청구인은 청구외 OOO(청구인의 夫), 청구외 OOO(청구인의 시어머니)와 함께 1978.2.13. 및 1978.3.5. 취득한 경기도 안양시 OO동 OOOOO외 1필지 대지 566.7㎡(이하 “갑토지”라 한다)와 같은 곳 OOOOOO외 1필지 대지 655.1㎡(이하 “을토지”라 한다) 및 청구인 등 3인이 1982.12.13. 신축한 위 갑·을토지상의 건물 4,411.26㎡(이하 갑·을토지와 동 지상건물을 “쟁점부동산”이라 한다)를 1989.2.10. 청구외 OOO 외 4인에게 871,000,000원에 양도하고, 1989.3.7. 쟁점부동산중 청구인 지분(을토지의 2분의1, 건물의 3분의1)에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 계산하여 신고함에 있어서 쟁점부동산의 총양도가액 871,000,000원을 갑토지 270,000,000원, 을토지 301,000,000원, 건물 300,000,000원으로 각각 구분한 다음 이에 기초하여 청구인 지분의 실지양도가액(을토지 150,500,000원, 건물 100,000,000원)을 산정한 후 자산양도차익예정신고·납부하였다.

처분청은 청구인 등이 쟁점부동산을 양도함에 있어서 각 자산별로 양도가액을 구분하지 아니하고 871,000,000원에 일괄양도하였으면서도 양도소득세 신고시 각 자산별로 그 양도가액을 임의로 구분하여 신고한 것으로 보아 쟁점부동산의 총양도가액을 각 자산의 기준시가 비율로 안분하여 갑토지 241,370,715원, 을토지 290,211,205원, 건물 339,418,080원으로 산정한 후 이에 기초하여 청구인 지분의 실지양도가액(을토지 145,105,602원, 건물 113,139,360원)을 산출한 다음 1995.5.15. 청구인에게 ’89년도 귀속분 양도소득세 4,396,200원 및 동 방위세 439,620원을 결정고지하였다.

청구인은 위 처분에 불복하여 1995.7.11. 심사청구를 거쳐 1995.10.26. 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

청구인이 청구외 OOO 및 OOO와 함께 취득하여 보유하던 쟁점부동산을 1989.2.10. 청구외 OOO외 4인에게 871,000,000원에 양도함에 있어서 쟁점부동산중 갑토지를 270,000,000원, 을토지를 301,000,000원, 그 지상건물을 300,000,000원으로 각각 구분하여 양도한 사실이 각 자산별 검인계약서 등에 의하여 확인됨에도, 처분청이 당초 작성된 1989.1.23.자 부동산 매매계약서에 각 자산별로 양도가액을 구분하지 아니하고 그 총매매가액을 일괄하여 871,000,000원으로 기재하였다는 이유만으로 쟁점부동산의 총양도가액중 각 자산별 양도가액을 구분할 수 없다고 보아 각 자산의 양도가액을 총양도가액 871,000,000원을 각 자산의 양도당시 기준시가로 안분하여 청구인 지분에 대한 양도가액을 계산한 후 이에 기초하여 이 건 양도소득세를 결정고지한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견

청구인이 청구외 OOO외 1인과 공유하던 쟁점부동산을 청구외 OOO외 4인에게 양도할 당시 청구인 등과 매수인들간에 작성된 89.1.23.자 부동산매매계약서를 보면 토지와 건물의 가액을 구분한 사실이 없으며, 청구인이 제출한 자산양도차익예정신고서상의 토지와 건물가액의 구분은 위 당초 계약내용과 다른 것으로 그 신고내용을 뒷받침할만한 신빙성있는 입증자료도 없는 바, 결국 쟁점부동산의 양도에 따른 토지 및 건물가액은 그 구분이 불분명한 경우에 해당한다 할 것이다. 따라서, 처분청이 소득세법시행령 제170조 제2항의 규정에 의하여 89.1.23.자 매매계약서상의 총양도가액을 양도당시의 각 자산별 기준시가로 안분하여 청구인 지분의 토지와 건물의 가액을 산출하여 과세한 당초 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이건 심판청구의 쟁점은 일괄양도한 쟁점부동산의 총양도가액은 확인되나 각 자산별 실지양도가액의 구분이 불분명하다고 보아 각 자산의 실지양도가액을 그 양도당시 기준시가 비율로 안분계산한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

舊 소득세법시행령 제170조 (양도소득금액의 조사결정) 제2항에 의하면, “토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다”고 규정되어 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 취득당시 실지거래가액 (총취득가액 및 각 자산의 취득가액)과 그 양도당시의 총실지거래가액에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 다만, 그 양도가액에 있어서 각 자산별로 실지거래가액이 구분되는지에 대하여 청구인은 각 자산별로 구분된다고 주장하고 있고, 처분청은 그 구분이 불분명하다고 주장하고 있어 다툼이 되고 있는 바 이를 살펴보면,

(가) 처분청이 제시한 1989.1.23.자의 쟁점부동산 매매계약서상의 매매대금에 관한 약정내용을 보면, 갑토지와 을토지 및 그 지상건물의 가액이 각 자산별로 구분되어 있지 아니하고 그 가액이 871,000,000원으로 기재되어 있다.

(나) 그러나, 청구인이 제시한 갑토지 및 을토지와 그 지상건물 등 3매의 검인계약서에 의하면, 각 자산별로 그 매매가액이 갑토지 270,000,000원, 을토지 301,000,000원, 건물 300,000,000원으로 기재되어 있다.

(다) 또한, 청구인 등이 청구외 OOO 외 4인에게 쟁점부동산을 양도하기 직전에 당해부동산을 청구외 OOO과 거래하기 위하여 1988.12.27. 안양시장으로부터 허가받은 “토지등 거래계약허가증”에 의하면, 쟁점부동산을 토지(갑토지 및 을토지)와 건물로 구분하여 그 매매예정가액이 구분기재되어 있는 데, 건물의 매매예정가액이 300,000,000원, 토지(갑토지 및 을토지)의 매매예정가액이 574,246,000원(㎡당 470,000원)으로 각각 기재되어 있고, 위 거래계약허가증에 기재된 매매예정가액을 쟁점부동산의 등기시 제출한 검인계약서상의 매매가액가액과 비교해 본 바, 건물은 그 매매가액이 서로 일치하고 있고, 토지(갑토지 및 을토지)는 그 매매가액이 일치하지는 아니하나 그 오차가 약 0.6%에 불과하다.

(라) 한편, 쟁점부동산을 갑토지, 을토지 및 건물로 구분하여 그 양도가액이 쟁점부동산 전체의 양도가액에서 차지하는 점유비율을 기준시가와 청구주장의 실지거래가액으로 나누어 산출해 서로 비교해 본 바에 의하면, 기준시가(갑토지 : 393,590千원, 을토지 : 473,231千원, 건물 : 553,470千원)의 경우 그 점유비율이 갑토지 27.71%, 을토지 33.32%, 건물 38.97%이고, 청구인이 주장하는 실지거래가액(갑토지 : 270,000千원, 을토지 : 301,000千원, 건물 300,000千원)에 의할 때 그 점유비율이 갑토지 31.00%, 을토지 34.56%, 건물 34.44%로 나타나고 있고, 기준시가와 청구주장의 실지거래가액에 의한 점유비의 오차가 1.24% 포인트 ～ 4.53% 포인트 정도에 불과하다.

(3) 위 사실관계 등을 종합하여 판단해 보면, 쟁점부동산의 양도계약 체결당시 작성한 부동산매매계약서(원계약서)에는 각 자산별로 그 매매가액을 구분하여 기재하지 아니하고 그 전체의 매매가액만이 일괄기재되어 있고, 이 경우 각 자산별로 그 매매가액을 특정시킬만한 다른 증빙이 없는 한 각 자산의 실지 양도가액은 그 구분이 불분명한다고 봄이 타당하다 할 것이나, 이 건의 경우 각 자산별로 그 검인계약서가 작성되어 있고, 그 매매가액의 합계액이 처분청이 제시한 원계약서상의 총매매가액과 서로 일치하는 점, 1988.12.27. 안양시장이 청구인 등에게 교부한 쟁점부동산의 거래허가증에 의하면 쟁점부동산이 토지와 건물로 구분되어 그 가액이 기재되어 있는 데, 그 기재액이 위 검인계약서상의 기재가액과 일치하거나 유사(오차 0.6%)한 점, 쟁점부동산을 각 자산별로 구분하여 그 쟁점부동산 전체의 총매매가액에서 각 자산이 차지하는 점유비를 기준시가와 청구주장의 실지양도가액을 비교할 때 그 구성비율에 있어서 각 자산별로 아주 미미한 차이만 있는 점 등을 고려할 때, 비록 이 건의 경우 쟁점부동산의 매매계약체결당시 작성한 부동산매매계약서(원계약서)에는 각 자산별로 그 가액을 특정하여 기재한 바는 없으나, 청구인 등은 쟁점부동산의 거래(양도)와 관련하여 그 양도계약의 체결전에 각 자산별로 매매가액을 특정한 상태에서 각 자산별 매매가액을 합하여 그 매매계약을 체결하였다는 청구주장에 신빙성이 있다고 인정된다.

(4) 그렇다면, 이 건의 경우 각 자산별로 그 가액의 구분이 불분명하다고 보기 보다는 오히려 각 자산별로 작성한 검인계약서에 기재된 매매가액을 각 자산의 실지양도가액으로 인정함이 타당하다 하겠으므로, 처분청이 쟁점부동산의 총양도가액중 각 자산별 가액의 구분이 불분명하다고 보아 소득세법시행령 제170조 제2항의 규정에 의하여 각 자산의 실지양도가액을 안분계산하고 이에 기초하여 양도소득세를 결정한 처분은 잘못이라 하겠다.

라. 결론

따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유가 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.