가. 청구인은 2005년 6월경 OOO으로부터 토지거래허가구역 내에 있는 경기도OOO 소유 지분 2,083㎡(1/6지분, 이하 “쟁점토지”라고 한다)를 취득하기로 하는 매매계약을 체결하고 매매대금으로 OOO만원을 지급하였고, 2005.7.8. 청구인의 아들 OOO 명의로 쟁점토지에 근저당권을 설정하였다가 쟁점토지 매수인인 OOOOOOOO억원을 수령한 후 2006.9.4. 근저당권을 해지하였으며, 2006.9.13. 쟁점토지의 등기부등본상 소유권이 OOO으로이전되었다.

나. 처분청은 2011년 9월 OOO에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 청구인이 쟁점토지를 미등기 전매한 사실을 확인하고 쟁점토지의 취득가액은 OOO만원, 양도가액은 OOO억원, 양도차익은OOO만원으로하고, 미등기전매에 따른 중과세율(70%)을 적용하여, 2011.12.20. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2012.2.9. 이의신청을 거쳐 2012.4.5. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인과 OOO 사이의 매매계약은 당시 OOO의 남편이라고 칭했던 OOO에 의한 것이었고 OOO이 토지거래허가 및 소유권 이전이가능하다고 하여 계약을 하게 되었으나, 당초 계약과 달리 매도인이 토지거래허가 절차를 진행하지 않고 오히려 거짓 내용증명을 보내는 등 계약에 관한 분쟁이 예상되어 청구인은 지급한 계약금의 반환을 보전하고자 근저당권을 설정하였으며, 그 후 OOO은 청구인과의 계약을 무시하고 오히려 제3자인 OOO에게 쟁점토지를 양도하려고 하였으며 이에 수차례 분쟁이 있은 후 청구인이 가진 당초 매매계약에 따른 권리를 포기하는 조건으로OOO과OOO 사이의 매매대금 중 일부인 OOO원을 수령한 바, 청구인이OOO으로부터 받은 금액은 근저당권의 말소 조건으로 합의금을 받은 것에 불과하다. 또한, 청구인과 OOO 사이의 매매계약은 토지거래허가를 얻지 못하고 종료된 확정적인 무효로서 청구인은 계약상의 매수인의 권리도 없고 미등기 전매를 할 수도 없는 처지에 있었음에도 청구인이 쟁점토지를 미등기 전매한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 2005년 6월경 쟁점토지를 매매계약 후 잔금까지 지급한 것으로 진술하였고, 채권확보를 위해 2005.7.8. 쟁점토지에 근저당권을 설정하였으며, OOO을 대신해 매수인인OOO과 매매계약 및 매매대금 OOO억원을 수령한 바, 청구인이 OOO으로부터 쟁점토지를 취득하여 박덕원에게 양도한 것으로 보는 것이 타당하다. 또한, 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시인 2005년 6월경OOO의 토지거래허가요건은 OOO와 인접한 시·군에서 6개월을 거주하면 되는 것으로 경기도 수원시에 주소를 둔 청구인이 충분히 토지거래허가를 받을 수있는 요건을 갖추었음에도 등기를 하지 않았으므로 청구인이 쟁점토지를 미등기 전매한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

청구인이토지거래허가구역 내의 쟁점토지를 미등기 전매한것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2005년 6월경 OOO으로부터 쟁점토지를 취득하기로 하는 매매계약을 체결하고 매매대금으로OOO천원을 지급하였으나, 등기부 등본상 소유권이전은 하지 않았으며, 2005.7.8. 청구인의 아들OOO 명의로 쟁점토지에 근저당권을 설정하였다가 쟁점토지 매수인인OOO으로부터 2006.4.25. O,OOOOO, OOOOOOOOOO O,OOOOO OOO억원을 수령한 후 2006.9.4. 근저당권을 해지하였으며,이후 2006.9.13. 쟁점토지를 포함한 OOO OOO OOO OOOO OO,OOOOO OOOOOOO에게 이전된 사실이 아래 <표1>, <표2>와 같이 쟁점토지의 등기부등본, 청구인 및 OOO의 문답서, 영수증 등에 의하여 나타난다.

OOOOOOOOOO OOOOO OOOOO OO OO

(2) 쟁점토지가 소재하는 경기도OOO은 토지거래허가구역으로 전 소유자인OOO이 청구인에게 한 양도 및 청구인이 후 소유자인OOO에게 한 양도는 OOO으로부터 토지거래허가를 받지 아니한 것이며, OOO에게 한 양도는 2006.4.18. 토지거래허가를 받아 소유권이전등기한 사실이 등기부등본에 의하여 나타난다.

(3) 「국세기본법」제14조 제2항에서는 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다고 규정하고 있고, 「소득세법」제88조 제1항에서 양도라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다고 규정하고 있다.

토지거래허가구역 내의 토지를 매수하였으나 그에 따른 토지거래허가를 받지 아니하고 이전등기를 마치지도 아니한 채 그 토지를 제3자에게 전매하여 그 매매대금을 수수하고서도 최초의 매도인이 제3자에게 직접 매도한 것처럼 매매계약서를 작성하고 그에 따른 토지거래허가를 받아 이전등기까지 마친 경우에, 그 이전등기가 말소되지 아니한 채 남아 있고 매도인 또는 중간의 매도인이 수수한 매매대금도 매수인 또는 제3자에게 반환하지 아니한 채 그대로 보유하고 있는 때에는 예외적으로, 매도인 등에게 자산의 양도로 인한 소득이 있다고 보아 양도소득세 과세대상이 된다고 봄이 상당하다(대법원 2010두23644, 2011.7.21. 참조).

(4) 위의 사실관계 등을 종합하여 보면, 청구인은 쟁점토지의 매매와 관련하여 당초OOO과의 매매계약에 따른 권리를 포기하는 조건으로 OOO만원을 합의금으로 수령하였다는 주장이나, 청구인은 조사기간 중 작성한 문답서에서 2005년 6월경 쟁점토지를 매매계약 후 잔금까지 지급하였다고 진술한 점, 채권확보를 위해 2005.7.8. 쟁점토지에근저당권을 설정한 점, 청구인이 OOO을 대신해 매수인인 OOO과 매매계약을 하고 OOO으로부터 매매대금으로 1억원을 수령한 점, 청구인이 쟁점토지 취득당시 토지거래허가를 받을 수 있는 요건을 충족하고있었음에도 등기를하지 아니하고 전매한 점 등을 감안할 때, 청구인이OOO으로부터쟁점토지를 취득한 후 청구인 명의로 소유권이전등기를 하지 아니하고OOOOO O억원에 양도한 것으로 보는 것이 타당하다.

또한, 청구인은 청구인과 OOO 사이의 매매계약은 토지거래허가를받지 않아 무효라고 주장하나, 쟁점토지의 권리이전에 토지거래허가를받도록 제한하였으나 그 취득에 관한 등기절차의 이행이 법률상 일반적으로 불가능한 경우에 해당하지 아니하는 점, 청구인이 쟁점토지의 양도에 대하여 토지거래허가를 신청하지도 아니한 점, 토지거래허가구역 내의 토지에 대한 매매계약의 경우 나중에라도 토지거래허가를 받는 경우 그 계약이 소급하여 유효한 것이 되는 점 등을 감안할 때, 처분청에서 미등기양도자산인쟁점토지의 전매로 인하여 양도차익이 발생한 것으로 보아 청구인에게양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.