가. 청구법인은 OOO 일대 토지 24,127㎡에 아파트 421세대와 상가 15호를 재개발하는 주택재건축정비사업을 수행하여 2019.7.19. 준공인가를 받은 재개발조합으로, 2013년 1월 조합설립인가, 2015.9.2. 사업시행인가, 2016.2.24. 관리처분계획인가를 받았다.

나. 청구법인은 재개발사업과 관련하여 조합원들로부터 현물출자받아 취득한 ＜별지1＞ 기재 부동산(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 장부에 건설용지로 계상하면서 그 취득원가를 사업시행인가일인 2015.9.2. 기준으로 산정한 감정가액의 평균액인 OOO(이하 “기존감정가액”이라 한다)으로 계상한 후 청구법인의 2017〜2018사업연도 법인세를 신고·납부하였다가, 쟁점부동산의 취득원가는 현물출자에 따른 관리처분계획인가일인 2016.2.24.을 기준으로 산정한 감정가액의 평균액인 OOO(이하 “쟁점감정가액”이라 한다)으로 계상하여야 한다고 보아, 2020.4.28. 쟁점감정가액과 기존감정가액의 차액인 OOO을 건설용지의 취득원가로 추가 계상한 후 이에 따른 2017〜2018사업연도 법인세를 환급해야 한다는 취지로 경정청구를 하였다.

다. 처분청은 2020.7.2. 청구법인이 쟁점부동산을 취득한 시기는 관리처분계획인가일이 아닌 사업시행인가일에 해당하고, 설령 쟁점부동산의 취득시기를 사업시행인가일로 보더라도 소급하여 감정한 쟁점감정가액을 취득원가로 인정할 수 없다는 취지로 청구법인의 경정청구를 거부하는 통지를 하였다.

라. 청구법인은 이에 불복하여 2020.9.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 청구법인이 조합원들로부터 쟁점부동산을 취득한 시기는 관리처분계획인가일로 봄이 타당하다.

「법인세법 시행령」제68조 제1항 제3호는 자산의 취득시기를 대금청산일, 소유권이전등기일, 사용수익일 중 가장 빠른 날로 규정하고 있다. 그런데 이 건에서 쟁점부동산의 대금청산일과 사용수익일은 관리처분계획인가일인 2016.2.24.인 반면 소유권이전등기는 2016.5.20. 〜 2016.7.13. 기간 동안 이루어졌으므로, 청구법인이 쟁점부동산을 취득한 시기는 사업시행인가일이 아닌 관리처분계획인가일인 2016.2.24.이라 할 것이다.

(2) 기존감정가액과 쟁점감정가액의 차이가 발생한 이유는 다음과 같으므로, 쟁점감정가액은 소급하여 감정한 가액이기는 하나 관리처분계획인가일을 기준으로 한 쟁점감정평가액이 「법인세법」상 현물출자자산의 시가로서 정당한 가액에 해당한다.

(가) 관련 법령, 목적, 평가시점의 차이 : 사업시행인가일을 기준으로 한 부동산의 평가액은 조합원 사이의 상대적 출자비율을 정하기 위한 목적으로 이루어진 것(대법원 2015.11.26. 선고 2014두15528 판결 참조)으로, 일반적인 시가를 확인하기 위한 감정이 아니라 「도시 및 주거환경정비법」상 관리처분계획을 수립하기 위한 특수목적 감정에 해당하므로 이는 「법인세법」상 시가를 확인하기 위한 감정에 해당한다고 볼 수 없다.

반면 관리처분계획인가일을 기준으로 한 쟁점감정가액은 현물출자된 자산의 시가에 따라 평가된 가액으로 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 등에 근거하여 평가한 가액이다. 쟁점감정가액을 산출한 평가방법은 「감정평가에 관한 규칙」 제5조 제1항에 따라 시장가치를 기준으로 이루어진 것으로 「법인세법」상 시가를 확인하기에 적정한 평가방법이라고 할 것이다.

또한 이 건 재개발사업에서 사업시행인가일과 관리처분계획인가일 사이에는 약 5개월 20일 정도 평가시점에 차이가 있으므로, 그 기간 동안 지가상승율과 단기간에 상승하는 재개발이익 프리미엄 등을 반영한 관리처분계획인가일의 쟁점감정금액이 「법인세법」상 시가에 해당한다고 할 것이다.

(나) 평가대상의 차이 : 사업시행인가일을 기준으로 한 기존감정가액은 재건축사업지 내의 국·공유지를 제외한 토지와 건물·수목·대문 등 지장물을 평가한 것이며, 관리처분계획인가일을 기준으로 한 쟁점감정가액은 종전에 분양신청을 하지 않은 현금청산자와 국·공유지를 제외한 토지와 지장물을 평가한 것이다.

나. 처분청 의견

(1) 청구법인이 조합원들로부터 취득한 쟁점부동산의 취득시기를 사업시행인가일로 보아야 한다.

청구법인은 「법인세법 시행령」제68조 제1항 제3호를 근거로 대금청산일인 관리처분계획인가일을 쟁점부동산의 현물출자로 취득한 시기로 보고 있다. 그런데 현물출자는 「상법」이 정한 출자계약의 형태로 계약의 효력, 계약 당사자의 법적 지위 등이 일반적인 양도와는 달라 대금청산일이 존재할 수 없으므로 위 조항을 현물출자에 적용할 수 없다고 할 것이다. 즉 위 조항은 거래의 대가로 ‘현금’을 지급하는 관계에서 대금을 청산한 날이 속하는 사업연도에 손익이 귀속한다고 규정하고 있을 뿐이고, 이 사건의 경우 ‘현금’이 지급되지 않는 현물출자이므로 위 규정을 적용할 수 없다고 할 것이다.

청구법인과 같은 경우에 관한 법률상 규정은 없으나, 「도시 및 주거환경정비법」에 따르면 해당 구역에서 국가 또는 지방자치단체가 소유하는 토지는 사업시행인가의 고시가 있는 날로부터 용도가 폐지된 것으로 보고 있으므로, 이러한 규정의 취지에 따라 청구법인이 재개발사업을 수행하기 위하여 조합원으로부터 취득한 자산도 사업시행인가의 고시가 있는 날부터 종전의 용도가 폐지되고 조합이 사용수익한 것으로 보는 것이 타당하다.

(2) 설령 청구법인이 주장이 타당하다고 하더라도 쟁점감정가액은 소급감정가액에 해당하거나 합리적·객관적 가액으로 볼 수 없으므로 쟁점부동산의 적절한 시가로 인정하기 어렵다.

(가) 「상속세 및 증여세법」 제60조 제2항 및 동법 시행령 제29고 제1항이 규정하고 있는 평가기간인 평가기준일 전·후 6개월을 경과하여 평가한 가액이다. 즉 청구법인이 제출한 2개의 감정평가서는 작성일이 2019.7.8. 및 2019.7.17.로서 청구법인이 취득시기라고 주장하는 2016.2.24.로부터 3년 4개월이 경과한 이후에 소급하여 감정한 평가자료이므로 쟁점부동산의 취득가액으로 평가할 수 없다.

(나) 또한 쟁점감정가액은 합리적·객관적인 가격으로 보기도 어렵다. 재개발로 이미 아파트가 준공된 시점에 개별적 특성이 강한 부동산을 현장조사 없이 평가된 소급 감정가액을 평가기준일의 시가로 보기는 어려우며, 청구법인은 기존감정가액은 특수 목적 감정평가로 일반 감정평가와 다르다고 주장하나 이는 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 제5항에 따라 적법하게 이루어진 것으로 시공사, 조합원 및 현금청산 대상자의 이해관계가 합리적으로 반영된 객관적인 시가이고, 오히려 쟁점감정가액이 법인세 재산출만을 목적으로 감정평가 수수료를 지급하여 소급감정을 실시한 것으로 객관적·합리적인 평가가 이루어졌다고 보기 어렵다.

특히 재건축사업으로 인한 지가상승은 쟁점부동산 뿐만 아니라 해당 지역의 지가에 영향을 미치는 것은 당연하나, 해당 지역OOO의 지가 상승률은 사업시행인가일인 2015.9.2. 기준 0.269%이고, 관리처분계획인가일인 2016.2.24. 기준 0.271%로 확인되는데, 기존감정가액 대비 쟁점감정가액은 14.05%나 증가한 금액으로 감정평가가 이루어졌다. 이와 같이 해당 기간 동안 쟁점부동산만 폭등할만한 특별한 사정이 없음에도 불구하고 쟁점부동산의 시가가 고가에 평가되었는바 법인세를 재산출하기 위한 목적으로 감정평가법인에 수수료를 지급하고 시행한 쟁점감정가액은 아무런 이해관계 산정된 소급감정에 해당한다고 보기 어려우므로 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가에 해당한다고 보기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점부동산의 취득가액 평가기준일인 취득시점을 사업시행인가일이 아닌 관리처분계획인가일로 보아 취득가액을 산정하여야 한다는 청구주장의 당부

② 소급감정에 의하여 산출한 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 인정할 수 있는지 여부

나. 관련 법령 : ＜별지2＞ 참조

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인은 OOO 일대 토지 24,127㎡에 아파트 421세대와 상가 15호를 개발하는 주택재건축정비사업을 수행하여 2019.7.19. 준공인가를 받은 재개발조합으로, 2013년 1월 조합설립인가, 2015.9.2. 사업시행인가, 2016.2.24. 관리처분계획인가를 받았다.

(2) 청구법인은 당초 쟁점부동산의 취득한 시기를 사업시행인가일인 2015.9.2.로 보아 쟁점부동산의 가액을 기존감정가액인 OOO으로 장부에 계상한 후 2017〜2018사업연도 법인세를 신고·납부하였으나, 이후 쟁점부동산의 취득원가는 현물출자에 따른 관리처분계획인가일인 2016.2.24.을 기준으로 산정하여야 한다고 보고 쟁점부동산의 가액을 쟁점감정가액인 OOO으로 평가한 후, 2020.4.28. 쟁점감정가액과 기존감정가액의 차액인 OOO을 건설용지의 취득원가로 추가 계상한 후 이에 따른 2017〜2018사업연도 법인세를 환급해야 한다는 취지로 경정청구를 하였다.

(3) 처분청은 2020.7.2. 청구법인이 쟁점부동산을 취득한 시기는 관리처분계획인가일이 아닌 사업시행인가일에 해당하고, 설령 쟁점부동산의 취득시기를 사업시행인가일로 보더라도 소급하여 감정한 쟁점감정가액을 취득원가로 인정할 수 없다는 취지로 청구법인의 경정청구를 거부하는 통지를 하였다.

(4) 청구법인이 기존감정가액과 쟁점감정가액을 산출하기 위하여 선정한 「부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률」 제2조 제9호에 따른 감정평가업자는 OOO으로 쟁점부동산에 대한 평가결과는 아래 ＜표＞와 같다.

＜표＞ 청구법인이 실시한 쟁점부동산 평가결과

(5) 기존감정가액과 쟁점감정가액은 관련 법령 및 목적, 평가대상 등에서 차이가 있다는 청구주장을 확인하기 위하여 OOO이 작성한 두 감정평가서의 주요 내용을 확인하여 보면 아래와 같다. 아래 내용을 요약하면, ① 감정평가 기준일이 다를 뿐, ② 두 감정평가서는 「감정평가에 관한 규칙」 제5조 제1항에 따라 모두 ‘시장가치’를 기준으로 평가하였으며, ③ 평가 대상은 삼익빌라 등 아파트 및 근린생활시설, 단독주택 등으로 동일한 것으로 확인되고, ④ 평가방법 역시 동일한 것으로 확인된다.

＜OOO 작성 2015.11.11.자 감정평가서 내용 중 발췌＞

＜OOO작성 2019.7.8.자 감정평가서 내용 중 발췌＞

(6) 처분청이 제시한 자료에 의하면 쟁점부동산 소재지OOO의 지가 상승률은 사업시행인가일 기준으로 0.269%, 관리처분계획인가일 기준으로 0.271%로 확인되며, 처분청과 청구법인 사이에 쟁점부동산의 소유권이전등기일이 2016.5.20. 이후인 사실은 다툼이 없다.

(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

(가) 먼저 쟁점①에 관하여 살펴본다.

처분청은 현물출자의 경우 일반적인 양도와 달리 대금청산일이 있을 수 없으므로 「법인세법 시행령」제68조 제1항 제3호 규정 중 대금청산일 부분은 현물출자에는 적용할 수 없고, 「도시 및 주거환경정비법」 제68조에 따르면 해당 구역에서 국가 또는 지방자치단체가 소유하는 토지는 사업시행인가의 고시가 있는 날로부터 용도가 폐지된 것으로 보고 있으므로 이를 준용하여 청구법인도 쟁점부동산을 사업시행인가의 고시가 있는 날부터 사용수익한 것으로 보아야 하므로, 청구법인의 쟁점부동산 취득시기는 사업시행인가일이라고 보아야 한다는 의견이다.

그러나 현물출자의 사전적 의미는 주주(조합원)가 주식(지분)을 취득하기 위한 대가로 금전 이외의 현물, 곧 동산, 부동산, 채권, 특허권 영업권 따위를 출자하는 것을 의미하고, 「법인세법」 제47조의2 제1항에서 “현물출자로 발생한 자산의 양도차익”이라는 문구를 두고 있는 점에 비추어보면, 현물출자는 조합원이 현물을 청구법인에게, 청구법인이 지분을 조합원에게 양도하는 과정에서 대가를 금전으로 지급하는 과정이 상계로 인하여 생략된 것일 뿐 법적 성격은 「민법」 상 매매와 다르지 않다 할 것이므로, 현물출자에서 대금청산일은 청구법인과 조합원 사이에 상계로 인하여 대금지급 의무가 청산되었다고 볼 수 있는 현물출자일로 봄이 타당하다. 또한 「도시 및 주거환경정비법」 제68조는 국가 또는 지방자치단체가 소유하는 토지의 경우에 관한 규정이므로 이 건에는 적용될 수 없다고 할 것이다.

위와 같은 판단을 전제로 청구법인의 쟁점부동산 취득시기가 언제인지 여부에 관하여 살펴보면, 「법인세법 시행령」제68조 제1항 제3호는 자산의 취득시기는 대금청산일, 소유권이전등기일, 사용수익일 중 빠른 날로 규정하고 있고, 이 건의 경우 대금청산일 및 사용수익일은 관리처분계획인가일인 2016.2.25.인 반면, 쟁점부동산의 소유권이전등기일은 2016.5.20. 이후이므로, 청구법인이 쟁점부동산을 취득한 시기(취득가액 산정기준일)는 사업시행인가일(2015.9.2.)이 아닌 관리처분계획인가일(2016.2.25.)이라 할 것(조심 2015부4909, 2018.3.14. 합동회의, 조심 2020전1335, 2020.11.23., 같은 뜻임)이다.

따라서 기존감정가액은 평가기준일이 달라 이를 청구법인의 쟁점부동산 취득가액으로 보기는 어려운 것으로 판단된다.

(나) 마지막으로 쟁점②에 관하여 살펴본다.

청구법인은 기존감정가액과 쟁점감정가액은 근거 법령이나 평가 목적, 시점에 차이가 있고, 쟁점감정가액이 소급감정가액이기는 하나 시가를 적정히 반영하고 있는 가액이므로 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 보아야 한다고 주장한다.

「법인세법」의 경우 소급감정을 배제하는 규정을 두고 있지는 아니하기는 하나, 청구법인이 제출한 감정평가서들을 살펴보면 기존감정가액이나 쟁점감정가액은 평가기준일이 다를 뿐 근거 법령, 평가 목적, 시점, 평가 대상 등에서 차이가 확인되지 아니하는데, 처분청이 제시한 쟁점부동산 소재지의 지가 상승률은 사업시행인가일 기준 0.269%, 관리처분계획인가일 기준 0.271%로 확인됨에도 불구하고, 기존감정가액과 쟁점감정가액의 경우 약 6개월의 시차를 두고 감정가액의 차이가 무려 OOO에 이르는 반면, 청구법인은 이와 같이 차이가 발생한 이유에 대하여 합리적인 설명을 하지 못하고 있으므로, 쟁점감정가액의 경우 제시된 정황만으로는 객관적이고 합리적으로 평가된 시가로 인정하기에는 불분명한 측면이 있다 하겠다.

다만, 쟁점①에서 살펴본 바와 같이 기존감정가액 역시 평가기준일이 달라 청구법인의 쟁점부동산 취득가액으로 보기는 어려우므로, 처분청이 관리처분계획인가일(2016.2.24.)을 기준으로 하여 쟁점부동산의 시가(취득가액)를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지1＞ 쟁점부동산 현황

＜별지2＞ 관련 법령

(1) 법인세법(2018.12.24. 법률 제16008호로 개정되기 전의 것)

제41조(자산의 취득가액) ① 내국법인이 매입·제작·교환 및 증여 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산(대통령령으로 정하는 금융자산은 제외한다)은 매입가액에 부대비용을 더한 금액

2. 자기가 제조·생산 또는 건설하거나 그 밖에 이에 준하는 방법으로 취득한 자산은 제작원가(製作原價)에 부대비용을 더한 금액

3. 제1호와 제2호 외의 자산은 취득 당시의 대통령령으로 정하는 금액

② 제1항에 따른 매입가액 및 부대비용의 범위 등 자산의 취득가액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제47조의2(현물출자 시 과세특례) ① 내국법인(이하 이 조에서 "출자법인"이라 한다)이 다음 각 호의 요건을 갖춘 현물출자를 하는 경우 그 현물출자로 취득한 현물출자를 받은 내국법인(이하 이 조에서 "피출자법인"이라 한다)의 주식가액 중 현물출자로 발생한 자산의 양도차익에 상당하는 금액은 대통령령으로 정하는 바에 따라 현물출자일이 속하는 사업연도의 소득금액을 계산할 때 손금에 산입할 수 있다. 다만, 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우에는 제2호 또는 제4호의 요건을 갖추지 못한 경우에도 자산의 양도차익에 상당하는 금액을 대통령령으로 정하는 바에 따라 손금에 산입할 수 있다.

제52조(부당행위계산의 부인) ② 제1항을 적용할 때에는 건전한 사회 통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율·이자율·임대료 및 교환 비율과 그 밖에 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 이 조에서 "시가"라 한다)을 기준으로 한다.

④ 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용할 때 부당행위계산의 유형 및 시가의 산정(算定) 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 법인세법 시행령(2017.2.3. 대통령령 제27828호로 개정되기 전의 것)

제68조(자산의 판매손익 등의 귀속사업연도) ① 법 제40조 제1항 및 제2항을 적용할 때 자산의 양도 등으로 인한 익금 및 손금의 귀속사업연도는 다음 각 호의 날이 속하는 사업연도로 한다.

3. 상품 등외의 자산의 양도 ： 그 대금을 청산한 날[「한국은행법」에 따른 한국은행이 취득하여 보유 중인 외화증권 등 외화표시자산을 양도하고 외화로 받은 대금(이하 이 호에서 "외화대금"이라 한다)으로서 원화로 전환하지 아니한 그 취득원금에 상당하는 금액의 환율변동분은 한국은행이 정하는 방식에 따라 해당 외화대금을 매각하여 원화로 전환한 날]. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전등기(등록을 포함한다)를 하거나 당해 자산을 인도하거나 상대방이 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 이전등기일(등록일을 포함한다)·인도일 또는 사용수익일중 빠른 날로 한다.

제72조(자산의 취득가액 등) ② 법 제41조 제1항 및 제2항에 따른 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.

3. 합병·분할 또는 현물출자에 따라 취득한 자산의 경우 다음 각 목의 구분에 따른 금액

나. 그 밖의 경우 : 해당 자산의 시가

제89조(시가의 범위 등) ② 법 제52조 제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 따른다.

1. 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자가 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등은 제외한다.

2. 「상속세 및 증여세법」 제38조ㆍ제39조ㆍ제39조의2ㆍ제39조의3, 제61조부터 제66조까지의 규정 및 「조세특례제한법」 제101조를 준용하여 평가한 가액. 이 경우 「상속세 및 증여세법」 제63조 제1항 제1호 나목 및 같은 법 시행령 제54조에 따라 비상장주식을 평가함에 있어 해당 비상장주식을 발행한 법인이 보유한 주식(주권상장법인이 발행한 주식으로 한정한다)의 평가금액은 평가기준일의 한국거래소 최종시세가액으로 하며, 「상속세 및 증여세법」 제63조 제2항 제1호ㆍ제2호 및 같은 법 시행령 제57조 제1항ㆍ제2항을 준용할 때 “직전 6개월(증여세가 부과되는 주식등의 경우에는 3개월로 한다)”은 각각 “직전 6개월”로 본다.

(3) 도시 및 주거환경정비법(2017.2.8. 법률 제14567호로 전부 개정되기 전의 것)

제16조(조합의 설립인가 등) ① 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 추진위원회(제13조 제2항 단서 또는 같은 조 제6항에 따라 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우에는 토지등소유자를 말한다)가 조합을 설립하려면 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상(가로주택정비사업의 경우에는 토지등소유자의 10분의 8 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상)의 토지소유자의 동의를 얻어 다음 각 호의 사항을 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 하며, 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 조합원의 동의없이 시장·군수에게 신고하고 변경할 수 있다.

1. 정관

2. 공사비 등 정비사업에 드는 비용(이하 "정비사업비"라 한다)과 관련된 자료 등 국토교통부령으로 정하는 서류

3. 그 밖에 시·도조례로 정하는 서류

제18조(조합의 법인격 등) ① 조합은 법인으로 한다.

② 조합은 조합 설립의 인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 대통령령이 정하는 사항을 등기함으로써 성립한다.

③ 조합은 그 명칭 중에 "정비사업조합"이라는 문자를 사용하여야 한다.

제28조(사업시행인가) ① 사업시행자(제8조 제1항 내지 제3항의 규정에 의한 공동시행의 경우를 포함하되, 사업시행자가 시장·군수인 경우를 제외한다)는 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 제30조의 규정에 의한 사업시행계획서(이하 "사업시행계획서"라 한다)에 정관등과 그 밖에 국토교통부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수에게 제출하고 사업시행인가를 받아야 한다. 인가받은 내용을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장·군수에게 이를 신고하여야 한다.

제30조(사업시행계획서의 작성) 사업시행자는 제4조 제6항에 따라 고시된 정비계획에 따라 다음 각호의 사항을 포함하여 사업시행계획서를 작성하여야 한다.

1. 토지이용계획(건축물배치계획을 포함한다)

2. 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획

3. 임시수용시설을 포함한 주민이주대책

4. 세입자의 주거 및 이주 대책

4의2. 사업시행기간 동안의 정비구역 내 가로등 설치, 폐쇄회로 텔레비전 설치 등 범죄예방대책

5. 임대주택의 건설계획(주택재건축사업의 경우 제30조의3 제2항에 따른 소형주택의 건설계획을 말한다)

6. 건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획

7. 정비사업의 시행과정에서 발생하는 폐기물의 처리계획

7의2. 교육시설의 교육환경 보호에 관한 계획(정비구역으로부터 200미터 이내에 교육시설이 설치되어 있는 경우에 한한다)

8. 시행규정(시장·군수 또는 주택공사등이 단독으로 시행하는 정비사업에 한한다)

8의2. 정비사업비

9. 그 밖에 사업시행을 위하여 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시·도조례로 정하는 사항

제48조(관리처분계획의 인가 등) ① 사업시행자(제6조 제1항 제1호부터 제3호까지의 방법으로 시행하는 주거환경개선사업 및 같은 조 제5항의 방법으로 시행하는 주거환경관리사업의 사업시행자는 제외한다)는 제46조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 제46조에 따른 분양신청의 현황을 기초로 다음 각호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 같으며, 이 경우 조합은 제24조 제3항 제10호의 사항을 의결하기 위한 총회의 개최일부터 1개월 전에 제3호부터 제5호까지에 해당하는 사항을 각 조합원에게 문서로 통지하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장·군수에게 신고하여야 한다.

1. 분양설계

2. 분양대상자의 주소 및 성명

3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액

4. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행인가 전에 제48조의2 제2항에 따라 철거된 건축물의 경우에는 시장·군수에게 허가 받은 날을 기준으로 한 가격)

5. 정비사업비의 추산액(주택재건축사업의 경우에는「재건축 초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금에 관한 사항을 포함한다) 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기

6. 분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세

7. 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액

8. 그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 대하여 대통령령이 정하는 사항

⑤ 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업 또는 가로주택정비사업에서 제1항 제3호·제4호 및 제7호에 따라 재산 또는 권리를 평가할 때에는 다음 각 호의 방법에 의한다.

1. 「부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가업자 중 다음 각 목의 구분에 따른 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다. 다만, 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하고자 하는 경우에는 분양예정 대상인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 이를 산정할 수 있다.

가. 주택재개발사업 또는 도시환경정비사업 : 시장·군수가 선정·계약한 2인 이상의 감정평가업자

나. 주택재건축사업 또는 가로주택정비사업 : 시장·군수가 선정·계약한 1인 이상의 감정평가업자와 조합총회의 의결로 정하여 선정·계약한 1인 이상의 감정평가업자

2. 시장·군수는 제1호에 따라 감정평가업자를 선정·계약하는 경우 감정평가업자의 업무수행능력, 소속 감정평가사의 수, 감정평가 실적, 법규 준수 여부, 평가계획의 적정성 등을 고려하여 객관적이고 투명한 절차에 따라 선정하여야 한다. 이 경우 감정평가업자의 선정·절차 및 방법 등에 관하여 필요한 사항은 시·도조례로 정한다.

3. 사업시행자는 제1호에 따라 감정평가를 하고자 하는 경우 시장·군수에게 감정평가업자의 선정·계약을 요청하고 감정평가에 필요한 비용을 미리 예치하여야 한다. 시장·군수는 감정평가가 끝난 경우 예치된 금액에서 감정평가 비용을 직접 지불한 후 나머지 비용은 사업시행자와 정산하여야 한다.

제68조(국유지·공유지의 무상양여 등) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 구역에서 국가 또는 지방자치단체가 소유하는 토지는 제28조 제4항에 따른 사업시행인가의 고시가 있은 날부터 종전의 용도가 폐지된 것으로 보며, 「국유재산법」, 「공유재산 및 물품 관리법」 및 그 밖에 국유지ㆍ공유지의 관리 및 처분에 관하여 규정한 관계 법령에도 불구하고 해당 사업시행자에게 무상으로 양여된다. 다만, 「국유재산법」 제6조 제2항에 따른 행정재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」 제5조 제2항에 따른 행정재산과 국가 또는 지방자치단체가 양도계약을 체결하여 정비구역지정 고시일 현재 대금의 일부를 수령한 토지에 대하여는 그러하지 아니하다.

(4) 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

7. “감정평가”라 함은 토지등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다.

8. “감정평가업”이라 함은 타인의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 토지등의 감정평가를 업으로 행하는 것을 말한다.

9. “감정평가업자”라 함은 제27조에 따라 신고를 한 감정평가사와 제28조에 따라 인가를 받은 감정평가법인을 말한다.

(5) 민법

제563조(매매의 의의) 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.