청구인은 경기도 용인군 내사면 OO리 OOO에 거주하는 자로서 71.3.15 경기도 용인군 내사면 OO리 O OOO 임야 38,876평방미터의 1/3지분(이하 “이 건 토지”라고 한다)를 88.11.18(등기원인일) 청구외 OOO에게 양도하고 소유권이전등기를 경료해 준 사실이 있는데 처분청은 위 OOO은 명의자에 불과하고 실지거래상대방은 법인인 청구외 주식회사 OOOO으로 인정된다 하여 소득세법 시행령 제170조 제4항 제1호의 규정에 의거 이 건 토지의 양도차익을 실지거래가액(청구인등 3인의 양도가액: 총352,800,000원, 취득가액: 환산가액)에 의하여 산정하여 청구인의 소유지분에 상당하는 88년 귀속분 양도소득세 43,290,090원 및 동 방위세 8,708,750원을 90.12.3 결정고지하였는 바,

청구인은 이에 불복하여 91.1.24 심사청구를 거쳐 91.4.17 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

청구인이 이 건 토지를 양도할 당시는 청구외 주식회사 OOOO이 골프장 건설을 위한 토지를 매입하던 초기이어서 골프장이 생긴다는 사실이나 매수인이 주식회사 OOOO의 직원이라는 사실을 전혀 몰랐고 중개인으로부터도 법인에게 양도된다는 사실은 들은 바 없으며, 나중에 알게된 사실이지만 주식회사 OOOO에서 매수한다는 사실을 알고 89.2-3월에 양도한 사람은 청구인이 받은 가액의 3～5배까지 받은 것으로 나타나는 바, 청구인은 법인과의 거래사실을 모르고 거래하였으며 청구인은 당초 청구외 OOO(후에 가명임을 알게됨)에게 88.11.10 양도가액 270,480,000원에 양도하기로 하고 매매계약을 체결하여 소개비등을 제외한 246,960,000원을 받았는데 토지등의 거래계약신고시 매수인이 청구외 OOO으로 바뀌었음을 알았으나 그 당시에는 대금결제에만 관심이 있었으므로 이를 무시하였는데 이로 인하여 법인과의 거래로 보는 것은 부당하므로 당초 자산 양도차익예정신고와 같이 기준시가에 의하여 과세하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

90.7 주식회사 OOOO 대표이사 OOO의 확인서에 의하면, 청구인등 매도자가 법인과의 거래를 회피하여 부득이 법인의 관계자 명의로 취득하였던 사실과 법인의 자금으로 대금을 지급한 사실을 알 수 있고, 전시 법인이 골프장 건설을 위해 장기간에 걸쳐 대량의 토지를 매입함으로 인하여 그 일대가 골프장용지로서 법인이 토지를 취득한다는 사실은 기히 알려져 있는데 현지에 토지를 소유하는 청구인이 그 사실을 몰랐다는 주장은 받아들이기 어렵고, 감사원에서도 그 일대 토지의 양도에 대하여는 양도소득세 감사시 법인과의 거래로 판정한 점 등을 볼 때 청구인이 이 건 토지를 법인에게 양도한 것으로 보아 실지거래가액에 의하여 과세한 당초처분이 타당하다는 의견이다.

4. 쟁 점

이 건 심판청구의 다툼은 청구인이 이 건 토지를 개인에게 양도한 것인지 아니면 법인에게 양도한 것인지를 가리는 데 있다.

5. 심리 및 판단

먼저, 이 건 토지 양도당시 적용되던 관련법규정을 보면, 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호에서 양도가액과 취득가액은 양도 또는 취득당시의 기준시가에 의하도록 하되 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 여기에서 말하는 대통령령이 정하는 경우란 동법시행령 제170조 제4항 제1호에서 “국가·지방자치단체·기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우”라고 규정하고 있어 그 거래상대방이 개인인 경우와 법인인 경우의 양도차익계산방식이 다르고 양도소득세의 부담도 차이가 나도록 규정되어 있음을 알 수 있고, 국세기본법 제14조 제2항 및 소득세법 제7조 제2항에서 “세법중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다”고 규정하고 있으므로 부동산등기부상의 거래상대방(이 건의 경우 취득자)의 명의가 법인인지 개인인지에 불구하고 실질적인 거래상대방이 누구인가를 가려서 양도차익을 결정하여야 할 것이다.

다음으로 이 건 과세처분경위를 보면, 부동산 등기부에는 청구인이 이 건 토지를 71.3.15 취득하여 88.11.17(등기원인일) 청구외 OOO(주식회사OOOO의 개발부 과장)에게 양도한 것으로 되어 있으나 이 건 토지의 실질적이 양수자는 청구외 주식회사 OOOO인 것으로 밝혀짐에 따라 처분청은 청구인이 이 건 토지를 청구외 주식회사 OOOO에게 직접 양도한 것으로 보아 양도가액은 실지거래가액(총 352,800,000원)으로 하고, 취득가액은 지방세법상의 과세시가표준액을 적용하여 환산한 가액(총 36,488,217원)으로 하여 이 건 양도소득세등을 부과한 사실을 알 수 있다.

이에 대하여 청구인은 거래상대방이 법인인 청구외 주식회사 OOOO인 사실을 전혀 모르고 이건 토지를 양도하였다고 주장하면서 그 거증으로 청구인과 청구외 OOO 사이에 체결된 당초 매매계약서, 중개인인 청구외 OOO의 확인서, 주식회사 OOOO 소속 청구외 OOO 및 청구외 OOO의 확인서, 주식회사 OOOO의 당초 확인서에 대한 경위서등을 제시하고 있다.

살피건대, 청구외 주식회사 OOOO은 동 법인의 골프장건설을 위하여 이 건 토지를 포함하여 인근의 토지 약 2,887,529평방미터를 86.4.10부터 89.6.29 까지 무려 3년간에 걸쳐 매수한 사실이 감사원 감사에 의하여 밝혀지고 있는바,

첫째, 청구외 주식회사 OOOO이 토지를 매수하기 시작한 때로부터 약 2년7월이 지난 88.11.18 양도한 청구인의 경우 당시 주식회사 OOOO의 토지매입진도가 74.7%(면적기준)나 되어 사전에 청구외 주식회사 OOOO이 대량으로 토지를 매수한다는 사실은 알았을 것이라고 보아지고,

둘째, 86년도에 청구외 주식회사 OOOO에서 양도한 인근토지의 평당가액이 약 8,000원(사례: 86.4.2 양도한 경기도 용인군 내사면 OO리 OOO 1,334평)인 반면에 이 건 토지의 양도가액은 평당 30,000원으로 가격차이가 많고 88.11월에 거래된 인근토지의 가격과 비슷한 가격인 바, 이는 청구인들이 실질적인 매수자가 법인인 사실을 알았기 때문에 높은 가액으로 거래되었다고 볼 수 있는 것이고,

셋째, 청구외 주식회사 OOOO의 확인서에 의하면 “매도인이 법인과의 거래를 회피하여 부득이 회사직원(OOO)명의로 등기(88.11.23) 하였다가 회사명의로 이전등기(89.2.2)한 사실이 있음”을 확인하고 있는 바,

위와 같은 사실을 종합하여 볼 때 청구인은 이 건 토지의 실질적인 매수자가 법인이라는 사실을 알고 양도하였다고 보는 것이 일반적인 사회통념에 부합된다고 할 것이므로 처분청이 이 건 토지의 양도에 대하여 소득세법 제7조 제2항, 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호와 같은법 시행령 제170조 제4항 제1호, 그리고 국세기본법 제14조 제2항의 규정에 의하여 양도가액은 실지거래가액으로, 취득가액은 환산한 가액으로 하여 과세표준을 계산한 후 이 건 양도소득세등을 부과한 당초처분은 정당하고 청구인의 주장은 이유없는 것으로 판단된다.

6. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.