1. 서울특별시 OOO 대지 257.6㎡, 주택 310.35㎡의 기준시가 OOO원에서 주택의 임대보증금 OOO원을 차감한 OOO원을 증여재산가액으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고,

2. 나머지 심판청구는 이를 기각한다.

가.청구인은 2003.9.4. 서울특별시 OOO 대지 257.6㎡, 연면적 310.35㎡의 단독주택(이하 “쟁점부동산”)을 청구외 왕OOO으로부터 취득하였다.

나. 처분청은 2015.4.27.부터 2015.6.10.까지 쟁점부동산의 취득자금 원천에 대한 증여세 조사를 실시하여, 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다) 제45조의 재산취득자금 증여추정 규정에 따라 쟁점부동산의 기준시가인 OOO원을 증여세 과세가액으로 하여 2015.9.11. 청구인에게 2003년 귀속 증여세 OOO원을 결정·고지하였다.

다.청구인은 이에 불복하여 2015.12.1.심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점부동산의 취득가액은 기준시가인 OOO원이 아닌 실제 취득가액 OOO원이고, 청구인의 쟁점부동산 취득자금이 임대보증금 OOO원 등으로 충분한 소명이 가능하며, 기타 미소명금액은 취득재산가액의 20%에 상당하는 금액과 OOO원 중 적은금액에 미달하여 증여추정이 배제되므로 당초 부과처분을 취소되어야 한다.

(가) 쟁점부동산의 취득가액은 양도자인 왕OOO의 확인내용과 같이 OOO원이다.

처분청에서는 취득 당시의 부동산매매계약서가 없고 2003년도 당시 검인계약서에 기재된 매매대금은 기준시가보다 적다는 사유로 취득시 기준시가인 OOO원(정확한 기준시가는 OOO원)으로 결정하였으나, 당시 쟁점부동산의 양도가액이 기준시가보다 낮은 것은 쟁점부동산이 OOO 옆의 주택으로 양도인이 오랜 기간 동안 매도를 하고자 하였으나 매각이 쉽지 않았고, 양도인의 거주지가 강원도 홍천으로 쟁점부동산에 대한 관리가 어려웠기에 기준시가보다는 낮은 금액으로 거래하게 된 것이다.

부동산은 그 고유 물건마다의 특징으로 인해 가격이 천차만별임에도 불구하고, 단순히 서울특별시 주택시세 및 공시지가에 미치지 못한다는 이유로 실지거래가액을 인정할 수 없다는 것은 억지이다.

(나) 쟁점부동산의 취득자금 원천은 쟁점부동산의 임대보증금 OOO원, 1999년부터 2000년까지 거주하던 OOO의 전세보증금 OOO원, 저축해약액 OOO원 및 전체 취득금액의 10.5% 수준인 기타자기자금 OOO원 합계 OOO원이다.

1) 임대보증금 OOO원에 대하여는 양도자인 왕OOO의 거래사실확인서를 통하여 확인을 할 수 있고, 취득 당시 쟁점부동산은 지하 1층, 지상 2층의 단독주택으로서 청구인이 거주한 사실이 없으며, 청구인은 이혼한 상태로 취득 후 자금이 부족하여 부모님의 주택에 거주한 사실만 보더라도 쟁점부동산에는 세입자가 거주하였음을 쉽게 알 수 있다.

따라서,2009년도에 다세대주택으로 신축하면서 임대차계약서 등을 폐기처분하여 관련증빙을 제출할 수 없었으나 양도인의 확인서에도 그 내용이 확인되어 있으므로 임대보증금에 대한 채무승계를 인정하여야 한다.

2) 서울특별시 OOO 전세보증금 OOO원을 쟁점 부동산 취득자금으로 사용하였음은 청구인의 주민등록초본에 나타나는 바와 같이 1999년 결혼한 전남편과의 별거를 이유로 주민등록을 2000년에 이전하였고, 2000.3.24.까지 OOO에 거주한 사실로 보아 확인된다.

3) 저축해약액은 OOO원으로, 일자별로 정리하면 1999.3.8. OOO원, 1999.6.17. OOO원, 1999.7.7. OOO원, 2001.8.8. OOO원, 2001.8.8. OOO원이다.

4) 기타 소명되지 않는 기타자기자금 OOO원은 전체 취득금액의 10.5% 수준이므로 상증세법 시행령 제34조에 따라 증여추정을 배제하여야 한다.

5) 위 취득자금은 대학생 재학때부터 과외, 번역 등 아르바이트를 통해 모아두었던 자금과 과세관청에서 확인한 바와 같이 2006년부터는 전문적으로 번역업 등 꾸준한 경제활동을 통해 모은 자금을 이용하여 쟁점부동산을 취득하게 된 것이다.

(2)가사, 위 (1)의 청구이유를 받아들일 수 없다고 하더라도, 처분청이 산정한쟁점부동산의 기준시가 OOO원은 잘못된 것으로서, 쟁점부동산의 정확한 기준시가인 OOO원에서 쟁점부동산의 임대보증금 OOO원을 차감한 금액인 OOO원을 증여가액으로 하여 증여세를 경정하여야 한다.

(가) 처분청이 산정한 쟁점부동산의 2003년 기준시가 OOO원은 잘못계산된 것으로서, 정확히 산정한 가액은 토지기준시가 OOO원, 건물기준시가 OOO원 합계 OOO원이다.

(나)처분청은 청구인의 쟁점부동산 취득시 전세보증금 OOO원에 대한 증빙이 없을 뿐만 아니라, 2009년도 다세대주택 신축시 당해 전세보증금을 변제한 증빙이 없어 다세대주택 신축비용에 대하여도 증여받은 것으로 간주하여 증여세는 과세예고통지하였으나, 처분청의 과세전적부심사청구에서는 아래 <표1>과 같이 신축비용 등 OOO원은 은행 및 부모로부터 차용 후 임대보증금으로 변제된 것이 확인되어 인용받은바 있다.

1) 처분청의 과세적부심사청구시 제출된 쟁점 단독주택을 다세대건축 후 완공 후 임대차계약서는 아래 <표2>와 같으나,

2) 과세적부심사청구 당시 제출하지 아니한 501호, 502호에 대한 보증금은 아래 <표3>과 같이 각 OOO원, OOO원으로 2009년도에 신축시 기존의 단독주택에서 거주하고 있던 임차인들에 대한 전세보증금은 전부 변제한 사실이 있다.

501호는 유OOO(681108-1******)에게 2009년 당시의 전세계약서를 보유하고 있으나, 502호는 현재 계약인이 변경되면서 2009년 계약서는 분실한 상태로, 2015년 현재 전세계약서(보증금 OOO원, 월세 OOO원)를 통해 2009년 당시 전세보증금 OOO원을 합리적으로 추정할 수 있다.

※ 502호의 계약서는 2009년 당시 계약서를 분실하여 현재의 계약서를 첨부

(다) 따라서, 쟁점부동산의 실제 기준시가는 OOO원이고, 신축건물의 501호, 502호 전세보증금으로 상환한 내역을 확인할 수 있으므로OOO원에서 쟁점부동산의 임대보증금 OOO원을 차감한금액인 OOO원을 증여가액으로 하여 증여세를 경정하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인이 제출한 검인계약서 금액 OOO원을 실지거래가액으로 인정할 수 없다.

(가) 쟁점부동산은 토지가 257.6㎡으로 78평이고, 건물 연면적은 195.13㎡으로 1·2층 합계 59평이며, 청구인이 실지거래가액으로 주장하는 OOO원을 토지 평수로 나눌 경우 평당 OOO원에 불과하여 2003년 당시 서울특별시의 주택시세에 한참 미치지 못함을 경험칙상 알 수 있다.

(나) 청구인은 검인계약서를 기준시가 이하로 작성할 이유가 없으므로 검인계약서 금액이 실지거래가액임을 주장하고 있으나, 청구외 왕OOO은 쟁점부동산 양도 당시 「소득세법」 제89조에 따른 1세대1주택 비과세자로 양도소득세에 대한 부담이 없는 상태에서 매매계약서 작성 당시 양도가액을 실지거래가액보다 적게 작성하여도 아무런 문제가 없고, 「지방세법」 제111조 제2항에 따라 취득세 과세표준은 취득자가 신고한 가액으로 하되, 그 가액이 시가표준액에 미달하는 경우 시가표준액에 의하는 것이므로 청구인은 취득가액을 실지거래가액보다 적게 작성 하였을 경우 「지방세법」상 취득세 과세표준을 시가표준액으로 하여 취득세를 적게 납부할 수 있어 매매계약서에 실지거래가액보다 적은 금액을 기재하여 취득세를 적게 납부할 이익을 얻을 유인이 충분하므로 2003년 당시 관행처럼 쌍방합의하에 계약서에 매매가액을 「지방세법」상 시가표준액에 맞추어 작성한 뒤 검인을 한 것으로 판단된다.

(다) 또한, 청구인의 금융계좌에서는 취득대금으로 사용되었을 고액의 출금자금이 없고, 청구인의 부모의 금융계좌에서 취득대금으로 사용되었을 고액의 현금출금액이 있는 상태에서 실지거래가액에 해당하는 대금을 양도인에게 지급한 증빙을 제시하지 못하며, 단순히 검인계약서 금액과 취득자금으로 지급되었음이 불분명한 자금원천만을 제시하고 있음에 비추어 쟁점부동산의 기준시가보다 적은 검인계약서 금액을 실지거래가액으로 인정할 수가 없다.

(2) 청구인이 취득자금으로 해명한 임대보증금 OOO원을 취득자금 원천으로 인정할 수 없다.

(가) 청구인이 쟁점부동산의 취득자금의 출처로 주장하는 임대보증금 OOO원은 왕OOO과의 매매계약서에 기재되어 있지 않고, 세입자와의 임대차계약서 등도 확인되지 않아 금액의 존재여부가 불분명하다.

(나) 또한, 그 금액이 왕OOO이 작성한 거래사실확인서에 따라 그 금액만큼 존재하더라도 2009년 건물 멸실 당시 세입자를 내보내기 위하여 임대보증금을 되돌려 주어야 하는바, 청구인의 2003년～2009년 기간 동안의 수입금액은 OOO원에 불과하고, 처분가능한 다른 부동산이 존재하지 않는 등 청구인의 소득·재산상태 등으로 볼 때 자력으로 임대보증금 OOO원을 반환하였음이 입증되지 않으며, 임대보증금 반환내역에 대한 증빙을 제시하지 못하므로 OOO원은 취득자금의 출처로 볼 수가 없다.

(다) 2009년 쟁점부동산 멸실에 즈음하여 청구인의 금융계좌에서 OOO원 이상 고액이 출금된 경우는 신축건물 시공업자인 박OOO에게 지급된 금액만이 존재할 뿐 임대보증금 반환내역은 확인되지 않고, 그 증빙을 제시하지 못하고 있으며, 쟁점부동산 멸실시점인 세입자의 퇴거시점과 신축건물의 전입시점과는 시간적 차이가 있어 전세보증금으로 지급하였다는 주장은 인정하기 어렵다.

(3) 청구인이 취득자금으로 해명한 기존주택 임차보증금 OOO원과 저축해약액 OOO원도 취득자금 원천으로 인정할 수 없다.

(가) 상증세법 제45조에 따른 재산취득자금 증여추정시 재산취득자금으로 인정되는 금액은 ‘신고하였거나 과세 받은 소득금액과 신고하였거나 과세 받은 상속·수증재산가액과 재산처분대가 혹은 부채부담대가로 받은 금전으로 당해재산취득에 직접 사용된 금액’이나, 청구인의 경우 신고(과세)된 소득(상속·증여)금액이 없거니와 재산처분 혹은 부채부담으로 받은 금전으로 당해재산 취득에 직접 사용된 금액이 없다.

(나) 청구인이 취득자금원천으로 해명한 2000년까지 거주한 서울특별시 강남구 OOO 전세보증금 OOO원의 경우 임대차계약서나 금융거래내역을 통해 실제금액이 확인되지 않고, 정기예금 해약금액 OOO원은 입출금내역을 검토해본 바 중복금액을 배제하면 실제 자금원천은 OOO원에 불과하다.

또한, 보증금과 정기예금 해약금액 모두 쟁점부동산 취득당시인 2003년과 시간적인 차이가 있으며, 그 자금이 2003년에 출금되어 왕OOO에게 지급된 증빙도 역시 없는바, 취득자금으로 사용되었다기보다는 2003년 현재 청구인의 금융계좌 중 그 자금에 해당하는 정기예금 등이 존재 하지 않는 점에 비추어 볼 때 출산·육아·의식주 등 생활비로 사용·소비되었음이 더욱 설득력이 있다.

(4) 처분청은 청구인이 쟁점부동산 취득당시 신고소득내역과 처분가능한 재산보유여부 등을 검토하여 상증세법 제45조 규정에 따라 직업·연령·소득 및 재산상태 등으로 보아 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우로 보았고, 다수의 부동산을 보유하고 있었던 청구인의 부친이 재산을 증여할 만한 재력이 있다는 점, 청구인의 모친이 부친의 재산을 관리하는 것이 사회통념상 당연하다는 점, 청구인 부모의 금융계좌에서 사용처 불명 고액현금이 출금된 점 등을 미루어 부동산 취득자금을 증여할만한 재력이 있는 부모로부터 청구인이 부동산 취득자금을 수증받았다고 추정함이 옳다고 판단되므로 이 건 부과처분은 적법하다.

(5) 다만, 쟁점부동산의 기준시가 산정에 오류가 있다는 청구주장을 검토한바, 청구인의 주장대로 쟁점부동산의 기준시가는 OOO원으로 확인되어 증여재산가액의 계산에 일부 오류가 있다는 청구인의 주장은 정당한 것으로 인정된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

처분청이 산정한 쟁점부동산의 기준시가액 전부를 증여재산가액으로 하여 증여세를 과세한 처분의 당부

나.관련 법령

(1) 상속세 및 증여세법

제2조【증여세 과세대상】① 타인의 증여(증여자의 사망으로 인하여 효력이 발생하는 증여는 제외한다. 이하 같다)로 인하여 증여일 현재 다음 각 호의 1에 해당하는 증여재산이 있는 경우에는 그 증여재산에 대하여 이 법이 정하는 바에 의하여 증여세를 부과한다.

1. 타인의 증여에 의하여 재산을 취득하는 자(이하 "수증자"라 한다)가 거주자(본점이나 주된 사무소의 소재지가 국내에 있는 비영리법인을 포함한다. 이하 이 항과 제54조 및 제59조에서 같다)인 경우에는 거주자가 증여받은 모든 재산

2. 수증자가 비거주자(본점이나 주된 사무소의 소재지가 국내에 없는 비영리법인을 포함한다. 이하 이 항과 제4조 제2항·제3항, 제6조제2항 ·제3항 및 제81조 제1항에서 같다)인 경우에는 비거주자가 증여받은 재산 중 국내에 있는 모든 재산

② 제1항에 규정된 증여재산에 대하여 소득세법에 의한 소득세 및 지방세법의 규정에 의한 농업소득세가 수증자에게 부과되는 때에는 증여세를 부과하지 아니한다.

제31조【증여재산의 범위】① 제2조의 규정에 의한 증여재산에는 수증자에게 귀속되는 재산으로서 금전으로 환가할 수 있는 경제적 가치가 있는 모든 물건과 재산적 가치가 있는 법률상 또는 사실상의 모든 권리를 포함한다. (이하 생략)

제45조【재산취득자금등의 증여추정】① 직업·연령·소득 및 재산상태등으로 보아 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우로서 대통령령이 정하는 경우에는 당해 재산을 취득한 때에 당해재산의 취득자가 다른 자로부터 취득자금을 증여받은 것으로 추정한다.

② 직업·연령·소득·재산상태등으로 보아 채무를 자력으로 상환(일부 상환을 포함한다. 이하 이 항에서 같다)하였다고 인정하기 어려운 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그 채무를 상환한 때에 당해 채무자가 다른 자로부터 상환자금을 증여받은 것으로 추정한다.

③ 제1항 및 제2항의 규정은 취득자금 또는 상환자금이 직업·연령·소득·재산상태등을 감안하여 대통령령이 정하는 금액이하인 경우와 취득자금 또는 상환자금의 출처에 관한 충분한 소명이 있는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령

제34조【재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우】① 법 제45조제1항 및 제2항에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 규정에 의하여 입증된 금액의 합계액이 취득재산의 가액 또는 채무의 상환금액에 미달하는 경우를 말한다. 다만, 입증되지 아니하는 금액이 취득재산의 가액 또는 채무의 상환금액의 100분의 20에 상당하는 금액과 2억원 중 적은 금액에 미달하는 경우를 제외한다.

1. 신고하였거나 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)받은 소득금액

2. 신고하였거나 과세받은 상속 또는 수증재산의 가액

3. 재산을 처분한 대가로 받은 금전이나 부채를 부담하고 받은 금전으로 당해 재산의 취득 또는 당해 채무의 상환에 직접 사용한 금액

② 법 제45조 제3항에서 "대통령령으로 정하는 금액"이라 함은 재산취득일전 또는 채무상환일전 10년 이내에 당해 재산 취득자금 또는 당해 채무상환자금의 합계액이 3천만원 이상으로서 연령ㆍ세대주ㆍ직업ㆍ재산상태ㆍ사회경제적 지위 등을 참작하여 국세청장이 정하는 금액을 말한다.

다. 사실관계 및 판단

심판청구서, 심판청구에 대한 답변서, 항변서 및 과세전적부심사결정서 등에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다.

(1) 청구인의 1976년부터 2009년까지 주민등록상 주소지 변경내역은 아래 <표4>와 같다.

(2)청구인의 쟁점부동산 취득자금 소명내용은 아래 <표5>와 같다.

(3) 청구인이 쟁점부동산의 취득가액과 임대보증금의 증빙으로 제출한 쟁점부동산의 양도자 왕OOO의 거래사실확인서의 주요내용은 아래와 같다.

(4) 청구인이 제출한 쟁점부동산 취득계약서의 내용을 보면, 검인계약서로서 매도인은 왕OOO, 매매대금은 OOO원이며(2003.7.5. 계약금 OOO원, 2003.7.28. 중도금 OOO원, 2003.9.4. 잔금 OOO원), 특약사항은 기재되어 있지 않는 것으로 나타난다.

(5) 국세청 국세통합시스템상 2000년부터 2009년까지 청구인의 모(母) 유OOO은 소득발생 내역이 없으며, 청구인 및 청구인 부(父) 김OOO의 종합소득세 신고내역은 아래 <표6>·<표7>과 같이 나타난다.

(6) 청구인 및 청구인 부모의 재산변동내역은 아래 <표7>과 같다.

(8)이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대,

(가) 쟁점부동산의 실지거래가액에 해당하는 대금을 양도인에게 지급한 증빙을 제시하지 못하고 단순히 검인계약서 금액과 취득자금으로 지급되었음이 불분명한 자금원천만을 제시하고 있는 점, 청구인이 취득자금원천으로 해명한 2000년까지 거주한 서울특별시 강남구 OOO 전세보증금 OOO원과 해약일이 1999년～2001년인 정기예금 해약금액 OOO원은 보증금과 정기예금 해약금액 모두 쟁점부동산 취득당시인 2003년과 시간적인 차이가 있으며, 그 자금이 2003년에 출금되어 종전 소유자인 왕OOO에게 지급된 증빙이 없는 점, 직업·연령·소득 및 재산상태 등으로 보아 재산을 자력으로 취득하였다는 입증이 부족한 점, 다수의 부동산을 보유하고 있었던 청구인의 부친이 재산을 증여할 만한 재력이 있다는 점 등에 비추어 쟁점부동산의 취득가액이 OOO원이고, 쟁점부동산의 취득자금 원천이 전세보증금 OOO원과 정기예금 해약금액 OOO원이라는 청구주장을 인정하기 어렵다.

(나) 다만, 처분청이 청구인의 주장대로 쟁점부동산의 기준시가는 OOO원으로 확인되어 증여재산가액의 계산에 일부 오류가 있다는 청구인의 주장을 정당한 것으로 인정하는 점, 취득 당시 쟁점부동산은 지하 1층, 지상2층의 단독주택으로서 청구인이 거주한 사실이 없고, 양도인이 쟁점부동산에 임대보증금이 있었음을 확인하는 점, 당초 다세대주택 신축비용에 대하여도 증여받은 것으로 간주하여 증여세는 과세예고통지하였으나, 처분청의 과세전적부심사청구에서 신축비용 등을 은행 및 부모로부터 차용 후 임대보증금으로 변제된 것이 확인되어 인용받은바 있고, 처분청의 과세전적부심사청구에 제출한 임대계약서 이외에 추가로 OOO원 상당의 임대계약서를 제출하여 2009년도에 주택신축시 기존의 단독주택에서 거주하고 있던 임차인들에 대한 전세보증금을 신축후 다세대주택 임차인의 임대보증금으로변제하였다는 청구주장이 수긍이 가는 점 등에 비추어 쟁점부동산의 기준시가인 OOO원에서 주택의 임대보증금 OOO원을 차감한 금액인 OOO원을 증여재산가액으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」 제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.