양도소득세 각 92,438,800원은 이를 취소한다.

청구인들은 각 2분의 1의 지분으로 공유하고 있던 서울특별시 서초구 OO동 OOOO 대지 579.6㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 95.7.25 청구외 OOO 등에게 양도하고 실지거래가액에 의하여 쟁점토지의 각 2분의 1지분에 대한 양도소득세 300,166,550원을 각 신고·납부하였다.

처분청은 청구인들이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없다 하여 기준시가에 의하여 95.9.16 청구인들에게 95년 귀속 양도소득세 각 92,438,800원을 추가고지하였다.

청구인들은 이에 불복하여 95.10.4 심사청구를 거쳐 95.12.6 심판청구를 하였다.

2. 청구인들 주장

청구인들은 쟁점토지를 청구외 OO주택주식회사(현 주식회사OO의 전신임. 이하 “(주)OO”라 한다)로부터 403,110,500원에 취득하여 건설사업자들인 청구외 OOO, OOO, OOO, OOO에게 1,750,000,000원에 양도하였으며, 제반증빙서류를 첨부하여 그 실지거래가액에 의하여 자산양도차익예정신고를 하고 각 300,166,550원의 양도소득세를 납부를 하였음에도, 처분청이 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 95.9.16 청구인들에게 각 92,438,800원의 양도소득세를 추가고지한 것은 부당한 처분이다.

3. 국세청장 의견

첫째, 처분청이 청구인들의 쟁점토지의 취득가액에 관하여 거래 당사자인 (주)OO에 조회하였던 바, 쟁점토지의 매매대금은 324,360,500원이라고 회신(OOO 0408-68, 95.8.4)하고 있어 청구인이 신고한 403,110,500원과 다르므로 청구인이 신고한 취득가액은 신빙성이 없다.

둘째, 쟁점토지의 양도당시의 기준시가(개별공시지가)는 2,666,160,000원(4,600,000원/㎡)인데 비하여 청구인들이 주장하는 양도가액은 1,750,000,000원(3,019,323원/㎡)으로 기준시가의 65.6%에 불과하여 신빙성이 없다.

따라서 청구인이 실지거래가액으로 신고한 취득가액과 양도가액이 신빙성이 없는 것으로 보아 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분에는 달리 잘못이 없다.

4. 심리 및 판단

가. 이 건 심판청구의 다툼은 기준시가에 의하여 양도소득세를 부과한 처분이 정당한지 여부를 가리는 데 있다.

나. 소득세법 제23조(양도소득) 제4항 제1호, 제45조(양도소득의 필요경비계산) 제1항 제1호 가목 및 소득세법시행령 제170조(양도소득금액의 조사결정)제4항 제3호에서 양도가액 및 취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의하되, 양도자가 자산양도차익예정신고 또는 양도소득세과세표준확정신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있다.

다. 청구인들은 95.7.25 실지거래가액에 의하여 쟁점토지의 취득가액을 403,110,500원으로, 부대비용을 취득시의 소개수수료 10,000,000원, 등록세 및 부수비용 11,990,020원, 취득세 6,487,210원 합계 28,477,230원으로, 양도가액을 1,750,000,000원으로 하여 자산양도차익예정신고를 하였는데, 처분청은 95.9.16 청구인들이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없다하여 이를 부인하고, 기준시가에 의하여 쟁점토지의 취득가액을 918,955,800원, 부대비용을 1,750,392원, 양도가액을 2,666,160,000원으로 하여 양도소득세를 부과하였다.

(1) 취득가액에 대하여 본다.

청구인들과 (주)OO간의 매매계약서(87.11.17)상 쟁점토지의 매매대금은 324,360,500원으로 기재되어 있고 동 매매대금은 87.11.17 계약금 32,436,000원에 대한 (주)OO 대표이사 OOO의 영수증, 88.5.2 잔금 291,924,500원에 대한 (주)OO 대표이사 OOO의 영수증 및 동일자 OOOO은행 수표(OO동지점의 250,000,000원권 수표 1매, OO동지점의 10,000,000원권 수표 4매)에 의하여 확인된다.

한편, 청구인들은 위 계약서에 기재된 매매대금외에 이면금액으로 78,750,000원을 별도로 지급하였으므로 실지의 총매매대금은 403,110,500원이라고 주장하고 있고, 위 계약서에 대한 처분청의 조회에 대하여 (주)OO는 “당시(87년)의 서류가 보관되어 있지 아니하여 장부상 확인이 불가하며, 첨부한 계약서사본으로 미루어 매매대금은 324,360,500원으로 회OO다”고 답변(OOO 0480-618, 95.8.4)하였는 바, 동 회신내용은 청구인들이 주장하는 위 이면금액을 적극적으로 부인한 것으로 보기 어렵고, 청구인들이 증빙으로 제시하는 위 이면금액에 대한 87.11.17자 영수증을 살펴보면 대표이사의 직명을 기재하지 아니하고 “(주)OO OOO”명의로 하였으나 (주)OO 대표이사의 직인이 날인되어 있는 것으로 보아 신빙성이 있는 것으로 판단된다.

(2) 취득시의 부대비용에 대하여 본다.

쟁점토지 취득시의 소개수수료 10,000,000원은 청구외 OOO의 영수증(87.12.20)과 사실확인서(95.8.16)에 의하여, 등록세 및 부수비용 11,990,020원은 청구외 사법서사 OOO의 영수증(88.5.17)에 의하여, 취득세 6,487,210원은 취득세 영수증(88.5.31)에 의하여 각 확인된다.

(3) 양도가액에 대하여 본다.

청구인들은 쟁점토지를 청구외 OOO, OOO, OOO 및 OOO에 양도하였는 바, 청구인들과 위 매수인들간의 쟁점토지매매에 대하여 서초구청장이 95.7.24 교부한 토지거래계약신고필증에 그 거래금액이 1,750,000,000원으로 기재되어 있고, 청구인들과 위 매수인들간의 토지매매계약서(95.7.25) 및 위 매수인들의 거래사실확인서(95.7.25)에 의하여 동 금액이 확인되며 또한 95.7.25 계약금 175,000,000원과 동일자 중도금 676,736,140원에 대한 OO은행OOO지점의 수표 및 95.7.27 잔금 898,263,860원에 대한 OO은행OO동지점의 수표에 의하여 동 금액이 뒷받침되고 있을 뿐만 아니라, 청구인들이 쟁점토지를 위 매수인들에게 양도한 후인 95.10.23 주식회사 OO은행은 쟁점토지에 대하여 채권최고액 960,000,000의 근저당권을 설정하였는데 이와 관련한 OO감정평가법인의 쟁점토지 감정가액도 1,750,392,000원으로 청구인들의 양도가액 1,750,000,000원과 유사하므로 위 양도가액은 신빙성이 있는 것으로 인정된다.

(4) 기타

처분청은 쟁점토지의 취득당시의 기준시가 918,955,800원의 35.3%에 불과한 (주)OO의 회신가액 324,360,500원을 들어 청구인들이 신고한 취득가액(403,110,500원: 기준시가의 43.9%)의 신빙성을 부인하면서 한편, 청구인들이 신고한 양도가액 1,750,000,000원이 양도당시의 기준시가 2,666,160,000원의 65.6%에 불과한 가액이라 하여 신빙성을 부인한 바, 이는 취득가액과 양도가액을 함께 고려하지 아니하고 논리의 일관성을 결여한 것이다.

청구인들이 신고한 취득가액과 양도가액을 종합적으로 보면, 양도가액만이 기준시가보다 낮은 것이 아니라 취득가액 또한 기준시가보다 낮으며, 88년부터 95년 6월까지의 전국평균 지가상승율은 109%, 서울특별시지역의 지가상승율은 118%, 서초구지역의 지가상승율은 136%, 쟁점토지의 기준시가 상승율은 190%인데 비하여 청구인들이 신고한 쟁점토지의 취득가액 대비 양도가액의 상승율은 334%(취득시의 부대비용을 취득가액에 포함하면 287%)인 바, 청구인들이 신고한 취득가액이 부당히 높은 가액이라거나 양도가액이 부당히 낮은 가액이라고 할 수 없다 할 것이다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.