청구인은 ’89.2.20 서울특별시 영등포구 OO동 OOOOOO 대지 311.1㎡ 및 그 지상건물(근린생활시설) 823.02㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 청구외 OOO외 1인에게 양도한 후 ’90.5.31 양도가액을 245,000,000원으로 취득가액을 230,806,496원으로 하여 양도소득세를 신고하였다.

처분청은 ’90.5.31 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가(양도가액 244,023,620원, 취득가액 114,535,380원)에 의하여 양도차익을 산출한 후 청구인에게 ’89년 과세기간분 양도소득세 35,577,930원 및 동 방위세 7,113,380원을 결정고지 하였다.

청구인은 이에 불복하여 ’94.5.9 이의신청, ’94.6.30 심사청구를 거쳐 ’94.9.15 이건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

청구인은 ’77.12.27 청구외 OOO과 공동으로 서울 영등포구 OO동 OOOOO 소재 토지를 48,960,000원에 취득하여 구획 정리후 ’85.10.2 공유지분 분할로 지번이 변동되어 구로구 OO동 OOOOOOOO로 확정하고, 동 지상에 ’88.4.7 목욕탕이 포함된 근린생활시설용 건물을 건축비 206,338,294원을 들여 신축하였으나 자금부족으로 ’89.2.20 양도가액을 245,000,000원으로 하여 부득이 이 건 부동산을 양도한 후 ’90.5.31 양도소득세 신고(양도가액 245,000,000원, 취득가액 230,806,496원)하였는 바, 신고시 제출한 증빙에 의하여 실지거래가액으로 과세하여야 한다는 주장이다.

나. 국세청장 의견

청구인이 ’93년 처분청으로부터 이건 부동산 양도에 따른 조사를 받을 당시의 진술에 의하면 이건 토지 취득시의 매매계약서는 분실되어 취득가액을 기억할 수 없다고 했고 신축건물에 대하여도 청구외 OOO의 책임하에 신축하였으므로 신축비용을 알고있지 않을 뿐 아니라, 이 건 부동산의 양도가액도 아는 바가 없다고 확인했으며, 청구인은 양도가액을 245,000,000원으로 신고 하였으나 관할법원이 이 건 부동산을 경매하기 위하여 감정평가한 가액은 520,000,000원으로 신고가액은 감정평가액의 47%에 불과하여 청구인이 신고한 가액은 신빙성이 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이건은 쟁점부동산의 양도차익을 실지거래가액으로 계산하여 양도소득세를 과세할 수 있는지 여부에 다툼이 있다.

나. 법령관계

쟁점부동산의 양도 당시 시행되던 소득세법 제23조 제1항 제1호, 같은조 제2항, 같은조 제4항, 같은법 제45조 제1항 제1호, 같은법 시행령 제170조 제4항 제3호와 같은법 제95조 및 제100조의 규정을 종합해 보면, 토지와 건물의 양도차익은 양도가액에서 취득가액을 공제하여 계산하게 되어 있는 바, 이때 양도가액과 취득가액은 원칙적으로 기준시가를 적용하되 자산양도차익 예정신고나 과세표준확정신고시 제출한 제증빙에 의하여 실지거래가액이 확인되는 경우에는 당해 실지거래가액을 적용하여 계산할 수 있도록 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구인은 쟁점부동산의 취득가액은 230,860,496원(토지 24,468,202원, 건물 206,339,294원) 양도가액은 245,000,000원(토지 66,277,986원, 건물 178,722,014원)이라고 주장하면서 토지의 매매계약서와 건물의 공사계약서, 양수인의 확인서를 제시하고 있으나, ① 청구인이 이건 관련 세무공무원의 조사시 작성 제출한 확인서에 의하면 토지의 취득시 매매계약서는 분실하여 사후에 작성한 것으로서 당초 취득가액을 기억하지 못하며, 건물의 경우 토지를 담보로 하여 1억원을 대출받아 청구외 OOO(주민등록 미상)에게 빌려주고 OOO의 책임하에 건축하였으므로 정확한 비용을 알 수 없으며, 쟁점부동산의 양도 역시 법원의 1차경매 유찰 후 2차경매 개시전에 위 OOO의 책임하에 이루어져 양도가액을 알 수 없음을 확인하고 있을 뿐 아니라 법원 경매를 위한 쟁점부동산의 감정평가액이 5억여원(청구인은 5억 2천만원이하라고 진술함)에 이르는 점, ② 청구인이 주장하는 토지의 양도가액 66,277,986원은 기준시가 144,194,850원의 46%에 불과한 점, ③ 기타 청구인의 주장을 뒷받침할 만한 객관적인 증빙자료(금융자료등)가 제시되고 있지 않은 점에 비추어 청구인이 신고시 제출한 제증빙에 의하여 실지거래가액이 확인되는 경우라고 볼 수 없는 것으로 인정된다.

사실이 이러하다면 쟁점부동산의 양도차익은 실지거래가액에 의하여 계산할 수 없는 바, 처분청이 이건 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하고 양도소득세를 과세한 당초처분은 잘못이 없다.

라. 따라서 이건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.