가. 청구인은 2010.12.7. OOOO OOO OOO OOO OOO OOOOOOO OOOO OO OOOOO, OO OOOOOOO(OOOOOOOO, OO OO O OOOOOO OO)를 취득한 후, 같은 날 이 건 부동산의 취득가액을 175,000,000원으로 하여 취득세 등을 신고하였다.

나. 처분청은 청구인의 이 건 부동산의 취득세 등의 신고에 대하여 신고한 취득가액이 시가표준액 223,339,813원에 미달한다하여 그 시가표준액을 과세표준으로 하고 「지방세법」(2010.3.31. 법률 제10221호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제112조제1항 및 제131조제1항의 세율을 적용하여 산출한 취득세 4,466,790원, 농어촌특별세 446,670원, 등록세 4,466,790원, 지방교육세 893,350원, 합계 10,273,600원의 납부서를 청구인에게 교부하고 청구인은 이를 납부하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.12.24. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

이 건 부동산의 실거래가격은 지금까지 과세표준액보다 높은 적이 없었으며, 부동산 경기침체로 실거래가격이 과세표준액보다 낮게 거래되고 있으므로, 처분청이 시가표준액을 과세표준액으로 하여 취득세 등을 부과처분한 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인이 취득한 이 건 부동산은 근린생활시설용 부동산으로서 비록 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」에 의한 부동산거래계약신고를 하였다고 하더라도 같은 법 제28조의 규정에 의한 검증이 이루어진 취득이라고 볼 수 없기 때문에 「지방세법」 제111조제5항제5호에서 규정한 사실상 취득가액의 적용대상에 해당되지 아니한다 하겠고,

청구인의 경우와 같이개인간의 거래에 있어서 신고된 취득가액이시가표준액에 미달하는 경우에는 「지방세법」 제111조 및 같은 법 제130조의 규정에 따라시가표준액을 과세표준으로 하여야 하는 것으로서, 이는 공적기관에서 전국적인 지역사항 및 건물의 제반요소 등을 감안하여 합리적인 시가산출체계를 마련하고 이에 따라산출된 시가표준액이 재산의 객관적 가치를 반영하였다고 보아 개인간 거래에 있어 취득가액의 최저기준으로 삼은 것이며,

취득세는 취득자가 물건을 사용하거나 수익, 처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착하여 부과하는 조세가 아니라 취득행위가 이루어진 경우 취득 당시의 과세물건의 가치를 과세표준으로 하여 세금을 부과하는 조세이므로 그 과세표준은 취득을 위하여 실제로 지출한 금액이 아니라 취득재산의 객관적인 가치를 기준으로 산정되어야 하고, 시가표준액이 재산의 객관적 가치, 즉 시가를 적절히 반영하는 한, 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액을 과세표준으로 보도록 한 것은 집행과정에 개재될 수 있는 부정을 배제하고 실질적인 조세부담의 공평과 조세정의를 실현하는 규정이라 할 것이므로, 취득신고가액이 시가표준액에 미달하는 이 건 부동산의 취득에 대하여 시가표준액을 과세표준으로 하여 산출한 이 건 취득세 등의 부과처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

부동산(근린생활시설)의 개인간 거래시 취득신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우, 시가표준액을 과세표준액으로 하여취득세 등을 부과한 것이 적법한지 여부

나. 관련 법령

(1) 지방세법(2010.3.31. 법률 제10221호로 개정되기 전의 것)

제111조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.

② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.

1. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장·군수가 동법의 규정에 의하여 국토해양부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따라 시장·군수가 산정한 가액으로 한다.

2. 제1호외의 건축물(새로 건축함으로써 건축당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다)과 선박·항공기 그 밖의 과세대상에 대하여는 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류·구조·용도·경과연수 등 과세대상별 특성을 감안하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액

⑤다음에 게기하는 취득(증여·기부 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고사실상의 취득가격또는 연부금액에 의한다.

1. 국가·지방자치단체 및 지방자치단체조합으로부터의 취득

2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득

3. 판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득

4. 공매방법에 의한 취득

5.「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득

제130조(과세표준) ① 부동산·선박·항공기·자동차 및 건설기계에 관한 등록세의 과세표준은 등기·등록당시의 가액으로 한다.

② 제1항의 규정에 의한 과세표준은 조례가 정하는 바에 의하여 등기·등록자의 신고에 의한다. 다만, 신고가 없거나신고가액이 제111조제2항 각호의 규정에 의한 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 한다.

(2) 지방세법 시행령(2010.9.20. 대통령령 제22395호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)

제80조(토지 또는 주택외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정 등) ① 법 제111조제2항제2호의 규정에 의한 토지 또는 주택외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정은 과세대상별 구체적 특성을 감안한 다음 각호의 방식에 의한다.

1. 건축물 : 「소득세법」 제99조제1항제1호 나목의 규정에 의하여 산정ㆍ고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각목을 적용한다.

가. 건물의 구조별ㆍ용도별ㆍ위치별 지수

나. 건물의 경과연수별 잔존가치율

다. 건물의 규모ㆍ형태ㆍ특수한 부대설비 등의 유무 및 기타 여건에 따른 가감산율

③ 법 제111조제2항제2호의 규정에 의한 토지 또는 주택외의 과세대상에 대한 시가표준액은 매년 1월 1일 현재 시장ㆍ군수가 행정안전부장관이 정하는 기준에 따라 도지사의 승인을 얻어 결정한다. 다만, 이미 결정한 시가표준액이 시가의 변동 또는 기타 사유로 그 적용이 불합리하다고 인정되는 경우에는 도지사는 행정안전부장관의 승인을 얻어 해당 시가표준액을 변경 결정할 수 있다.

(3) 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률

제27조(부동산 거래의 신고) ①거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다.이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 또는부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결한 때에는 부동산 등의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의체결일부터 60일 이내에 매매대상부동산(권리에 관한 매매계약의 경우에는그 권리의 대상인 부동산)소재지의 관할 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다.다만, 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 상대방이 단독으로신고할 수 있다.

1. 토지 또는건축물

③ 제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 신고를 받은 시장ㆍ군수 또는구청장은 그 신고내용을 확인한 후 신고필증을 신고인에게 즉시 교부하여야 한다.

제28조(부동산거래 신고가격의 검증 등) ① 국토해양부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축·운영하여야 한다.

②시장ㆍ군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 의한 신고를 받은때에는 제1항의 규정에 의한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그적정성을 검증하여야 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1)청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 아래의 사실이 확인된다.

(가)청구인은 이 건 부동산에 대하여 2010.11.9. 계약금 17,500,000원, 잔금 157,500,000원 등 175,000,000원을 지급하기로 하는 부동산매매계약을 체결하고, 2010.12.7. 이 건 부동산을 취득한 후 부동산거래계약신고 및 소유권이전등기를 경료한 사실이 확인되고 있다.

(나) 처분청은 청구인이 2010.12.7. 이 건 부동산의 취득가격을 175,000,000원으로 하여 취득세 등을 신고한데 대하여 이 건 부동산의 시가표준액을 223,339,813원으로 하여 산출한 취득세 등의 납부서를 청구인에게 교부하고 청구인은 이를 납부하였다.

(다) 이 건 부동산의 시가표준액 산정내역은 아래와 같다.

1) 이 건 부동산 시가표준액 : 223,339,813원

ㆍ 건축물 시가(186,256,095원)+토지 시가(37,083,718원)

2) 건축물 시가표준액 = 186,256,095원

ㆍ ㎡당가액(594,000원) = 용도지수(125％)×구조지수(100％)×위치지수(100％)×잔가율(0.88)

ㆍ 시가표준액(186,256,095원) = ㎡당가액(594,000원)×면적(전용: 202.763㎡ + 공용: 69.90㎡) × 가감산(1.15)

3) 토지 시가표준액 = 37,083,718원

ㆍ 개별공시지가(898,000원)×면적(41.2959㎡)

(2) 「지방세법」 제111조 및 제130조에서 취득세ㆍ등록세의 과세표준은 취득 당시 가액으로 하되 취득ㆍ등기당시의 가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액을 과세표준으로 한다고 규정하면서, 다만, 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 같은 법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득 등은 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다고 규정하고 있고, 2005.12.19. 구 건설교통부장관이 지방자치단체에 통보한 「부동산 거래신고제도 업무처리 요령」(국토정보기획팀-1009호)에서 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제28조 규정에 따른 가격검증은 토지거래, 단독주택거래 및 공동주택거래의 경우를 그 검증대상으로 하고 있다.

(3) 청구인이 취득한 이 건 부동산은 근린생활시설용 부동산으로서 「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률」 제28조 및 「부동산 거래신고제도 업무처리 요령」 등에 의한 가격검증 대상 부동산에 해당되지 아니하므로, 청구인이 비록 「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률」에 의한 부동산거래계약신고를 하였다고 하더라도 같은 법 제28조의 규정에 의한 검증이 이루어진 취득이라고 볼 수 없기 때문에 「지방세법」 제111조제5항제5호에서 규정한 사실상 취득가액의 적용대상에 해당되지 아니한다 할 것(조심 2010지395, 2010.10.6. 외 다수 같은 뜻)이고,

청구인의 경우와 같이 개인간 거래에 있어서 신고된 취득가액이 시가표준액에 미달하는 경우에는 「지방세법」 제111조 및 제130조의 규정에 따라 시가표준액을 과세표준으로 하여야 하는 것으로서, 이는 공적기관에서 전국적인 지역사항 및 건물의 제반요소 등을 감안하여 합리적인 시가산출체계를 마련하고 이에 따라 산출된 시가표준액이 재산의 객관적 가치를 반영하였다고 보아 개인간 거래에 있어 취득가액의 최저기준으로 삼은 것이며, 취득세는 취득자가 물건을 사용하거나 수익, 처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착하여 부과하는 조세가 아니라 취득행위가 이루어진 경우 취득 당시의 과세물건의 가치를 과세표준으로 하여 세금을 부과하는 조세이므로 그 과세표준은 취득을 위하여 실제로 지출한 금액이 아니라 취득재산의 객관적인 가치를 기준으로 산정되어야 하고, 시가표준액이 재산의 객관적 가치, 즉 시가를 적절히 반영하는 한, 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액을 과세표준으로 보도록 한 것은 집행과정에 개재될 수 있는 부정을 배제하고 실질적인 조세부담의 공평과 조세정의를 실현하는 규정이라 할 것(헌법재판소 1999.12.23. 선고, 99헌가2 참조) 이므로, 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성이 검증되지 아니하고 취득신고가액이 시가표준액에 미달하는 이 건 부동산의 취득에 대하여 청구인이 이 건 부동산의 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 신고납부한 것은 적법한 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」 제123조제4항과 「국세기본법」 제81조 및 제65조제1항제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.