부동산등기부등본에 의하면 청구인은 85.9.21 경기도 안양시 OO동 O OOOOO 임야 15,951㎡ 및 같은동 O OOOOO 임야 4,669㎡ 합계 19,989㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 89.1.16 청구외 OOO에게 양도하고, OOO은 89.1.24 청구외 학교법인 OO학원에 양도한 사실이 확인되며, 청구인은 89.5.31 쟁점토지의 취득 및 양도가액을 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득과세표준 확정신고를 이행하였다.

경인지방국세청은 95.1월 쟁점토지의 거래에 대한 세무조사 과정에서 청구인으로 부터 쟁점토지를 취득한 OOO은 취득능력이 없고, 또한, OOO이 학교법인 OO학원으로부터 매매대금을 수령할 때 청구인이 입회하도록 한 사실이 확인되므로, 청구인이 쟁점토지를 법인인 OO학원에 직접 양도하면서 실지거래가액에 의한 양도소득세 과세대상을 면할 목적으로 개인인 OOO과 위장거래한 것으로 보여지므로, 양도가액을 실거래가액인 535,159,500원으로, 취득가액을 환산한 18,170,000원으로 양도차익을 산정하여 처분청에 통보하자, 처분청은 위 경인지방국세청의 통보내용에 따라 양도차익을 계산하여 95.2.16 청구인에게 89년도 귀속분 양도소득세 328,378,780원 및 동 방위세 65,675,750원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 95.4.3 심사청구를 거쳐 95.7.24 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

청구인은 77년 남편과 사별하고 생활이 어려워 쟁점토지를 양도할려고 하는 중에 OOO이 직접 청구인의 집으로 찾아와서 쟁점토지를 평당 20,000원을 주겠다고 하여 주위의 부동산중개인들에 쟁점토지의 시세를 문의한 결과, 위 OOO이 주겠다고 하는 가액과 비슷하여 양도계약을 체결하였으나 양수자가 양도대금을 계속 지연하여 독촉하였던 바, 자금사정이 어려워 쟁점토지를 다시 양도하여 지급하겠다고 하여 기다리고 있던 중 제3자에게 양도하고 대금을 수령하는 데 같이 동행할 것을 요구하여 그 대금수령시 처음으로 OOO이 학교법인 OO학원에 전매하였음을 알게 되었고, 또한 청구인은 법인과 거래하면 실지거래가액으로 양도소득세를 과세하는지도 몰랐으며, 양도대금도 OOO으로부터 수령하고 소유권이전 등기도 OOO에게 이전해 준 사실이 관련증빙에 의하여 확인되는 데도 양도후 5년이 지난 95년도에 와서 쟁점토지를 법인과의 거래로 보아 실지거래가액으로 양도소득세를 과세한 처분은 부당하므로 취소함이 타당하다.

나. 국세청장 의견

경인지방국세청의 조사내용을 보면 OO학원은 89.1.24 쟁점토지를 학교부지로 취득하면서 OOO에게 취득대금 535,159,500원을 일시불로 OOO에게 지급하였으나 OOO은 85년까지 OOO시장에서 과일장사를 하다 85년 이후 무직으로 있다가 89.2.17 암으로 사망한 자로서 쟁점토지를 취득할 능력이 없고, 동 자금의 인출내역을 보면 청구인이 현금으로 수령하여 수표로 바꾸어 사용한 사실이 확인되는 반면, 청구인은 쟁점토지를 OOO에게 양도하였다고 주장만하고 이를 입증할 증빙은 제시하지 못하고 있으므로 청구인이 학교법인 OO학원에 직접 양도한 것은 사실로 보여지므로 이 건 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 쟁점토지를 OOO에게 양도한 것인지, 아니면 학교법인 OO학원에 양도한 것인지 여부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

(1) 양도 소득세법 제23조 제2항의 규정에 의하면 양도소득금액은 당해자산의 양도로 인하여 발생한 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 필요경비를 공제한 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 다시 양도소득특별공제액, 장기보유특별공제액 및 양도소득공제액 등을 순차로 공제한 금액으로 한다고 규정하고 있고, 같은법 제23조 제4항, 제45조 제1항 제1호에서 양도가액 또는 취득가액은 그 자산의 양도 또는 취득 당시의 기준시가에 의하되, 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있으며,

(2) 소득세법시행령 제170조(89.8.1 개정 이전의 것) 제1항 단서규정에서 제4항 제1호 및 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은조 제4항 제1호의 규정에 의하면 법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 단서에서 『대통령령이 정하는 경우』라 함은 국가·지방자치단체 기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액이 확인되는 경우등을 말한다고 규정하고 있다.

다. 사실 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지를 OOO에게 양도하고 OOO이 학교법인 OO학원에 양도하였다고 주장하면서 동 OO학원의 부동산매매가계약경위 확인서, 사실확인서, 지출결의서 사본 및 OOO의 양도대금 청구서등을 제시하고 있으나, 동 증빙들은 작성당시 공증인에 의해 공증된 것이 아니기 때문에 당사자들 간에 상호 합의만 이루어지면 언제든지 임의로 작성이 가능하고, 청구인은 양도당시 매매계약서를 제출하지 아니하여 사실상 청구인과 매매계약를 체결한 매매당사자가 누구인지 불분명하며, 쟁점토지의 양도당시 청구인의 나이가 50세(35.7.29 생)로서 78년부터 85년까지 청구외 OOOO보험주식회사의 보험모집인으로 근무하면서 85년도에 쟁점토지를 청구외 안양시(소유자 산림청)로부터 불하받아 관리해 온 경험이 있고, 또한, 쟁점토지의 위치가 동 OO학원에 인접되어 있을 뿐 만 아니라 89.1.16 OOO과 동 OO학원 이사장 OOO간에 체결한 부동산매매계약서 제4조에 의하면 매매대금 지불시에 청구인이 입회하도록 규정되어 있는 점등을 미루어 볼 때 청구인이 쟁점토지의 양도시 법인과 거래를 할 경우 실지거래가액이 적용된다는 사실과 실제 양수자가 학교법인 OO학원인 줄을 몰랐다는 주장은 신빙성이 없어 보인다.

(2) 경인지방국세청의 조사내용 및 OOO의 자녀의 확인서에 의하면 OOO은 85년까지 OO특별시 OOO구 OOO시장에서 과일장사를 하다가 86년 이후에는 무직으로서 암으로 투병하였으나 돈이 없어 OO대학교 부속병원에 통원치료를 받아 오다가 쟁점토지의 양도일로부터 1개월이 지난 89.2.17 사망한 사실이 확인되므로 OOO은 쟁점토지를 취득할 능력이 없었을 뿐 만 아니라 부동산 매매행위 자체도 할 수 없었던 것으로 추정된다.

(3) 청구인의 양도대금수령과 관련한 금융자료에 의하면 학교법인 OO학원은 쟁점토지의 취득대금 535,195,000원 중 443,000,000원을 89.1.24 청구외 OOO의 OOOO조합중앙회 OO지회의 예금계좌에 입금시켰고, 동 자금은 89.1.25 ～ 89.2.27 기간에 4회에 걸쳐 현금으로 인출되어 수표로 교환되어 사용되었으며, 그 중 일부인 223,000,000원 정도가 청구인의 예금계좌에 입금 또는 청구인 명의로 배서가 되어 있고, 나머지는 청구외 OOO, OOO, OOO등의 명의로 배서된 사실이 확인되는 점 등으로 보아 청구인이 쟁점토지의 양도대금을 OOO의 계좌를 통하여 OO학원으로 부터 직접 수령하면서 그 가장거래행위를 감추기 위해 노력한 흔적이 보인다.

위의 사실관계를 종합하여 볼 때 청구인이 법인과의 거래로 인한 실지거래가액에 의한 양도소득세 과세를 면할 목적으로 쟁점토지를 OOO에게 위장양도하는 형식을 취하였지만, 사실상 학교법인 OO학원에 양도한 것이 인정되므로 처분청이 동 OO학원의 장부상 취득가액 535,159,500원을 실지양도가액으로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 적법하다고 판단된다.

따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.