청구인은 경상남도 울산시 O동 OOOOO 답 330.60㎡를 88.9.10 청구외 OOO으로부터 취득하여 91.1O.5 청구외 OOO에게 양도하고 9O.1.30 기준시가에 의하여 자산양도차익 예정신고 및 자진납부를 하였다.

처분청은 청구인이 기준시가에 의한 취득가액 계산에 있어서 토지등급을 쟁점토지의 취득이후에 설정된 잠정등급인 O03등급을 적용한 것은 잘못이라하여 쟁점토지의 취득당시 토지등급인 140등급을 적용하여 91년 과세기간분 양도소득세 133,557,700원을 93.3.16 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 93.5.6 심사청구를 거쳐 93.7.O0 이 건 심판청구를 하였다.

O. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

일반적으로 토지구획정리사업은 사업시행공고 전후에 상당한 지가상승이 수반될 뿐아니라 사업시행공고후 수개월내에 대부분의 지가상승이 이루어지며, 실제 청구인이 양도한 쟁점토지의 경우에도 토지구획정리사업시행 공고시점인 87.1O.O8 이후 지가가 급등하였으며, 이는 사업시행공고일 현재 토지등급 140등급이 불과 1년 4개월후인 89.5.1 새로이 설정된 잠정등급 O03등급으로 엄청난 등급상승이 있었던 사실로도 알 수 있다.

따라서 토지구획정리사업지구내의 토지에 대한 과세시가표준액을 적용함에 있어 종전에 설정된 토지등급가격에 의하여 정하기보다는 환지예정지 지정이후에 토지의 지목·품위·정황이 현저히 O라진 점을 감안하여 설정된 잠정등급에 의하여 가격을 정하는 것이 합리적이라고 보며, 이 건의 경우에 있어서도 환지예정지를 취득하였으므로 환지예정지 지정전의 구 토지대장상의 등급인 140등급을 적용하는 것보다 환지예정지 지정이후 최초로 설정된 잠정등급인 O03등급에 의하여 취득가액을 환산하는 것이 타당하므로 처분청의 이 건 양도소득세 부과처분은 취소되어야 한다는 주장이다.

나. 국세청장 의견

환지예정지로 지정된 토지를 취득하여 양도한 경우 기준시가에 의하여 취득가액을 계산할 때 적용할 관련규정을 보면 소득세법 제60조와 동법시행령 제115조 제1항 제1호 및 부칙(90.5.1 대통령령 제1O994호) 제3항에서 90.9.1 이전에 취득한 토지의 “취득당시의 기준시가”는

의 방법으로 환산하도록 규정되어 있는 바, 위 산식에서의 취득당시의 과세시가표준액은 취득당시에 설정되어 있는 토지등급을 적용하여야 할 것이고 환지예정지라 하여 취득당시의 과세시가표준액 계산시 적용할 토지등급에 관하여 별도의 규정이 없음을 볼 때 이 건의 경우 처분청이 쟁점토지 취득당시의 토지등급인 140등급을 적용하여 과세한 처분은 O리 잘못이 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

이 건 심판청구의 다툼은 쟁점토지의 취득가액을 기준시가에 의하여 계산하는 경우 토지등급을 취득당시 토지대장상의 토지등급을 적용할 것인지 환지예정지지정 이후 최초로 설정된 잠정등급에 의할 것인지 여부에 있다.

사실관계 및 관련법령을 함께 살펴본다.

환지예정지가 지정되는 경우 그 효과에 관하여 토지구획정리사업법 제57조 제1항에서『환지예정지가 지정된 경우에는 종전의 토지에 관한 토지소유자 및 임차권자등은 환지예정지의 지정의 효력발생일로부터 환지처분의 공고가 있는 날까지 환지예정지 또는 그 부분에 대하여 종전과 동일한 내용의 권리를 행사할 수 있으며, 종전의 토지에 대하여는 이를 사용하거나 수익 할 수 없다.』고 규정하고 있으며, 지방세법 시행규칙 제46조 제1항에서『시장·군수는 토지구획정리사업법의 규정에 의한 토지구획정리사업과 농촌 근대화촉진법의 규정에 의한 농지개량사업 및 기타 법령에 의하여 환지가 수반되는 사업의 시행으로 환지예정지 또는 일시이용지등이 지정되는 경우에는 그 사업지구내의 토지에 대하여 잠정적으로 적용할 토지등급(이하 “잠정등급”이라 한다)를 설정하여야 한다.』라고 규정하고 있는 것으로 볼 때, 토지구획정리사업법에 의하여 환지예정지가 지정된 경우에는 당해 토지의 지목·품위 또는 정황이 현저하게 O라졌다고 할 수 있으며 그 토지구획정리사업지구내의 토지에 대한 과세시가표준액은 환지예정지가 지정되기 전에 설정된 토지등급과는 관계없이, 비록 당해 환지예정지의 거래 이후에 그 등급이 설정되었다 하더라도 환지예정지가 지정된 다음에 새로이 설정된 잠정등급에 의하여 가격이 정하여진다고 보아야 한다.(대법원 88누11346, 89.10.13, 국심 90서1580, 90.11.O1 같은 뜻)

이 건의 경우 청구인은 쟁점토지를 환지예정지 지정이후 취득하였다고 주장하면서 환지예정지 지정이후에 지목·품위·정황이 현저히 O라지므로 이 점을 감안하여 설정된 잠정등급에 의하여 취득시 기준시가를 산정하여야 할 것이라고 주장하나, 울산시장이 쟁점토지 소재지인 울산시 O동O지구 토지구획정리사업에 관하여 확인한 바에 의하면 88.11.O9 비로소 환지예정지 지정이 있었으며 이는 청구인이 88.9.10 쟁점토지를 취득한 이후임을 알 수 있다. 따라서 청구인은 쟁점토지를 환지예정지로 취득한 것이 아니라 환지예정지 지정으로 지목·품위 또는 정황이 바뀌기 이전의 종전토지로 취득한 것이므로 환지예정지 지정이후 설정된 잠정등급(O03등급)을 적용하여 취득가액을 산정하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제O호에 의하여 주문과 같이 결정한다.