청구인은 1984.1.15 서울특별시 구로구 OOO동 OOO 소재 대지 172㎡(전체면적 344㎡ 중 청구인 지분, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하였고, 1984.5.28 위 토지 위에 건물 340.8㎡(전체 777.6㎡ 중 청구인 지분, 이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 쟁점건물을 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하여 보유하다가 1993.6.10 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 양도한 후 양도가액을 497,000,000원, 취득가액을 364,000,000원(쟁점토지 취득가액 208,000,000원, 쟁점건물 신축비용 156,000,000원)으로 하여 1994.5.31 양도소득세 과세표준 확정신고를 하였으나, 처분청은 이를 부인하고 기준시가에 의해 양도가액은 397,148,800원으로, 취득가액은 110,708,236원으로 하여 양도차익을 산정한 후 1999.1.2 청구인에게 1993년 귀속 양도소득세 113,769,650원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 1999.3.16 이의신청, 1999.7.30 심사청구를 거쳐 2000.2.26 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인이 양도소득세 과세표준 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 신고한 양도 및 취득당시의 실지거래가액이 확인되는데도 이를 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인이 쟁점토지를 취득에 대한 객관적이 증빙서류를 제시하지 못하여 쟁점토지 및 건물의 취득가액이 불분명하고, 청구인이 제시한 매매계약서상 매매대금은 양도 및 취득당시 시세 등과 달라 신빙성이 없으므로 청구인이 신고한 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 인정할 수 없다.

3. 쟁점 및 판단

가. 쟁점

이 건의 쟁점은 청구인이 신고한 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다

나. 관련법령

소득세법(1994.12.22, 법률 제4803호로 전면 개정되기 이전의 것) 제23조【양도소득】① 양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

3. 대통령령이 정하는 서화․골동품 등(이하 “서화 등”이라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

4. 한국증권거래소에 상장되지 아니한 주식 또는 출자지분으로서 대통령령이 정하는 것의 양도로 인하여 발생하는 소득

5. 제1호 내지 제4호 외에 대통령령이 정하는 자산(이하 “기타 자산”이라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

② 양도소득금액은 당해 자산의 양도로 인하여 발생한 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제45조의 규정에 의한 필요경비를 공제한 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 다시 다음 각호의 금액을 순차로 공제한 금액으로 한다. 다만, 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 자산의 보유기간이 2년 미만인 것과 제70조 제7항에 규정하는 미등기양도자산에 대하여는 다음 각호의 금액을 공제하지 아니한 금액으로 한다.

1. 제1항 제1호에 규정하는 자산에 있어서 그 취득가액에 대통령령이 정하는 율과 그 취득일로부터 양도일까지의 기간을 곱한 금액(이하 “양도소득 특별공제액”이라 한다). 다만, 양도소득 특별공제액은 당해 자산의 양도차익을 한도로 한다.

2. 제1항 제1호에 규정하는 자산(대통령령이 정하는 토지를 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 5년 이상인 것에 대하여는 다음 각 목의 구분에 따라 계산한 금액(이하 “장기보유특별공제액”이라 한다)

(가) 당해 자산의 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 것

양도차익의 100분의 10

(나) 당해 자산의 보유기간이 10년 이상인 것

양도차익의 100분의 30

3. 150만원(이하 “양도소득공제액”이라 한다) (1988.12.26.개정)

③ 제5조 제6호 자목의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고급주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익․양도소득 특별공제액 및 장기보유특별공제액은 제2항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.

④ 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제1항 제1호․제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 제1호외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 기준시가에 의한다.

⑤ 제70조 제6항의 규정은 제2항에 규정하는 자산의 보유기간 계산에 준용한다.

⑥ 양도소득금액의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

같은법 제45조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제23조 제1항 제1호․제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

나. 가목외의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요되는 실지거래가액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득당시의 기준시가에 의한다.

2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비

3. 대통령령이 정하는 자본적지출액

4. 대통령령이 정하는 양도비

② 양도자산보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산소득금액․사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다.

같은법 시행령 제170조【양도소득금액의 조사결정】④ 법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

2. 다음 각 목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액이 확인되는 경우. 다만, 부동산의 취득․양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

가. 제44조 제4항 제2호에 규정된 자산을 양도한 경우

나. 법 제70조 제7항에 규정된 자산을 양도한 경우

다. 부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도한 경우

라. 중개업자가 부동산중개업법을 위반하여 직접 부동산을 양도한 경우

마. 국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른 사람 명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우

바. 기타 부동산의 거래로서 부동산의 보유기간․거래규모 및 거래방법 등에 비추어 부동산의 투기를 목적으로 하는 것이라고 인정하여 재무부령이 정하는 기준에 해당하는 경우

3. 양도자가 법 제95조 또는 제100조의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우

같은법 시행령 제166조【실지조사결정】① 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 법 제118조의 규정에 의하여 과세표준을 실지조사결정하여야 한다.

1. 법 제184조 또는 법 제185조의 규정에 의하여 비치․기장한 장부 기타의 장부와 이에 관련된 증빙서류가 완비된 경우로서 기한내에 과세표준확정신고를 한 때

2. 제1호의 장부와 증빙서류가 미비한 경우로서 그 장부와 증빙서류에서 누락된 금액을 당해연도의 신고액에 가산하여 과세표준확정신고를 한 때

3. 제1호의 장부와 증빙서류를 완비한 자가 기한내에 과세표준확정신고를 하지 아니한 경우로서 그 장부와 증빙서류에 의하여 과세표준과 세액을 조사결정할 수 있는 때

다. 판 단

(1) 청구인은 1984.11.15 청구외 OOO으로부터 서울특별시 구로구 OOO동 OOO 대지 344㎡중 일부인 쟁점토지 172㎡를 매입하였고, 공동소유자인 위 OOO과 함께 쟁점건물을 신축하여 보유하다가 쟁점토지 및 건물을 1993.6.11 청구외 OOO에게 양도한 사실이 쟁점토지의 등기부등본 및 쟁점건물의 건축물관리대장에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점부동산의 양도 및 취득 당시 매매계약서 등을 제시하면서 양도소득세 과세표준 확정신고시 신고한 양도가액 497,000,000원 및 취득가액 364,000,000원이 실지거래가액이라고 주장하고 있는 바, 청구인이 신고한 가액이 실지가래가액으로 인정될 수 있는 지가 이 건 쟁점이다.

(가) 먼저 취득가액에 대하여 본다.

청구인은 쟁점토지를 208,000,000원에 취득하였고, 쟁점건물의 공사에 156,000,000원이 소요되었다는 내용으로 토지취득에 대한 부동산매매계약서, 토지양도자의 거래사실확인서, 쟁점건물신축에 관한 공사도급계약서, 상가신축시 공사비 영수증, 쟁점부동산 소재지 인근지역 부동산 중개업자들의 중개거래사실확인서 및 인접 지번 부동산의 매매실례가액 자료 등을 제시하면서

쟁점부동산과 도보로 1～2분거리에 있는 대림전철역이 쟁점 부동산을 취득할 당시에 개통되었을 뿐 아니라, 쟁점부동산과 인접한 곳에 위치한 OOO아파트가 곧 바로 입주를 시작하였고, 인근에 OOO시장 및 동사무소와 학교 등이 위치하고 있으며, 쟁점부동산이 대로변에 위치한 점등 역세권 상권이 형성되어 부동산가액이 상승할 복합적 요인이 충분하므로 청구인이 거래한 취득가액을 실지거래가액으로 인정하여야 한다는 주장이다.

살피건대, 청구인이 주장하는 실지 취득가액의 경우 쟁점 부동산의 입지조건 등에 비추어 일응 일리가 있어 보인다고 하겠으나, 거래사실을 뒷받침할 만한 객관적이고 구체적인 입증자료 등을 제시하지 못하고 있으므로 청구주장을 그대로 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다.

(나) 다음으로 양도가액에 대하여 본다.

청구인은 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 497,000,000원에 매도하였다고 하면서 거래가액 증빙으로 부동산매매계약서, 매수인의 거래사실확인서, OOO은행의 청구인계좌에 매매대금이 입금된 예금통장 등을 제시하고 있으나,

부동산매매계약서, 매수인의 거래사실확인서 등만으로는 거래사실을 신뢰하기 어려운 점이 있고, 청구인이 제시한 입증자료 중 예금통장에 의해 확인되는 금액도 일부에 불과하여 청구인이 주장하는 실지거래가액을 전적으로 신뢰하기는 어렵다 하겠다.

(다) 이상 살펴본 바와 같이 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 취득 및 양도에 관한 실지거래가액은 이를 충분히 뒷받침할만한 객관적이고 구체적인 증빙자료가 제시되지 않고 있어 이 건의 경우 처분청이 기준시가로 양도차익을 산정하고 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 하겠다.

라. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.