가.청구인 등 60명은 2002.6.24.부터 2003.10.10. 기간 동안 OOO 외 10필지의 토지 2,613㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를2003.12.24. 조합설립 인가받은 “OOO 명의로 취득하여 주택조합사업을 진행하다가, 2005.9.28. OOO에 양도하였으며, 청구인은전체 OOO 분양권 양도·취득가액을 공유지분(60분의 1)으로 나누어 청구인이 신고할 분양권(이하 “쟁점분양권”이라 한다)의 양도가액을 250,000,000원으로, 취득가액을 124,884,084원으로계산하고, 2005.11.29.양도소득세 24,465,200원을 예정신고·납부하였다.

나. OOO의 조합원 중 1인인 김OOO에 대한 양도소득세 실지조사를 실시하여 조합원 각자의 분양권 양도가액이 250,000,000원이 아닌 400,000,000원임을 확인하고 조합원 관할세무서장에게 과세자료를 통보하였으며, 처분청은 통보받은 과세자료에 의해 쟁점분양권 양도가액을 400,000,000원으로 하여 2010.6.8. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 63,424,040원을 경정·고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2010.9.1. 이의신청을 거쳐, 2011.1.6. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인이 매수한 OOO의 가등기를 말소하는 과정에서 2003년 5월 쟁점분양권을박OOO에게 1억9,300만원에 양도하였으나,2005.9.28. OOO이 해산되고 쟁점토지가 OOO로 소유권이전 될 때까지조합원 명의만 박OOO으로 변경하지 못하고 청구인으로 되어 있었던 것이고, 청구인이수령한양도대금도 바로박OOO에게 지급하였으므로, 양도일 현재 실질소유자가 아닌 청구인에게양도소득세를 부과한 이 건 처분은 부당하다.

(2) OOO은 쟁점토지를 포함한 사업권을 OOO에 양도하면서 150억원(1인당 2억5,000만원)을 수령하였고, 청구인을 포함한 30명은 조합에서 완전히 탈퇴하고 나머지 30명은 신설된 주택조합에 합류하였으며, 탈퇴조합원들은 잔류조합원으로부터 1인당 1억5,000만원의 보상금을 포함하여 4억원을 수령하였고, 잔류조합원들은 최종분양가에서1인당 3억원(총 90억원)을 공제받기로 하고 1억원의 현금을 수령하였다.

그러나 잔류조합원들이 공제받기로 한 90억원은 확정된 금액이 아니며, OOO이 부도가 발생하여 잔류조합원들은 1인당 3억원의 매매대금 반환소송OOO을 제기하였다가 패소하였으므로, 잔류조합원들이 최종분양가에서 공제받기로 한 90억원을합하여 양도소득세를 산출한 처분은 부당하며, 또한, 잔류조합원들이 보상금으로 지급한 1억5,000만원은 양도대가가 아니므로 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1)청구인은 쟁점분양권을 2003년 5월경 박OOO에게 양도하였다고 주장하지만, 2003년 5월 쟁점분양권 양도에 따른 양도소득세 신고사실이 없고,양수자 박OOO이 실질적으로 OOO의 조합원 자격을 승계하였다는증빙을 제시하지 못하고 있으며, 실질 귀속자에 관한 문제는 중요한 쟁점임에도 전심OOO에서는 주장한 사실이 없고, 우정조합으로부터 양도대금을 지급받은 청구인의 통장거래내역만 확인될 뿐 동 양도대금을 박OOO에게 지급하였다는 증빙의 제시가 없으므로 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

(2) OOO 사이에 체결된 협정서에는 양도대금 240억원에 양도하는 것으로 하고, 청구인과 같은 탈퇴조합원 30명에게는 1인당 4억원을 지급하며, 새로운 주택조합OOO에 잔류하는 조합원에게는 현금 1억원만 지급하는 대신 잔액 3억원은 아파트 공급시 실제 부담할 분담금에서 공제하기로 되어 있으므로, 청구인이 수령한4억원 중 1억5,000만원은 잔류조합원이 지급한 보상금이라는 주장은 사실과 다르다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점토지를 양도하기 전에 조합아파트 분양권을 타인에게 양도하였는지 여부

②탈퇴조합원인 청구인에게 추가로 지급한 1억5,000만원을 양도가액에 포함할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 국세기본법

제14조【실질과세】① 과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위또는 거래처의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

(2) 소득세법(2006.12.30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것)

제94조【양도소득의 범위】① 양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

제96조【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는권리인 경우

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 이 건 양도소득세를 과세하게 된 내역을 보면, 청구인은 OOO의 조합원 60명 중 1인으로 우정조합이 2005.9.28. 쟁점토지를 OOO에 양도하면서 작성된 매매금액 150억원(1인당 2억5,000만원)의 부동산매매계약서의 내용에 따라 쟁점분양권의 양도가액을 2억5,000만원으로 하여 2005.11.30. 양도소득세를 예정신고·납부하였으며, OOO은 조합원 김OOO에 대한 양도소득세실지조사를 실시하면서 OOO 사이에 쟁점토지의 매매금액은 240억원(1인당 4억원 × 60명)으로 한다는 협정서의 내용에 따라 조합원 1인당 4억원을 수령한 사실을 확인하고 쟁점분양권의 양도가액을 4억원으로 보아 처분청으로 과세자료를통보하였고, 처분청은 통보받은 과세자료에 따라 쟁점분양권의 양도가액을 4억원으로 하여 2010.6.8. 이 건 양도소득세를 경정·고지한 것으로 나타난다.

(2) OOO 사이에 작성된 협정서 내용을 보면, OOO은 조합원으로부터 수탁받아 관리하고 있는 쟁점토지를 매매대금 240억원(4억원씩 60명)에 OOO로 이전하고, 매매대금은 OOO과 공동사업자인 OOO로 입금하며, OOO의 조합원 중 30명은 OOO이 쟁점토지를 인수하여 시행하는 주택사업의 분양권을 인수할 수 있고, 분양권을 인수하는 30명의 조합원에게는 최종 분양금액에서 3억원을 공제한 금액으로 조합아파트를 공급하는 대신분양권을 인수하는 30명이 최종 분양대금에서 공제하는 90억원은 OOO에 입금할240억원과 상계하여 실매매금액은 150억원으로 계약하는 것으로 되어 있어, 탈퇴조합원 30명은 1인당 4억원씩 120억원을 현금으로 지급받고, 잔류조합원 30명은 1인당 현금 1억원과 아파트 분양대금에서 3억원을 할인받기로 협정한 것으로 나타난다.

(3) 처분청의 이의신청 심리자료에 의하면,

(가) OOO은 청구인을 포함하여 조합원 60명으로 결성된 조합으로, 2003.12.24. 조합설립인가를 받고 2004.12.18. 사업계획승인을 받았으나, 2005년도 중 사업계획 승인이 취소되었으며,청구인이 쟁점토지를 양도하고 현금 4억원을 수령한 사실과 취득가액이 124,884,084원인 점에 대하여는 처분청과 청구인간 다툼이 없고,

(나) OOO은 쟁점토지 및 인근 토지를 매입하여 OOO과 공동으로 사업을 진행하였으나, 아파트 건설예정지 잔여토지 매입실패로 공사가 지연되었고, 자금난 등으로 계속 사업을 진행할 수 없게 되자 2009.6.10. OOO으로 쟁점토지를 양도하였으며,

(다)잔류조합원 윤OOO 외 20명은 2008.9.9. OOO를상대로 쟁점토지 매매대금 미지급분 3억원을 지급하라는 민사소송을 제기하였으나 2009.9.24. 사건 당사자는 조합원 개인이 아니라 OOO이므로 당사자 부적격으로 패소한 사실이 있고,

(라) 처분청은 잔류조합원들이 최종분양대금에서 공제받기로 한 90억원과는 별도로, 청구인이 탈퇴조합원으로 쟁점분양권의 양도에 따른 대가 4억원을 수령한 사실이 확인되며, 1억5,000만원은 잔류조합원이 지급한 보상금이라는 주장은 OOO간의 협정서 및 매매계약서에서 그 내용이 확인되지 아니하고 청구인 또한 입증서류를 제시하지 않고 있으므로 청구인의 주장을 기각한 것으로 나타나며,2003년 5월 쟁점분양권을 박OOO에게 양도하였다는 주장을 한 사실은 없었던 것으로 나타난다.

(4) 청구인은 이 건 심판청구에서 박OOO(이하 “양수토지”라고 한다)에설정되어 있는 박OOO의 가등기를 말소하고 취득하는 과정에서,2003년 5월 쟁점분양권을 양도가액 1억9,300만원에 박OOO에게 양도하였다고 주장하고 있는 바 그 내용을 보면,

(가) 2002.9.6. 청구인이 김OOO를 대리하여 박OOO과 계약한 양수토지 부동산매매계약서에는 매매대금은 1억원이고, 융자금 7,000만원은청구인이 인수한다고 되어 있으며, 매매대금 중 3,200만원에 대하여는 2002.9.5. 청구인이 박OOO에게 송금한 입금표를 제시하고 있고,

(나)2010.12.31. 작성한 쟁점분양권 거래확인서에는 양도대금 1억9,300만원(프리미엄 1,500만원 포함) 중 8,500만원은 2003.5.23. 박OOO의 차입금과 상계하고 나머지 1억800만원은 청구인의 통장으로 입금한다고 되어있으며, 청구인의 OOO의 거래명세표에는박OOO 명의로 2003.7.14. 100억원, 2003.7.15. 7,500,000원이 입금된 사실이 있고,양수토지의 등기부등본에는 2001.7.13. 박OOO을 채무자로 하여OOO의 근저당권이 설정(채권최고액 9,800만원)되었다가 2002.10.18. 말소된 내용이 나타난다.

(다) 반면, 쟁점분양권의 매매대금 4억원중 3억7,100만원은 OOO로 입금한 사실과 동일자에2억4,000만원이 현금으로 출금된 사실은 나타나지만, 청구인은 출금액을 포함한쟁점분양권양도대금 4억원을 박OOO에게 지급하였다는 추가증빙은 제시하지 않고 있다.

(5) 상기 사실관계를 종합하여 쟁점①에 대하여 살펴본다.

청구인은 쟁점분양권을 2003년 5월 박OOO에게 양도하였다고 주장하나,실질 귀속자에 관하여전심OOO에서 주장한 사실이 없고, 2003년 5월 쟁점분양권을 양도한데 따른 양도소득세를 신고한 사실이 없는 점, 양수자 박OOO이 실질적으로 OOO의 조합원 자격을 승계하였다는증빙을 제시하지 못하고 있는 점,양수토지의 매매계약서상 공제하기로 한 융자금과 쟁점분양권의 양도시 상계한 차입금이 상이하며, 박OOO이 청구인의 계좌에 입금한 금액이 쟁점분양권의 양도대금인지 확인되지 아니하는 점, OOO이 청구인의 계좌에 양도대금을 입금한 내용만 확인될 뿐 동 양도대금을 박OOO에게 지급하였다는 증빙을 제시하지 아니하고 있는 점 등을 감안할 때, 청구인을 쟁점분양권의 양도자로 보아 양도소득세를 과세한 처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(6) 다음으로 쟁점②에 대하여 살펴본다.

청구인이 수령한 4억원 중 1억5,000만원은 쟁점분양권의 양도대가가 아니라고 주장하나, OOO 사이에 체결된 협정서에는 쟁점토지를 양도대금 240억원에 양도하는 것으로 하고, 청구인과 같은 탈퇴조합원 30명에게는 1인당 4억원을 지급하며, 새로운 주택조합OOO에 잔류하는 조합원에게는 현금 1억원을 지급하는 대신 잔액 3억원은 아파트 공급시 실제 부담할 분담금에서 공제하기로 되어 있는 점, 청구인의 OOO 계좌에 양도대금이 입금되어 있는 점, 잔류조합원이 받지 못한 매매대금은 청구인의 양도소득세 계산과는 무관한 점, 잔류조합원들이 지급한 보상금이 1억5,000만원이라는 근거자료를 제시하지 아니하는 점 등을 감안할 때, 쟁점분양권의 양도가액은 4억원으로 보는 것이 타당하므로 청구인의 주장은 받아들이기 어려워 보인다.

따라서, 처분청에서 쟁점분양권의 양도가액을 4억원으로 하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 타당한 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.