처분청은 청구인이 2004.3.31. 부산광역시 사상구○○동○-○번지 공장용지 9,430.4㎡(이하 “이 사건 제1토지”이라 한다) 및 2005.2.25. 부산광역시 사상구○○동○-○번지 공장용지 11,448.6㎡(이하 “이 사건 제2토지”이라 한다)를 계약금액 7,529,280,000원 및 9,557,880,000원에 각각 취득과 동시에 제3자에게 전매한 사실에 대하여 부산지방검찰청 및 부산지방법원에서 부동산등기특별조치법상 미등기전매로 판단하자 2006.4.20. 세무조사한 이 사건 제1,2토지의 취득가액 중에서 이 사건 제1토지중 3,095.74㎡ 및 이 사건 제2토지중 8,456.7㎡에 대하여 2006.1.31. 자진신고한 가액을 차감한 이 사건 제1,2토지의 일부 9,326.56㎡에 대한 취득가액(8,110,960,000원)을 과세표준으로 지방세법 제112조제1항 및 같은 법 제121조제2항의 중가산세율 등을 적용하여 산출한 취득세 291,994,560원, 농어촌특별세 17,844,100원, 합계 309,838,660원(중가산세 포함)을 2006.8.10. 부과고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유

청구인은, 부산지방검찰청이 이 사건 제1,2토지를 청구인 단독으로 매도인과 매매계약을 체결한 후 취득하여 미등기 상태에서○○○·○○○등 33명에게 차익을 남기고 전매하였다고 수사통보함에 따라 처분청은 이를 인정하여 취득세를 중가산세율을 적용하여 부과하였으나, 위 수사기록은 양형과 관련된 회유 등에서 청구인이 부득이 인정한 것일 뿐 실질은 위 매매계약은 이 사건 제1,2토지가 분할되지 않았으므로 청구인과 위 33인이 공동매수인으로 하여 매도인과 체결한 후 이를 각 금액지분별로 분할하여 공동매수자별로 새로이 매도인으로부터 계약서를 작성하여 취득한 것으로서 이는 단독취득에 의한 전매가 아니라고 하며, 설령, 청구인이 이 사건 제1,2토지를 단독 취득하여 미등기전매하였다고 하더라도 그 취득가액은 지방세법 제111조제5항제3호 및 같은 법시행령 제82조의2에 의한 법인의 장부가액 등에서 확인되는 가액으로 하여야 하므로 이 사건 제2토지의 취득가액은○○실업(주)의 법인장부상 토지매각대금 6,067,758,000원으로, 이 사건 제1토지의 가액은○○○테크(주)의 법인장부상 가액(관련 입증자료가 없음)으로 하여야 한다고 주장하면서 이 사건 부과처분의 취소를 구하고 있다.

3. 우리부의 판단

이 사건 심사청구의 다툼은 관할 법원 및 검찰청의 재판기록 등에서 미등기 전매(매도인→청구인→최종매수인)로 판명한 경우, 이를 근거로 취득세 중가산세를 부과할 수 있는 지 여부에 있다 하겠다.

먼저 관계법령의 규정을 보면, 지방세법 제105조제1항에서 취득세는 부동산·차량·기계장비·입목·항공기·선박·광업권·어업권·골프회원권·승마회원권·콘도미니엄회원권 또는 종합체육시설이용회원권의 취득에 대하여 당해 취득물건 소재지의 도에서 그 취득자에게 부과한다고 하고, 제111조제5항에서 그 제3호의 판결문·법인장부중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득 등에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다고 하며, 같은 법 제121조제2항에서 취득세납세의무자가 취득세과세물건을 사실상 취득한 후 그 취득일로부터 2년내에 제120조의 규정에 의한 신고 및 납부를 하지 아니하고 매각하는 경우에는 제1항의 규정에 불구하고 산출세액에 100분의 80을 가산한 금액을 세액으로 하여 보통징수의 방법에 의하여 징수한다고 하고, 같은 법시행령 제73조제1항에서 유상승계취득의 경우에는 그 제1호의 법 제111조제5항제1호 내지 제4호의 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 본다고 하며, 같은 법시행령 제77조에서 부동산(광업권·어업권을 제외한다)·차량·기계장비 또는 항공기에 있어서는 공부상의 등재 또는 등록사항에 불구하고 사실상으로 취득한 때의 당해 물건의 현황에 의하여 부과한다고 하고, 같은 법시행령 제82조의2제1항에서 법 제111조제5항제3호에서 "판결문·법인장부중 대통령령이 정하는 것"이라 함은 그 제2호의 법인장부(법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서) 등을 말한다고 하며, 부동산등기특별조치법 제2조제1항에서 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 그 제1호의 계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 완료된 날 등으로부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다고 하고, 같은 조제2항에서 제1항의 경우에 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 제1항 각호에 정하여진 날 이후 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약이나 제3자에게 계약당사자의 지위를 이전하는 계약을 체결하고자 할 때에는 그 제3자와 계약을 체결하기 전에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 한다고 하고, 같은 법 제8조에서 그 제1호의 조세부과를 면하려 하거나 다른 시점간의 가격변동에 따른 이득을 얻으려 하거나 소유권등 권리변동을 규제하는 법령의 제한을 회피할 목적으로 제2조제2항 또는 제3항의 규정에 위반한 때에 해당하는 자는 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금에 처한다고 규정하고 있다.

다음으로 청구인의 경우를 보면, 먼저, 수사 및 재판자료상에서 2006.2.13. 부산지방검찰청은 처분청에게 청구인에 대한 수사자료(수사과-267호)를 통보하였고, 위 수사자료에서 청구인은 이 사건 제1토지에 대하여 2003.12.8.○○○테크(주) 대표이사○○○로부터 매매대금 75억 2,928만원에 매수한 후 최종 잔금 지급일인 2004.4.2.부터 60일 이내에 피의자(청구인) 명의로 소유권이전등기청구를 하지 아니한 채 이를 22필지로 분할하여 그 중 21필지를 2004.1.5.경부터 2004.3.19.경까지○○○등 17명에게 총 매매대금 77억 3,420만원에 미등기 전매한 사실 및 이 사건 제2토지에 대하여 2004.8.13.○○실업(주) 대표이사○○○으로부터 매매대금 95억 5,788만원에 매수한 후 최종 잔금지급일인 2005.2.25.부터 60일 이내에 피의자(청구인) 명의로 소유권이전등기청구를 하지 아니한 채 이를 24필지로 분할하여 그중 17필지를 2004.9.7.경부터 2004.11.30.경까지○○○등 16명에게 총 매매대금 75억 7,200만원에 미등기 전매한 사실이 기재되었으며, 2006.10.20. 부산지방법원은 청구인이 이 사건 제1,2토지에 대하여 위 수사자료와 동일하게 미등기전매하였다고 판결하였고(2006고합126), 다음으로 세액추징 관련사항에서 2003.12.8. 청구인과○○○테크(주)는 이 사건 제1토지에 대하여 매매대금 75억 2,928만원에, 잔금지급일을 2004.4.2.로 하는 매매계약을 체결하였으며, 2004.8.13. 청구인과○○실업(주)는 이 사건 제2토지에 대하여 매매대금 95억 5,788만원에, 잔금지급일을 2005.2.25.로 하는 매매계약을 체결하였고, 2004.3.31. 및 2006.4.2. 및 2006.4.9. 처분청은 청구인이 다음의 이 사건 제1토지를 취득과 동시에 최종 매수인에게 미등기전매하였다고 판단하였으며,

2005.2.25. 처분청은 청구인이 다음의 이 사건 제2토지를 취득과 동시에 최종 매수인에게 미등기전매하였다고 판단하였고,

2006.1.31. 청구인은 이 사건 제1토지중 3,095.74㎡에 대하여 취득가액 2,306백만원을 과세표준으로, 이 사건 제2토지중 8,456.7㎡에 대하여 취득가액 6,334,200천원을 과세표준으로 취득세 등을 각각 신고하였으며, 2006.4.20. 처분청은 이 사건 제1,2토지에 대한 법인장부상 취득가액을 확인하고자 매도자인 ○○실업(주) 및 ○○○테크(주)에 대하여 세무조사한 결과 확인불가하므로, 위 수사자료 및 부동산매매계약서 및 청구인이 수영세무서장에게 제출한 미등기전매확인서(위 수사자료상 금액이 동일함)상 금액을 취득가액으로 판단하였고, 2006.8.10. 처분청은 청구인에게 이 사건 취득세 등을 부과고지한 사실을 제출된 관계 증빙자료를 통해 알 수 있다.

이에 대하여 청구인은 이 사건 제1,2토지는 분할되지 않았으므로 청구인과 최종 매수인(○○○·○○○ 등 33인)을 공동매수인으로 하여 매도인과 체결한 후 이를 각 금액지분별로 분할하여 공동 매수자별로 새로이 매도인으로부터 계약서를 작성하여 취득한 것으로서 이는 청구인이 단독취득하여 최종 매수인에게 미등기 전매한 것이 아니라고 주장하여 이를 보면, 지방세법 제121조제2항에서 취득세과세물건을 사실상 취득한 자가 그 취득일로부터 2년내에 취득신고 및 납부를 하지 아니하고 매각하는 경우에는 산출세액에 100분의 80을 가산한 중가산세를 부과한다고 하고, 같은 법시행령 제73조제1항에서 법인장부·판결문 등으로 입증되는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일을 취득시기로 보고 있는바, 취득세에 있어서의 미등기전매의 전형이 최초 매수인이 최초 매도인에게 사실상 취득하였다고 보여 질만한 계약금(혹은 계약해지를 할 수 없을 정도의 금액지급 및 조건부가)을 지급하여 매매계약을 체결한 뒤 잔금지급일전에 이를 최종 매수인에게 전매하여 당초부터 최초 매도자와 최종 매수인이 매매계약이 체결한 것과 같이 위장하는 것으로서, 이러한 미등기전매행위에 있어서 매수인이 사실상 취득하였다고 볼 만한 정황은, 비록, 잔금지급사항이 확인되지 않더라도, 최초 매수인이 이를 최종 매수인에게 매각하는 행위를 용인하는 최초 매도인의 특수한 사정에서, 부동산이 전전 매도된 경우 각각의 매매계약이 유효하게 성립함을 전제로 그 이행의 편의상 최초 매도인으로부터 최종 매수인 앞으로 소유권이전등기를 경료하기로 한다는 당사자 사이의 합의(대법원 1997.3.14. 선고 96다22464 판결)를 유추할 수 있는 것이므로, 이러한 미등기전매행위가 입증이 되면 최초 매수인이 최초 매도인에게 계약상 잔금을 지급하는 것이 확인되지 아니할 경우라도 실질과세원칙상 적어도 최종 매수인이 최초 매도인으로부터 취득한 시점에 동시에 취득한 것으로 보아야 할 것으로서, 청구인의 경우, 2003.12.8. 청구인은 이 사건 제1토지에 대하여 ○○○테크(주)로부터, 2004.8.13. 이 사건 제2토지에 대하여 ○○실업(주)으로부터 각각 매매계약을 체결한 다음 잔금지급일전에 분할하여 이 사건 제1토지를 2004.3.31.(2004.4.2. 및 2004.4.9.) 최종 매수인(○○○ 등 17명)에게, 이 사건 제2토지를 2005.2.25. 최종 매수인(○○○ 등 16명)에게 미등기전매한 사실이 2006.2.13. 부산지방검찰청이 처분청에게 통보한 수사기록자료 및 2006.10.20. 부산지방법원이 선고한 청구인에 대한 판결자료에서 확인되고 있는 것을 볼 때, 청구인의 주장과 같이 청구인이 이 사건 제1,2토지를 최종 매수인과 공동으로 매수한 것이 아니라 단독으로 매매계약을 체결하여 매수하였다는 것과 청구인과 최초 매도인과 최종 매수인간의 거래행위에 있어서 청구인은 최종 매수인에게 미등기 전매한 것이 입증되고 있으므로, 처분청에서 청구인이 최초 매도인에게 이 사건 제1,2토지에 대한 사실상 잔금지급일을 확인할 수 없는 사정 때문에 부득이 청구인이 이를 취득한 시점을 최초 매도인으로부터 최종 매수인이 취득한 날에 동시에 취득한 것으로 보아 그날로부터 이 사건 제1,2토지의 일부(9,326.56㎡)에 대하여 2년내 취득신고 및 납부나 부동산소유권이전등기를 하지 않고 매각하므로 관련 취득세액에 중가산세율을 적용하여 산출한 가산세를 가산한 처분은 잘못이 없다고 하겠고, 한편, 청구인은 이 사건 제1,2토지를 단독 취득하여 미등기전매하였다고 하더라도 그 취득가액은 지방세법령상 법인의 장부가액 등에서 확인되는 가액을 취득가액으로 하여야 한다고 주장하나, 처분청은 청구인이 최초 매도인으로부터 취득한 가액을 청구인등의 법인장부상 가액을 확인할 수 없어서 부득이 당초 부동산매매계약서 및 판결문 및 관할 세무서장에게 제출한 청구인의 확인서상에 기재된 매매계약금액으로 한 것은 법인행위의 법적 신뢰성 측면에서 합리적인 상당성이 있다고 할 것이고, 특히, 청구인이 제시한 이 사건 제2토지에 대한 법인장부상 가액(이 사건 제1토지의 경우는 제시하고 있지 아니함)은 당초 청구인과 매도인과의 장부상 가액이 아니라 최초 매도인과 최종 매수인간에 다시 계약하여 지급한 금액으로서 이는 그 장부상 가액의 진위여부를 떠나 청구인이 취득한 금액으로 보기는 무리가 있다고 할 것이므로 청구인의 주장을 받아들일 수 없다고 하겠다.

따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2007. 6. 25.

행 정 자 치 부 장 관