거래가액으로 양도소득세를 과세하여야 하는 투기거래에 해당되는지 여부를 가리는데 그 쟁점이 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

소득세법 제23조 제4항, 동법 제45조 제1항 제1호 및 동법 시행령 제170조 제4항 제2호의 규정에 의하면, 양도차익을 계산함에 있어서 양도 및 취득가액은 기준시가로 함이 원칙이나 부동산 투기 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서는 실지 거래가액으로 하도록 규정하고 있다.

그런데 어떠한 거래가 전시 법령에 의한 투기 거래인지 여부는 각 거래에 따라 그 취득사유, 보유기간, 그 자산 보유기간중의 사용 내용등을 종합적으로 고려하여 판정하여야 할 것인바, 이러한 점에서 청구인이 양도한 쟁점 부동산을 각 부동산 별로 투기거래인지 여부를 살펴본다.

1) 먼저, 청구인이 83년과 87년에 양도한 중구 OO동 OO OO시장 3개의 상가에 대하여 보면, 청구인은 위 상가 관할 OO 세무서장에게 부동산 임대사업을 사업 종목으로 하는 사업자 등록을 하고 이를 임대 사업에 공하다가 양도하였을 뿐만 아니라, 위 상가와 취득시기(80.10.30)가 동일하고 소유기간중 임대사업에 공하여 사용내용도 동일하나 단지 양도시기가 85년과 86년일 뿐인 OO동 OOOOOO OO OO, OOO 및 OO동 OOOOOOO OOO, OOO에 대하여 처분청은 이들 부동산이 임대사업에 공하였으므로 투기 거래로 보기 어렵다고 하여 기준시가로 결정한 당초의 양도소득세 결정을 경정하지 아니하였음에도 이 건 상가 거래만을 투기거래로 본 것은 잘못이라 하겠다.

2) 다음으로 청구인이 83년에 양도한 노원구 OO동 및 성남시 OO동 소재 토지에 대하여 보면 청구인의 주장과 같이 이들 토지에 주택을 신축하였거나 메리야스 직매장으로 사용하였음을 입증할 수 있는 아무런 거증이 없으므로 청구인이 주택을 신축하기 위하여서라거나 메리야스직매장을 설치하기 위하여 이들 토지를 취득하였다는 주장은 인정하기 어렵고 이들 토지의 지가 상승이 현저하였던 점등에 비추어 보아서는 청구인은 지가 상승에 따른 차익을 취하기 위하여 이를 취득한 후에 양도하였다고 인정되므로 처분청이 이를 실지 거래가액으로 과세하는 전시 소득세법령상의 투기거래로 본 것은 잘못이 없다 하겠다.

3) 끝으로 청구인이 87년에 양도한 OO구 OO동 OOOOO OO 대지 260.5평방미터의 거래에 대하여 살펴보면, 위 토지를 사무소로 사용하기 위하여는 동 토지상에 건물을 신축하던지, 위 토지를 사업장으로 하는 사업자 등록을 한 사실이 있던지 하여야 하는데도 이와같은 사실이 전혀 없는 점등으로 보아서 사무소로 이용하기 위하여 이 토지를 취득하였다는 청구인의 주장은 인정하기 어렵다 하겠다.

그런데 위 토지 양도당시의 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호에서의 투기 거래 유형을 규정한 재산제세 조사 사무 처리 규정(국세청 훈령 제980호, 87.1.26개정) 제72조 제3항은 부동산 투기거래의 유형을 제1호에서 제7호에 이르기까지 구체적으로 열거하면서 제8호에서는 제1호에서 제7호 이외의 거래에 대하여는 세무서장 도는 지방국세청장은 소득세법 제82조의 2 제1항의 규정에 의거 설치된 양도소득세 공정 과세 위원회의 자문을 거쳐 투기거래로 인정하도록 규정하고 있는데 청구인의 이 건 87년 거래는 전시 재산제세 사무처리 규정 제72조 제3항의 제1호 내지 제7호의 어디에도 해당되지 아니하므로 처분청은 양도소득세 공정 과세 위원회의 자문을 거친후에 투기거래로 인정하여야 할 터인데도 이와 같은 절차를 거침이 없이 곧바로 투기거래로 인정하여 과세하였음은 투기 거래인정 절차상의 하자가 있다 하겠으므로 절차상의 하자를 치유하여 다시 과세함은 별론으로 할지라도 이 건 87과세기간의 과세 표준중 위 토지의 양도에 따른 상당 부분은 제외되어야 할 것이다.

6. 결론

본 건 심판청구는 청구인의 주장이 일부 이유있어 국세기본법 제81조 동법 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.